觀點意見:政策基調 地産新政與房産稅擴大

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2012-10-18 23:00

  • 中國以後房地産稅改革,我認為是要循序漸進、酌情擴大試點範圍的,它里面很重要的要點是不能簡單地借鑒美國。

      賈康:在這一輪的調控的過程中,這個新政的指向性我認為是非常清晰的,就是針對的房地産市場的投機過度,部分城市的房價過快上漲,也就是經濟學上所說的泡沫化,當然是部分的泡沫化,並不是全面的泡沫化,房價的合理回歸我們也要注意到,在溫家寶總理提出這個概念以後,在他的文字稿上,特别標明了部分城市,針對性的實現房價調控,這個擠泡沫也不是說中國700個左右的城市一起擠,是有針對性的,再有泡沫發生的部分城市,通過房地産新政擠出去,而且必須柔性的擠,必須考慮到方方面面。

      有的朋友談到自己的看法的時候有這種傾向,為什麼不能痛快一點?但是我們實話實說,經濟運行的調控,特别是房地産這樣一個錯綜復雜的,千絲萬縷聯繫的領域里面,是不能簡單的按照某一個因素極端的強調,單向的思維認為能提出理性的對策了。

      在我們目前采取的新政的舉措中間,我認為應該認識到有一些過度性的措施和權益的考慮,這是必然的。但同時也有制度建設的追求,如果作為研究者要給已經進行的房地産調控新政做一個評判的話,我想首先應該充分肯定的是,我們已經比較清楚的看到了,在中國房地産調控中間的所謂雙軌統籌房價,溫家寶曾經說到保障房是總理管,商品房的事情總經理管,這也就是我們讨論經常說到的,讓市場歸市場,政府歸政府,它是一個雙軌的這樣一個必須有所理性認識和區分的這樣一個事情,同時又要有統籌,這個統籌我認為是在一個通盤的,我們具體落實到各個政府轄區的頂層開發下,保障房、商品房怎麼樣納入一個合理的開發規劃、統籌協調,在政府的政府方面,我始終認為保障房建設過程中體現政府管規劃,同時要管脫離,進而要管準入和應有的退出,這個脫離怎麼脫?

      從棚戶區改造到廉租房的建設,公租房的建設,要把低收入階層的條件統起來,現在越來越把保障房安居工程的重點放在棚戶區改造廉租房、公租房的建設。地方政府紛紛明确了他是有限産權,共有産權,不能像原來北京這邊拿到手以後,再轉手取得這種溢價收入的,這樣就封殺了套利空間,這要我們在管理上進一步完善,準入和退出這個機制還在探索,現在已經作出了種種的努力,真正的使這種資源進入低收入家庭,不能讓其他人混進來,不能說在取得這種保障房資格的人員,以後成為後一階段先富起來的人以後,他不退出,他占有這個資源跟他以後的收入不對位了,這些都要探索。

      另外,市場方面我們看到政府一個規劃,把商品房建設,包括高端别墅的建設一起做,管規劃下面基本是管什麼?管規則,公平競争,再往後就管收稅,交易環節要收稅,保有環節也要收稅,交易環節一度有所強調,現在有一個基本的邏輯是成立的,就是借鑒一些海外經驗,能不能在住房的持有時間上,采取一種時間越長,稅率遞減的措施,你買了一套住宅,一年以内出手可能是一個比較高的稅率,三年以後出手可能降一個台階,五年以後再降一個台階,到了八年以後就是一個比較合适的台階,這是遏制大家短期的炒作,但是我認為只講交易環節的稅收還不足以說明問題,相關信息的管理還要有進一步的具體的考慮,怎麼樣能夠如實的掌握這個時間段,怎麼樣在這個相關的另外一些事情上也防止所謂虛假的東西,我們過去說增值的考慮嗎?那他就來一個陰陽的合同,你真是的合同就不能如實的掌握住,這個我們就不說了,現在說房産稅,已經進入試點的稅率,它的改革是在保有環節上前所未有的形成一個稅收的負擔,這個稅收的負擔是一個有可預見性的,可以在以後形成制度框架的制度建設。

      第二個雙軌統籌規劃框架,政府應該做的這幾個事情合在一起,我認為現在相當清晰,這是一個房地産市場的進步。另外應該擴充的,應該在通盤的了解情況有别于肯定方面的時候,我認為我們房地産調控新政,随着形勢的演變,一度非常嚴格的行政手段已經出現了定向寬松,我們在最近一段時間穩增長的導向下,同時也結合第一套房房貸的利率開始有區别對待,貸款條件有所放松,對于沒有城鎮戶口,但是從農村到城鎮有長住的記錄,有納稅證明等等,這方面原來很嚴格的限制,現在已經放寬了,我認為這些定向寬松都是可以的,這是我們當時不得不采取的一些權宜之計在開始做,良性的、必要的調整。這也是值得肯定的。

      我注意到在溫家寶總理最近的經濟專家和行業協會負責人座談會上,正式公布的信息有一條,房地産調控實施過程中要更多的強調市場手段和法律手段,我的解讀是要更多的運用經濟杠杆的手段和規範化的手段,這都是值得肯定的,房地産調控新政里面的重要的信息。

      那麼我們簡單談一下兩地的房産稅的熱點,這是一個敏感的、有明顯争議的問題,我認為在方向上,我們在年度的改革文件里面,這是有權威性的,從決策層到管理層都做表述的,這樣一個要求,叫适時擴大房産稅、擴大試點範圍,這個時間表确實不好說,我們不斷的聽到反對、置疑的聲音,也可以體會到在十八大即将召開這樣的情況下,最大的可能性是在十八大之後,但我不覺得這是根本性的問題,我們現在首先要看到的是大方向,大邏輯是在日漸明朗化,按照我的理解,這樣一個制度建設,實際上是房地産新政里面最重要的事情,中國人都講標本兼治,但治本于上,房地産調控新政在過去有幾輪的調控,相比它的水準體現在哪,應該體現在更多的追求制度建設,這個制度建設先弄框架,而且在搭框架的過程不能全面齊頭並進,只能先找部分地方的試點,來總結經驗,而實際上這些做法都是和十八大之後,我們決策層要充分考慮的,十年的一個眼界,以及這十年在2020年要實現全面小康以後,要實現鄧小平勾畫的三步走戰略史目標實現結合在一起,這里面一個基本的邏輯,我覺得應該再次強調,中國是要通過經濟社會轉軌走向一個現代國家,現代國家現代社會需要有現代的稅制,你就不能回避稅制本身的可塑性問題。

      有一種意見是說稅制不可能設定,它自然而然發展,比如我最近說的直接稅比重在中國偏低,反對意見是直接稅比重高和低是自然演變的過程,跟稅制改革無關,是跟生産力的水平相關,我不同意這個觀點,稅制不能任意設定,但是存在一定的可塑性,我們的管理部門、社會大衆共同參與稅制的改制,就代表主動設計稅制的彈性空間,我們設定的更好一點就更适合與現代化的要求,我們設定的差一點背離這種現代化的要求,我們應該在方方面面的努力下,形成一個比較好的,順應客觀需要的稅制。同時也使我們的房地産這樣的産業,它能夠在發揮中國經濟,在城鎮化過程中的引擎、支柱作用的同時,避免一些泡沫化的風險和由于泡沫化過度造成的負面影響,這樣的過程中,我們來尋求人民群衆公共利益的最大化,無非就是這樣一個邏輯關繫,所以我們必須要通過理性的讨論來化解一些阻礙。說到房産稅的改革是重感情的,有時候是很激烈的,你要在網上、微博上說的話,很多人會跳出來還罵了,這種形勢我覺得可以理解,我推崇的還是理性的探讨。

      我認為上海、重慶兩地試點要充分肯定他們為天下先,已經形成的兩個地方各有特點的初步方案,有共性也有差異,但首先要看他們的共性,讓社會更好的來适應和觀察,看看這個稅是不是像大家說的洪水猛獸,會不會造成多麼嚴重的問題?先建一個基本框架,這個基本框架有一個明顯的東西,調節高端,上海明确的說是調增量,我不動存量,但你具體看這個方案,你出售是增量,買房子的增量信息繫統來認證你原來有沒有房子,合在一起計算稅率就把這個以前的拉進來了,派生的形成一個紐帶,重慶一般的存量不考慮,但是轄區内3000多套所謂花園别墅,就是有院落的獨立别墅是明确無誤的作為存量覆蓋的,但是有180平米的協議,180平米以内免稅,這種試點方案的設計我認為是非常必要的,是可以為以後的改革試點提供重要借鑒的,所以也可以借此讨論一下。

      中國以後房地産稅改革,我認為是要循序漸進、酌情擴大試點範圍的,它里面很重要的要點是不能簡單地借鑒美國,而是要借鑒日本的首套房免征的模式,很多人說中國人很多人買房子是給自己買一個社會保障,因為大家看城市化還要走好幾十年,這中間房地産是一個上升的趨勢,我在這段時間買一個房子是給自己買一個商業保險,我認為這個完全可以讨論,第一套房免征,第二套房或者是第二單位可以考慮稅率,完全可以考慮這樣的一個具體區别對待,但是對不起高端的按照支付能力原則,有多少套房子,有多麼高水平豪宅的,在高端上調節也是符合基本原則的,必須把這個原則明确下來。這樣一來我覺得可以給社會大衆吃定心丸,是要大家一起尋求共赢,一起來建設一個和諧社會,來尋求長治久安,這個制度建設要抓住不放,那麼在短期考慮和中長期考慮中,我覺得中國的現實決定我們必須沿用鄧小平的改革智慧,就是在某種階段要強調不争論,我們現在不能說完全不争論,但不能停留于争論,有人說要把這個房地産稅的所有的事情争論清楚以後,人大來做一個規範的立法,在全國一起推行,說起來有道理,實際上沒有任何可行性,這種要讓人大全面立法,把這個稅細節定好以後全國一起推的思路,真的像有的人說的150年以後才有結果。我們必須要在鄧小平的理論下,在一個大的框架下說出來以後,要大膽的試,大膽的闖,現在我們不這麼說,這個一是要存在,要允許争論,要在開拓的過程中來做,我們允許某些争議很大的改革試驗來總結經驗,當良好地的改革試點就是起這個作用,這就是在漸進的過程中,我們必須往前推進這個過程的一個非常明确官方的指向。

      這樣一些基本觀念說了以後,我還想回應一些大家關心的問題,我了解到很多人都在說,房産稅的法理依據方面是不是應用上,我簡單的說一下,第一點就是土地出讓金的問題,這個稅和租的性質不一樣,他們之間可以形成並行不悖的關繫,有人說這不是重復征收嗎?确實存在重復的問題,我們的稅制是多次征必然就有重復,只是重復的合理與否的問題,而不能說整個的政府征收的是義務稅,這不可能,這是一個現代的稅、租和其他收費等等合理的分流歸位,再形成一個合理協調的關繫。第二有人說如果接受前面這一點,我不能接受原來買的房子了,你推出新的稅收調節以後,房價下了一個台階,我這個心理是不平衡的,我覺得這個問題确實,你如果有了一個普遍征收的稅務環節以後,土地批復環節不會動辄就吵成一個天價,我們就是老房老地老辦法,新房新地新辦法,我們的社會保障叫老人、中年人、新人,這是三種方向,這是中國改革方案中提供的一個借鑒的。

      第三個,中國的所有城鎮土地進入開發的都是國有,人家搞的房地産稅是私有權基礎上的征收,我這個地是國家的,你征什麼稅啊?我認為這方面實際上要談兩點,國有土地的稅收對房地産使用權的所有者,從國際經驗和我們改革實踐來看都是沒有一定沖突的,比如說國際經驗英國,比如說香港,房地産稅可以有私有的、公有的一視同仁全覆蓋,英國分為中央政府持有的,地方政府持有的,私人持有的,無條件持有的就是私有的,另一類分為契約持有,我可以契約持有他,在英國地區持有最長的可以長達999年,無論是什麼樣的區别,可以有所區别,但是這個稅全覆蓋毫無疑義的。國有企業上交跟其他的企業一樣的所得稅,那麼按這種邏輯來分,我這個企業都是國家的,你跟我要所得稅,那不是自己跟自己較勁嗎?那時候意識到要搞商品經濟,必須放在一樣的環境里去,你這個企業産權是國家的,但是你有相對獨立的運營機制,需要有稅的調節,我們現在同樣的道理,雖然終極産權是國家的,無論是企業還是個人,具有獨立的利益,根據需要我們可以通過立法程序通過稅收手段來調節,這是我來說應該提到的兩點相關分析依據,還有一個房地産稅的管理問題,不多說了,有人說這個稅復雜得不得了,中國人要學會一百年以後再說吧,我們物業稅已經有6個城市擴大到10個城市,它相關的所有的管理都已經在計算機程序里軟件化,都可以在這方面通過一定的人員培訓,在操作方面相對順暢的來實施,工作方面進一步的參與優化調整是必要的,但是沒有方案。

      最後一點我們還有一些復雜的東西,中國的小産權房等等,這些歷史遺留問題要解決起來比較棘手,但我認為它不足以引出一個結論說因為有了歷史的問題,中國的稅制改革問題就無法推行,不是這樣的,我們要化解原來的小産權房等等的歷史遺留問題,而整個的大方向、大邏輯,我認為仍然是可以清晰的認知的!

      (著名财經專家、财政部财政科學研究所所長賈康于2012城市觀點論壇成都行上的演講)

    撰文:賈康    

    審校:劉滿桃



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