告别“只進不出”：首單甲寫REIT改寫商辦地産遊戲規則

觀點指數 在5月27日觀點指數研究院發布的《甲寫REIT破冰 | 2026年5月商辦與辦公空間發展報告》中，觀點指數認為，首單甲寫REIT推動下，更多辦公類及混合類REITs項目進入審核或申報階段。

國家統計局數據顯示，期内，全國辦公樓市場延續深度調整趨勢，開發投資與新增供給大幅收縮，行業加速進入“去庫存、控增量、盤存量”的轉型攻堅期。

2026年1-4月，全國辦公樓開發投資額累計905億元，同比下降18.3%，延續下滑趨勢，且降幅較一季度進一步擴大。究其原因，主要是受高庫存壓力、租金持續下行、去化周期拉長等市場因素影響，疊加融資環境偏緊，房企對辦公物業的投資意願持續低迷，新增開發動力不足、意願跌至低位，市場發展邏輯已從增量開發全面轉向存量盤活。

同期，辦公樓銷售額累計828億元，同比下降1.2%，降幅較投資端大幅收窄，市場自用型需求與核心資産配置需求提供了一定支撐，但整體需求仍顯疲軟，企業擴租、購置意願謹慎。

辦公樓建設層面，新開工面積與竣工面積同步雙降，市場新增供給收縮節奏進一步加快。1-4月全國辦公樓新開工面積及竣工面積累計值分别為332萬平方米和355萬平方米，前者同比下滑31.3%，後者同比下滑24.7%。

兩者降幅顯著高于投資端，預計未來1至2年新增供應将持續收緊，這将有助于緩解中長期的庫存壓力。期内竣工端的收縮，主要受2024-2025年新開工低迷的滞後影響，疊加房企為控制資金占用而主動放緩項目竣工節奏，使得短期新增供給壓力有所緩解。

資産退出層面，本期商業不動産公募REITs取得實質性進展，辦公類存量資産證券化路徑進一步成熟。

數據來源：觀點指數不完全統計

2026年4月24日，4只商業不動産REITs正式獲得中國證監會準予注冊的批復，底層資産涵蓋商業零售、辦公等成熟商業業态。

其中，匯添富上海地産商業不動産REIT以鼎保大廈和鼎博大廈為底層資産，成為國内首單獲批通過的甲寫REIT産品，一線城市核心甲級寫字樓正式打通標準化公募REITs退出通道。

該基金于2026年5月21日完成網下詢價，報價區間3.464元/份至4.234元/份，全部拟認購份額合計80.984億份，對應認購倍數約8.1倍，最終發行價格定為4.092元/份。基金獲批募集份額10億份，按該價格計算，預計募集資金總額40.92億元。

首單甲寫REIT推動下，更多辦公類及混合類REITs項目進入審核或申報階段。

5月7日，紅土創新茂業商業REIT獲交易所受理，底層資産包括成都高新區茂業中心C塔（辦公業态），建築面積11.66萬平方米，估值11.01億元。截至2025年末時點出租率為81.75%，租金收繳率為100%，采用收益法評估增值率高達310.61%。該項目代表強二線城市核心區成熟辦公資産的證券化路徑，預測2026年淨現金流分派率為5.32%。

同時招商蛇口加速布局商業辦公類公募REITs賽道，拟發行境内第三只公募REITs，

底層資産為深圳太子廣場（辦公）+昆山招商花園城（商業）的“辦公+商業”打包模式。其中深圳太子廣場辦公面積約6.37萬平方米，位于南山區核心地段，昆山項目商業面積約11.85萬平方米。

觀點指數判斷，首單甲寫REIT的成功發行将激勵核心城市優質寫字樓資産的持有方加快申報，底層資産将從純辦公向“辦公+商業”、“辦公+配套”等復合業态延伸。

在公募REITs打通終極退出通道的同時，CMBS、類REITs/ABS作為中期融資工具，在本期也表現為密集發行與受理的趨勢。

本期項目的原始權益人多為地方國/央企或城投平台，如上海地産集團、天津津投資本、深圳龍崗城投、衡水産投、招商蛇口等，依托主體信用增信，其成為現階段辦公類資産證券化的絕對主力。

回顧商辦資産交易市場表現，據觀點指數不完全統計，本期錄得3單内地商辦資産成交案例，交易總金額超35億元，對比上個報告期，交易單數及交易總金額均出現下滑。

數據來源：觀點指數不完全統計

從城市分布來看，本期標的高度集中于北京、上海、廣州等核心城市，其中京滬兩宗交易買方均以總部自用需求為主導，商辦大宗交易邏輯從傳統财務投資進一步轉向實體産業自用。優質企業趁當前資産價格處于合理區間，将長期租賃模式切換為持有型總部資産，成為當前市場成交的核心驅動力。

北京市場方面，5月20日泡泡瑪特斥資8.8億元，整棟收購太古地産旗下北京太古坊二期寫字樓4号樓。項目建築面積約4.4萬平方米，地上16層，單層面積約3234平方米。北京太古坊（原頤堤港二期）整體建面約57.1萬平方米，集辦公、商業、酒店公寓于一體，建成後将與頤堤港一期形成約85萬平方米的超大型城市綜合體，為北京五環内規模最大的商業綜合體。

從企業基本面來看，泡泡瑪特2025年營收371.2億元，同比增長184.7%，經調整淨利潤130.8億元，同比增長284.5%，現金流充沛。本次收購旨在打造集團全新總部辦公空間，匹配其全球化業務擴張布局，自用屬性明确。

本期另一筆交易同樣體現強自用特征。上海前灘匯S3棟甲級寫字樓整棟成交，由海爾産業發展受讓，出售方為陸家嘴集團，項目計劃作為海爾集團華東區域總部長期自持運營。

值得注意的是，前灘匯並非首次整棟出讓。2025年11月前灘匯N5棟以8.95億元成交，用作陸家嘴國泰人壽總部。對比來看，N5棟交易屬于陸家嘴集團體系内資産流轉，更多為集團内部資産騰挪、資本結構優化。而本次S3棟由外部産業資本海爾收購，是典型的第三方實體企業自用型成交案例，更直接反映了核心城市優質商辦資産對頭部産業資本的長期吸引力。

從賣方視角來看，陸家嘴集團正持續加速存量資産盤活。2025年先後完成前灘源T1棟、陸家嘴投資大廈、前灘雍萃46公寓、前灘匯N5棟等多宗大宗交易，疊加本次S3棟出讓，前灘匯作為前灘核心商務區標杆商辦集群，正通過成熟樓棟分棟出售的方式快速回籠資金，優化資産配置，成為緩解企業資金周轉壓力的重要舉措。

與此同時，國企存量盤活路徑進一步拓寬。5月4日越秀地産公告披露，将旗下多項非核心資産打包轉讓給母公司越秀集團附屬企業。其中包括廣州南沙國際金融中心，兩棟分别高41層和29層的辦公大樓，總建築面積約12.9萬平方米，交易價格約19.3億元，資産買方為廣州造紙集團。

本次交易屬于上市房企向集團剝離非核心持有資産，在行業深度調整的周期下，越秀地産主動收縮長周期、重投入的商辦持有業務，回籠資金聚焦住宅開發主業，優化資産結構、降低資金占用，是房企從重資産持有模式向輕資産開發模式轉型的典型案例。

從數據來看，當前商辦資産交易成交機會高度集中于一線核心城市适配總部自用的整棟優質資産，非核心區域物業流動性持續承壓，行業分化格局進一步加劇。

辦公空間服務商層面，據觀點指數監測，本期樣本企業内地辦公中心外拓數量與布局企業覆蓋面較上期均有所提升，靈活辦公市場階段性回暖态勢凸顯。

數據來源：觀點指數不完全統計

從整體擴張格局來看，市場資源持續向頭部品牌集中，行業馬太效應進一步強化。以IWG集團、WeWork中國、MFG、創氪際、高格辦公空間、BEEPLUS為代表的頭部服務商集中落地新項目，成為當前市場最主要的增量來源，行業整體正從前期的謹慎收縮，轉向以核心城市為依托的精準擴張階段。

結合物業類型與合作模式來看，服務商擴張邏輯已從單純的規模拓店，轉向資産價值賦能與生态運營並行。本期新增項目以超甲級、甲級寫字樓為主，優質地標物業占比顯著提升，産業園區、科創載體作為補充場景持續發力。

在此基礎上，頭部服務商逐步跳出傳統空間租賃邏輯，通過政企聯動、産業對接、政策咨詢、社群服務等方式構建生态化運營體系。

觀點指數認為，本期辦公空間服務商的擴張回暖，並非行業全面粗放式復蘇，而是以頭部品牌為主體、以核心城市為陣地、以優質資産為載體的精準擴張。辦公空間服務商正逐漸成為盤活優質辦公資産、穩定區域商務生态的重要參與者，未來具備強運營能力、産業資源整合能力、業主長期合作能力的頭部品牌，将持續主導市場增量。

本文節選自《甲寫REIT破冰 | 2026年5月商辦與辦公空間發展報告》
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