成交分化 | 2023一季度北京房地産市場報告

观点指数研究院

2023-03-30 15:44

  • 2月住宅成交分化,新建住宅成交漲幅不及存量。存量住宅的購買上揚或是居民回避交付風險的一個選擇。(報告期2022.12.23-2023.03.30)

    觀點指數 報告期内,北京市繼續積極推進完善租購並舉的住房體繫,大力支持租賃市場,推動公租房和保住房的建設,增加保障性住房供給,不斷優化供給結構。

    公開信息顯示,北京保障房中心持有各類保障性住房項目近180個,房源超過16萬套,已入住家庭8.6萬戶。

    2023年北京計劃安排建設用地供應總量3190至3630公頃,與2022年基本持平。其中,住宅用地計劃供應1060公頃,租賃住宅用地供應指標為260公頃。

    北京公布了23宗首批商品住宅土地清單,出讓面積103.48萬平方米。從計劃供應面積來看,朝陽區(18.01萬平方米)、豐台區(17.6萬平方米) 、大興區(12.37萬平方米) 計劃供應較多,三區占全部供應的46.36%。

    期内,北京一二手房網簽成交于2月份反彈。據最新2月數據顯示,存量住房成交量15316套,環比增加84.35%,同比上升85%;新建成交量為3424套,環比增加20.43%,同比上升23%。

    觀點指數認為,這很大程度得益于春節後整體房市信心恢復,購房需求逐漸釋放。同比增長較大的原因是2022年2月恰逢春節假期,屬于購房淡月,成交量基數較低。2月住宅成交繼續分化,新建住宅成交漲幅不及存量,存量住宅的購買上揚或是居民回避交付風險的一個選擇。

    完善租購並舉,保障性住房供給持續增加

    報告期内錄得的住房動态較多,其中涉及到公積金支持租住保障性住房、推動租房機構開展多向優惠舉措,以及保障房方面的支出和建設。

    1月1日,北京住房公積金管理中心發布的《關于進一步優化住房公積金提取業務的通知》中提到,在北京市租住保障性租賃房的家庭可以申請提取住房公積金,且職工每月的住房公積金可直接沖抵房租,減少提取的中間環節。

    此外,2月6日北京房地産中介行業協會聯合52家主流住房租賃機構,正式推出惠民租房服務平台。在北京市住建委的指導下,“惠民租房在行動”活動已開展4年。這個平台将上線房源53萬套(間、床),推出不漲租金、服務費減免、免押金等優惠措施。

    上述租房支持舉措在一定程度上滿足了日益增長的租賃需求,尤其是北京城郊聯合片區需求。主要是中心城區租金昂貴,對于低收入群體是一筆巨額開支。還有一個原因在于勞動密集型産業逐步由中心城區向外郊轉移。

    不僅如此,财政對于保障性住房的建設也是“超”計劃的。據北京市政府披露,2022年北京市住房保障支出31.4億元,完成調整預算的103.9%。堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位,重點支持公共租賃住房建設,推進重點區域棚戶區改造,改善居民住房條件。

    銀行業也在積極支持保障性住房建設。北京保障房中心有限公司日前與工商銀行、國家開發銀行、建設銀行、農業銀行、中國銀行、交通銀行等六家金融機構簽署戰略合作協議,意向性合作金額每家300億元人民币,合計金額1800億元人民币。

    公開信息顯示,北京保障房中心持有各類保障性住房項目近180個,房源超過16萬套,已入住家庭8.6萬戶。

    可以看到,北京市在推進完善租購並舉的住房體繫上積極作為,大力支持增加保障性住房供給,不斷優化住房供給結構。

    多頻少量,涉宅地計劃供應1060公頃

    報告期内,北京市發布了2023年計劃安排建設用地供應總量3190至3630公頃,與2022年基本持平。其中,住宅用地計劃供應1060公頃,租賃住宅用地供應指標為260公頃。

    另外,安排産業用地480至520公頃,其中研發用地90公頃、工業用地240公頃、物流用地60公頃、商服用地90公頃、鄉村産業40公頃。

    要關注到的是,城鄉建設用地供應指標在中心城區的供應比例繼續保持在20%左右,重點向城市副中心和多點地區傾斜,供應比率穩定在60%左右。觀點指數認為,未來中心城區增量土地供應會持續轉向存量土地供應,城市副中心和多點地區增量會增加。

    供應節奏上,2023年北京市将分批次公布一定時間段内拟出讓的商品住宅用地清單,讓市場主體全面掌握土地供應狀況,為投資決策預留充足的時間,結合市場實際采取“多頻少量”的方式,适時發布出讓公告。

    報告期内,北京公布了23宗首批商品住宅土地清單,出讓面積103.48萬平方米。從計劃供應面積來看,朝陽區(18.01萬平方米)、豐台區(17.6萬平方米)、大興區(12.37萬平方米)計劃供應較多,三區占全部供應的46.36%。

    觀點指數統計,如果23宗地塊在第一批次集中挂牌,那麼與2022年首批相比,宗數會增加5宗,面積同比增長24.18%。

    可以看到,北京對供地節奏進行了優化調整,首批商品住宅出讓會在2023年2月16日到2023年5月16日進行。截止發稿日,北京規劃和自然資源委員會挂牌兩宗宅地,總土地面積9.1萬平方米,總起價60.6億元,挂牌競價起始時間為4月17日。

    其中,通州區梨園鎮東小馬土地一級開發項目FZX-0306-6009地塊,土地面積29561.577平方米,建築面積65035.469平方米,起始價20.2億元。 朝陽區孫河鄉前葦溝組團棚戶區改造土地開發項目002、003地塊,土地面積61455.106平方米,建築面積92183平方米,起始價40.4億元,上限價46.46億元。

    報告期内,北京市首批商品住宅土地清單有兩宗地塊成交。其中,北京昌平新城東區三期土地一級開發項目CP00-1002-0001地塊僅獲得一次報價,最終該地塊由首開以27億元的底價競得。該地塊面積為49176.79平方米,建築控制規模不超過10.82萬平方米,将以“六通一平”的形式供地。

    另一宗,北京昌平區朱辛莊新區二期土地一級開發項目CP01-0801-0028地塊進行現場搖号确定歸屬,最終由上海大華以成交價12.995億元摘得該地塊。地塊面積約1.47萬平方米,銷售指導價6.2萬元/平方米,溢價率15%。

    該地塊一共吸引了42家房企參與報名,並進行了30輪線上競價後觸及上限價轉入搖号。火熱的背後是源于該地塊較為優質,朱辛莊地塊靠近海澱區,周邊有地鐵、商圈和産業輻射,配套基本齊全。

    供應收縮,一二手房成交分化

    觀點指數監測,2月北京新房有4個項目取證,批準預售套數僅為940套,環比減少77%,批準預售面積10.23萬平方米,環比減少77.5%。2月供應收縮的原因是房企推盤節奏不一,短暫出現縮減低谷。截至發稿日,3月取證項目增加到15個,預計二季度開始,新房供應将得到補充。

    報告期内,北京一二手房網簽成交于2月份反彈。據最新的數據顯示,存量住房成交量15316套,環比增加84.35%,同比上升85%;新建成交量為3424套,環比增加20.43%,同比上升23%。

    觀點指數認為,這很大程度得益于春節後整體房市信心恢復,購房需求逐漸釋放。同比增長較大的原因是2022年2月恰逢春節假期,屬于購房淡月,成交量基數較低。

    2月住宅成交分化,新建住宅成交漲幅不及存量,存量住宅的購買上揚或是居民回避交付風險的一個選擇。

    從區域來看,一季度朝陽區賣出的項目成交額最多,高達123.5億元,相比上個季度回落了一百多億。另外可以看到,東城靠近内環,銷售均價都較高。

    從單個項目來看,信達中心·東外39號賣出43.77億,是成交金額最多的項目。成交金額第二多的是豐台區的北京悅府,賣出了20.86億元。另外值得注意的是,這兩個項目均價都超過10萬元,屬于中心城區的熱門項目。

    其中,信達中心東外39号是大平層物業類型。華潤置地的北京悅府位于豐台區右安門街道,東至右外大街,南至中頂廟街、西至西鐵營東路、北至福宜街。該項目占地面積約3.64萬平方米,住宅規劃建築面積約101903平方米。據房産中介機構表示,北京悅府建面約157平方米、159平方米戶型已經進入清盤倒計時。

    觀點指數監測發現,賣得好的項目有幾個特點,一是大戶型,二是中心城區,三是知名房企操刀。背後的原因和居民改善型住房需求漸顯增長有關,此外是靠近中心城區的房子有一定的保值性,更受青睐。不可忽視的還有知名房企背後的品牌信用,居民購買優質房企的産品以降低未來的交付風險,也即說明當下居民對購房風險的敏感繫數是上升的。

    北京統計局數據顯示,1-2月商品房銷售面積為103.4萬平方米,同比增長12.4%。其中,住宅銷售面積為72.4萬平方米,增長4%;辦公樓為7.4萬平方米,增長35.9%;商業營業用房為8萬平方米,增長2.8倍。

    觀點指數認為,從銷售數據看,住宅成交恢復緩慢。期内住宅銷售同比上升,從2022年1-2月的69.6萬平方米,上升、至2023年同期的72.4萬平方米,整體漲幅不算很大。

    值得注意的是,竣工面積的增速要大于銷售面積。2023年1-2月房屋竣工面積為85.1萬平方米,同比增長6%。其中,住宅竣工面積為55.3萬平方米,增長1.3倍;辦公樓為6.5萬平方米,下降79.1%;商業營業用房為3.3萬平方米,下降63.9%。

    撰文:曾宇鵬    

    審校:陳朗洲



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