觀點意見：未來房地産市場是适者生存的時代

大家都注意到市場經濟有八個字，前四個字叫優勝劣汰；我們可能要迎來這個時代，希望大家關注後四個字，叫适者生存。

2014年市場的确給了我們很多新的變化，第一個變化人們可能猜是鬼城。錯了，第一個值得我們關注的是國際形勢，國際命運變幻。

去年末，中央經濟工作會議明确提出國際大國的貨币政策與大宗商品價格方向不定，我們面對極其復雜的國際緊張形勢。

我們隐約感覺到的今年一季度人民币大幅度貶值。在這場貨币競價權之中，有可能從長期看，我不懷疑人民币持續升值是一個中長期的必然趨勢，我個人看法，但是短期内人民币大幅度持續貶值，以及美國QE量化寬松貨币支出，有可能導致一部分當年給各種途徑涌入中國熱錢的退出，那麼對短期市場的沖擊影響、社會預期的影響應該是不容忽視。

這是第一條，市場給我們提出的挑戰，我們能不能在一個短期應對中保持我們市場的平穩和健康發展，海嘯的損失、海嘯的侵害只有20分鐘，但是20分鐘抵擋不過，房倒屋塌，物資資産人員大規模傷亡就已經造成了。它並不是一個長期的侵害過程，但是這一個短期沖擊可能對我們市場的影響還是有可能，但是會不會發生？我們現在並不确定，因為中央經濟工作會議也說方向不定，因此這2013年我們究竟是通脹還是通縮，現在這個問題我們還沒有确切的把握。

剛剛前不久公布的3月份通貨膨脹率是2.4%，我們順便也說一句，2.4%並不一個可怕的通脹水平，中國是一個大的不平衡經濟體，3%-5%的通脹率才是良性、正常、溫和通脹，3月份的數據我們才剛剛接近良性、溫和通脹的下線，而且是接近而已。

2014年，我們短期經濟運行的風險仍然是增長速度下行。至于我們市場關注的第一個大問題，别關起門來自說自話。

第二個，局部城市的供大于求和市場分化。

這是我們大家都感受到的。這個市場分化不是從今天開始，實際上在過去十年調控中我們的市場始終不是整齊劃一的。例如，包括東北三省的省會城市在内，哈爾濱、長春和沈陽，十年中房地産市場的供和求始終是供大于求的，這和北上廣深有多少房子都不夠這種形勢是呈明顯對照的。

分化也不可怕，分化也不是今天才開始的，但是現在如果說分化中有什麼區别的話，那麼我們可能有一些局部的小城鎮大盤過多，短期内實際上沒有那麼多的人口集聚和集中，造成了一個一個供大于求的失衡格局是可能的。

還有一些地方過度擴張，比如鄂爾多斯，以及與它類似的城市還有一些。但是不代表中國房地産市場出現了多大的問題，這個市場本來就應當是供不應求和供大于求的反復交替才是正常的市場。供大于求的格局，並不等于就沒有需求，並不等于房地産市場的參與者沒有利潤可圖，也甚至不等于房價不漲。

我剛才說到分化還有其他一些，比如大中城市、一二三線城市，最重要的理由我們認為社會預期在發生着重要的變化，如果2011-2012年是一個投機性需求大規模退出的階段，别看2013年我們房地産市場叫量價齊升，供求兩旺，但是2013年的求是以自住性需求為主的，投機性需求在2012年已經成規模主體退出了這個市場。這是可以明确肯定的一個方向。

那麼，2013年下半年到今年以來，進一步說，恐慌性需求、過度需求也在逐步退出市場，所以導致了我們今天大家所說的觀望。

我們順便也給大家說一個客觀規律，這個客觀規律不以你主觀意志為轉移的必然趨勢，買房子不是每天重復買的，房子的需求和股票不一樣，房子的需求和吃飯不一樣，飯是每天要重復吃的，沒有一個人說我昨天吃過了今天不用吃，有嗎？有人說明天老闆請全體員工吃飯，今天我就餓着了，把今天的需求挪到明天去，可以嗎？飯是每天重復要吃的。娶媳婦不是每天重復要娶的，有人說我每年重娶一年媳婦嗎？房地産的需求是累積需求，8-10年的累積需求和累積供給之間的對比關繫，才能真正說明它們的供大于求和供不應求。

第三，房地産市場新挑戰。這個新挑戰來自于互聯網。

我們希望開發商不要再努力地問下一步出什麼政策，政策只是你今天這麼有出息吃藥，人們長這麼大免不了要得病吃藥，吃藥只是局部的調整你身體失衡的輔助方面，你今天這麼有出息絕對不是因為從小你媽老給你吃藥的結果，一定是你先天基因不錯，後天注意加強鍛煉、認真學習、自我參與競争的結果。沒有誰是靠吃藥有出息、吃藥長大的，這個世界只有一個人張嘴就問人吃藥的。

希望開發商别把這個動不動好像政策，如果我們的房地産市場永遠是在政策左右着格局，一上台就問下一步出什麼政策，這個最嚴厲的調控政策是我們關鍵詞的話，我們市場如同一個高中生一樣，以為他的父母是他的主要敵人，每天在和父母做鬥争。當你走到職場上的時候才知道，決定你成熟與否發展快慢的原因是你的上司、你的同事和你的客戶，而不是你的爹媽。

第四，我們希望大家注意到，在這個市場中不是人人都活得下去，不是每一座像過去一樣百名銀行行長、百名規劃局長就一定能掙着錢，當開發商就一定有利可圖，這個時代過了。一場大洗牌時代過了，這不妨礙未來房地産8-10年仍将有把握地說是全世界規模最大、增長速度最快的市場，但是這樣一個高尚的格局不是每一個個體都能夠看到。

曾經有媒體問我，有人說過去十年是房地産的黃金十年，你認為未來十年是白金十年還是黃金十年？我這樣回答，我說在80年代末或者21世紀初的十年，是中國黃金十年，那個時候丈母娘的需求不是有房有車，是冰箱彩電洗衣機，你要想娶漂亮的姑娘，你得有物質基礎，你得有冰箱彩電洗衣機三大件才行，那時候家電洗衣機的廠長很牛，背後天天追着給塞條子的人，堪稱黃金十年。由此誕生了一大批名牌企業和名牌産品，上海的五三牌電視機等等很多，營口的洗衣機，稱不稱黃金十年？稱。但是到21世紀初，這些名牌企業，政府重點扶持的基本都死光了，長虹算是說過僅存的一家，至今我看也是很大的被邊緣化了，但這並不妨礙進入21世紀之後的第一個十年中國成為了世界一流的家電大國。我們可以驕傲地說，大家電小家電、黑家電白家電，中國廠商都是沒有争議的世界第一。你說第一個十年叫黃金，還是第二個十年叫黃金？

如果說，大家都注意到市場經濟有八個字，前四個字叫優勝劣汰；我們可能要迎來這個時代，但是我們也希望大家關注後四個字，叫适者生存。類人猿猩猩的之上最接近于人類，它現在是瀕危保護動物，森林之王老虎得現在人工飼養才能繁殖，蒼蠅、臭蟲是人類最厭惡的生物，全世界的科學家用盡了化學、物理、生物的辦法，我沒聽說哪個國家消滅蒼蠅蚊子的，優勝劣汰、适者生存。

本文為著名經濟學家、中國城鄉建設經濟研究所所長陳淮先生于2014城市觀點論壇沈陽行上的演講實錄節選，未經本人審核。