觀點時評：“限地價競房價”式賣地或被推廣

北京推行的這種“限地價、競房價”的土地出讓方式，很有創意，其目的在于一箭三雕。

　　觀點地産網 近一年多來，北京不斷探索和嘗試新的土地出讓方式。從“限房價競地價”、“限地價競配建政策性住房面積”，最近又嘗試“限地價競房價”。

　　8月4日，北京首宗“限地價、競房價”地塊正式挂牌上市。

　　這個地塊位于北京永定鎮，面積約19公頃，總建築規模約38萬平米，其中商品房面積約28萬平米。

　　所謂“限地價”，是指政府将該地塊的樓面地價定為5850元/平米，總地價22.2285億元。無論最終是誰競得該地塊，需要支付的土地出讓金都是一樣的。

　　所謂“競房價”，是指設定一個最高售價，然後由所有競買人報出未來在該地塊上建設的商品房銷售價格，承諾銷售價格最低的就是競得人。永定鎮地塊的房屋銷售價格最高限價為13600元/平米，在競買時，競買人每次可向下降低50元/平米來報價。

　　北京推行的這種“限地價、競房價”的土地出讓方式，很有創意，其目的在于一箭三雕：

　　首先，政府保住了基本的地價。按照永定鎮周邊土地歷史上出讓的紀錄，地價也就是6000元/平方米出頭。政府現在略有折讓，但也有5800元/平方米。總地價22億，讓開發商去拼。政府已經得到其希望得到的東西。

　　其次，通過“競房價”，讓開發商未來售價下降，起到抑制房價的作用。永定鎮周邊項目目前售價普遍17000-20000元/平方米。把出讓地塊的房屋銷售價格最高限價為13600元/平米，在競買時，競買人每次還要向下降低50元/平米來報價。這種方式，确實起到抑制房價的作用。

　　第三，作為“半保障項目”，部分“被保障家庭”需要。出讓地塊将來的銷售對象，優先滿足擁有北京市戶口或在北京工作、居住一定年限以上人群的自主及改善型購房需求。

　　其中有三類家庭具有優先購買權，一是在北京首次購買住房的本市戶籍家庭；二是持有本市有效暫住證在本市首次購買住房，且連續5年(含)以上在本市繳納社會保險或個人所得稅的非本市戶籍居民家庭；三是已經通過住房保障資格審核，正在輪候保障性住房配售，且同意購買該項目後放棄保障性住房購買資格的家庭。

　　“限地價、競房價”土地出讓方式的特别之處，在于：政府制定了對地價的期望值，把它提前确定（固定化），同時限制開發商對樓價的發揮空間。

　　這是迄今為止，最為“赤裸裸”抑制樓價的土地出讓方式。

　　未來在全國各地，“限地價、競房價”的賣地方式被仿效的機會很大。

　　趙卓文 觀點地産新媒體專欄作者