觀點意見：地王為誰作了貢獻？

從2009年到現在，廣州已經開發完成的“地王”，沒有一宗是虧損的，當然，也沒有一宗獲得暴利。

推薦語：4月21日，廣州今年總價地王出爐。廣州市城實投資有限公司以61.5億元競得天河區岐山路183号油制氣廠地塊，折合樓面地價10506元/平方米。此次為該地塊第二次出讓，2011年10月份，油制氣廠地塊被挂牌，總起始29.62億元，但最終于當年11月18日被終止挂牌出讓。

時隔兩年，該宗地塊再次被挂出時，整宗地底價上漲了31億元，樓面價也漲到10000元/平方米。而在該地塊剛挂出時，廣州業内人士曾表示，“這一次競拍火熱程度不會亞于廣鋼新城。”

趙卓文 2014年，中國房地産市場形勢非常微妙。

唱空的人，似乎越來越多。

開發商依然在一線城市争奪地王。

“地王不敗”，已經成為房地産行業的“神話”。

從2009年到現在，廣州已經開發完成的“地王”，沒有一宗是虧損的，當然，也沒有一宗獲得暴利。

地王為誰作了貢獻？

以2014年政府公開出讓的廣州廣鋼地塊為例，樓面地價達到2.16萬元/平方米。假設項目最終賣到4萬元/平方米，開發商要交納的各種稅費（預征）就将超過5000元/平方米，開發商的資金成本約4000-5000元/平方米。假設開發商土建、園林、裝修等各項費用為5000元/平方米，則開發商毛利潤為4000-5000元/平方米。

消費者繳納的40000元/平方米的樓價中，政府所得（地價加稅費）為25000元/平方米，超過60%。開發商獲得4000-5000元/平方米。與金融機構所得大致相當。

答案很清楚。地方政府公開出讓的土地（尤其是地王）進入開發環節後，開發商只有微利，政府拿了大頭。發展商真正是“為政府打工，為銀行打工，為媒體打工，為員工打工”。

政府能否通過擴大土地供應量，降低地價來獲得房地産市場的穩定發展？答案是否定的。當前國内城市政府每年都需要較大比例的土地出讓金來“還債”和進行财政支出。地方政府主動“限價賣地”既不可能，也不現實。

土地成本不斷上升，開發商告别了“低價拿地”，勢必進入“微利”時代。這是行業發展的必然。

多年以來，發展商依靠土地不斷增值和樓價快速拉升獲得超額利潤。

未來，房地産開發企業将主要依靠規模經營、産品創新和經營管理來獲得利潤。今後幾年，房地産開發企業平均毛利潤将在15-20%左右。只有獲得新增長點或找到新興增長區域的開發商，才有可能獲得平均利潤以上的盈利。

大型開發商在2014年的經營将會趨于穩健。盲目追求“千億”或者“兩千億”的企業将會減少。盲目拼地王，将會被理性買地，理性投資所取代。