純市場化運作 博楓如何用8億補齊高端租賃資本化空白

觀點網 6月5日，Brookfield博楓宣布，其主導打造的“中金-博鄰長租公寓持有型不動産資産支持專項計劃”正式在上海證券交易所完成發行及設立，成為全國首單市場化長租公寓機構間REIT，債券簡稱為“博鄰長租”，債券代碼268687.SH。

本次專項計劃首期發行規模為8億元，由博楓擔任原始權益人及運營管理機構，中國國際金融股份有限公司擔任管理人。據悉，該産品已經成功吸納保險、銀行理财等十余家多元機構投資者入局。

值得注意的是，不同于先前上市的建信長租ABS及新黃浦持有型ABS的保租房屬性。

博楓此次入池的兩大項目均為純市場化自主收購、自主改造、自主定價、自主運營，全程無政策規劃“背書”、無租金收益兜底，所有資産價值提升、現金流穩定均來自資本改造賦能與專業運營能力。

成熟資産打底

商業客注意到，該專項計劃最初受理規模為8.24億元，審批階段獲批額度擴容至15.2億元，本次首期落地規模為8億元。

數據來源：公開資料，觀點指數、商業客整理

從首期發行規模與審批規模的對比推斷，該專項計劃大概率實行分步走策略，先以兩個成熟項目打底完成首發，剩余額度留待後續通過擴募注入更多資産。這與建信長租ABS“首發+擴募”的路徑類似。

首期入池資産是位于上海核心地段的兩處中高端服務式公寓，均由博楓旗下"博鄰blinq"品牌運營管理。

數據來源：公開資料，觀點指數、商業客整理

其中，五角場博鄰行政公寓是博鄰blinq的首發作品。其前身是富力與合景泰富聯手打造的嘉譽雲景項目，原規劃包含辦公、商業及酒店業态，後被博楓收購並改建為酒店+長租公寓混合體。

數據顯示，2023年12月項目A棟的出租率已超80%，此後未見階段性數據披露。五角場項目的需求基礎主要來自高校集群與科創産業的雙輪驅動。項目臨近復旦大學江灣校區、上海楊浦德法學校等，疊加尚浦領世、創智天地等科創産業集群，形成了較為穩定的高淨值租客池。

靜安博鄰行政公寓是博鄰blinq布局内地長租公寓市場的第二站。項目于2024年3月正式開業，原為朗詩寓運營的聚源大廈，博楓于2023年8月完成收購。

項目占據上海内環核心區位，主打高端服務式公寓，共計278套房源，南向戶型擁有270度環幕視野，可俯瞰北外灘、陸家嘴城市天際線。市場數據顯示，截至?2025年底，靜安項目的出租率升至90%以上?，租戶滿意度超95%，續租率超80%。

區别于五角場項目産學研一體化帶來的高端租賃需求，靜安項目基于内環區位布局，核心租戶為25-45歲的企業高管、專業人士及外籍人士。

兩者的租金水平也印證了其高端租住的定位。其中靜安博鄰行政公寓單間月租1.0-1.2萬元，二居室最高達2.8萬元。五角場項目一房月租金約0.97萬元起，兩房月租金約2萬元起，均高于區域平均水平。

顯然，首期入池的兩處資産均為存量資産盤活産物，通過業态重構、硬件提質、服務升級，改造為標準化中高端市場化住房租賃資産。這一存量改造路徑在内地長租公寓領域並不罕見。

據商業客不完全統計，目前blinq博鄰落地運營的項目主要為上述兩處上海存量改造資産，聚焦靜安、五角場（新江灣城）等核心闆塊，以商業類物業改造為主，主打中高端服務式公寓，客群聚焦企業高管、外籍人士及高淨值人群，依靠品牌價值與精細化服務實現運營收益。

上述兩個項目共同支撐起本次8億元的發行基礎。同時憑借優質的底層資産與成熟的市場化運營模式，成功吸納保險、銀行理财等十余家多元機構投資者入局，體現了市場的認可。

根本分野

機構間REITs也稱為持有型不動産ABS。在博鄰長租持有型ABS成功設立前，新黃浦築夢城保租房持有型不動産ABS（下文簡稱新黃浦ABS）于兩個月前正式在上交所挂牌上市。再往前追溯，建信長租ABS（下文簡稱建信長租ABS）首次擴募于2025年9月完成，並于次月正式挂牌交易。

在博楓入場前，建信長租ABS和新黃浦ABS已率先跑通持有型不動産ABS（機構間REIT）的制度框架與交易流程，為住房租賃資産資本化打好地基，行業資本化路徑從“能不能落地”的試點探索邁入“值不值得規模化發展”的新階段。

數據來源：公開資料，觀點指數、商業客整理

從行業現有産品來看，2024年7月落地的建信長租ABS是全市場首批産權類持有型不動産ABS，首期發行規模11.7億元，後續完成4.53億元擴募，總規模擴容至16.23億元，底層資産為上海、杭州、武漢、南京（南京是擴募後新增的）等多地保障性租賃住房項目。

2026年2月設立的新黃浦ABS，發行規模11.94億元，以上海闵行保租房項目為底層資産，是首單民企保障性租賃住房機構間REIT，打通了民營上市企業存量租賃資産對接資本市場的通道。

從資産屬性來看，上述兩單産品均為原生規劃的保障性租賃住房，依托政策定位、租金管控形成穩定保底現金流，核心投資邏輯是政策确定性。其中建信長租ABS奠定了國有保租房規模化、可擴募的範式，新黃浦ABS打破國企壟斷格局，實現民企存量保租房資産資本化突破。

對比來看，此次成功設立的博鄰長租持有型ABS既是全國首單外資發起的長租公寓機構間REIT，也是市場唯一純市場化運營的長租資本化産品，其與建信長租ABS及新黃浦ABS最根本的區别並非僅限于主體屬性，更核心的差異在于底層資産的經營邏輯上。

不同于前兩單持有型ABS産品保租房資産的政策賦能屬性，博楓兩大項目均為純市場化自主收購、自主改造、自主定價、自主運營，全程無政策規劃背書、無租金收益兜底，所有資産價值提升、現金流穩定均來自資本改造賦能與專業運營能力，這也是本次機構間REIT産品獲得機構投資者認可的核心差異化優勢。

對比來看，保租房ABS的定價錨是"政策保障+穩定現金流"，市場化公寓ABS的定價錨是"資管能力+市場租金溢價"。投資者需要評估的不再是政策可持續性，而是運營方的資産管理能力和租戶結構的抗周期韌性。

博楓在這一維度上具備優勢。作為全球最大另類資産管理公司之一，其全球管理資産規模超萬億美元，在華不動産在管資産約80億美元、管理面積約250萬平方米。博鄰blinq品牌自2023年五角場項目開業、2024年靜安項目落地以來，核心城區資産矩陣已形成穩定的現金流與運營表現。

本次8億元機構間REIT落地，将為博楓在華長租布局形成良性資金閉環，回流資金大概率将被博楓重新投入長租公寓的收購與改造。同時獲批額度15.2億元但首期僅發行8億元的空間，為後續持續擴募、注入新資産預留了充足空間。

博楓8億機構間REIT的落地，證明住房租賃資産證券化市場正式告别只有保租房能落地實施的初級階段，住房租賃資産資本化邊界進一步拓寬。

縱觀三單産品的叠代，首單建信長租ABS實現"能不能做"的突破，新黃浦實現"誰能來做"的突破，此次博楓證明保租房標簽不是唯一的，實現"什麼資産能做"的突破。

三單産品逐層拆解了住房租賃資本化的門檻。當資産屬性不再受限、發起主體不再設檻、制度工具趨于成熟，住房租賃資産資本化路徑将回歸最原始的問題，即企業持有的資産和運營能力，值不值得市場定價。

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