局部回暖與城更加速 | 2023一季度廣州房地産市場報告

觀點指數 報告期内，在廣州經濟工作會議、廣州高質量發展大會、十二屆廣州市委财經委員會第三次會議等多個場合，均提及要“推進城市更新”，並争取海珠瀝滘、荔灣大坦沙、天河冼村等10個在建項目年内有實質性進展。

市場方面，一季度廣州新房供應收縮，網簽相對平穩，整體來看需求高于供應，增城區網簽領先，供應方面則是花都區領銜。

項目方面，報告期内樣本企業共有32個項目加推，4個項目開盤，共推出約4500套住宅單位，加推項目主要集中在黃埔區和增城區。

政策維穩，支持“拿地即開工”

房地産行業政策繼續以“維穩”為主基調，2月6日的廣東省金融運行形勢新聞發布會上，央行廣州分行表示，堅持“房住不炒”，因城施策實施好差别化住房信貸政策，用好保交樓專項借款、保交樓貸款支持計劃等政策工具，完善住房租賃金融支持政策，維護好住房消費者合法權益，推動房地産業向新發展模式平穩過渡。

更早前的廣州經濟工作會議明确，着力加固底闆防範風險，有效防範化解金融、房地産風險，堅持“房住不炒”，有序構建房地産業健康發展新模式，保證财政安全平穩運行，深入推進社會矛盾糾紛化解和安全生産各項工作，堅決守住安全發展底線。

廣州市住房和城鄉建設局發布《市區住建繫統優化營商環境的八大服務承諾》，在實務層面推動住房建設發展，提出支持項目“拿地即開工”，深化完善施工許可分階段審批機制。

此外，廣州經濟工作會議、廣州高質量發展大會、十二屆廣州市委财經委員會第三次會議等多個場合均提及要“推進城市更新”，並争取海珠瀝滘、荔灣大坦沙、天河冼村等10個在建項目年内有實質性進展。

據了解，今年廣州全市計劃推進127個城中村改造項目，包括46個續建項目，12個新開工項目和69個前期項目，重點推進17個城市更新項目，城市更新固定資産投資目標2000億元。

一季度，黃埔沙步、黃登舊村改造安置區工程等22個城市更新項目開工建設，總投資764億元。

首批供地挂牌8宗，分5個時間段出讓

2月21日，廣州首批集中供地正式挂牌，8宗地塊總面積72.7萬平方米，建築面積165萬平方米，總起拍價269.6億元，分布在天河、增城、荔灣和番禺，在3月23日至4月21日期間分五個時間段出讓。

集中供地分時出讓可分散企業繳納土地保證金的壓力，延長企業研判地塊條件的時間，提高其參與土地競拍的積極性；與此同時，繼續要求使用自有資金競買商品住宅用地，以及保持20%地價款的競買保證金比例，維護了土地出讓的秩序。

3月23日出讓的兩宗地塊分别由廣州城投和增城城投底價競得，由于地塊區位及周邊環境不具有太大吸引力，因此有競拍意願的企業不多。

值得注意的是，此次挂牌的番禺區漢溪大道北側的2125号地塊既是同批次地塊中總價最高的，總價超過73億元；也是起拍樓面價最高的地塊，超過荔灣、天河地塊，突破2.9萬元/平方米。

據觀點指數了解，上一次在同一區位出讓宅地是在2020年，項目為越秀和樾府，成交樓面價29146元/平方米，與今年地塊起始樓面價相當，意味着這次地塊銷售預期較好。

城市更新方面，一季度監測的主要項目動态均來自黃埔區，萬科操刀的文沖村五期回遷房交付，升龍集團的南灣村和廣州城投的廟頭村表決通過項目實施方案，中鼎集團橫沙城中村改造項目控規調整。

此外，3月13日番禺舉行城市更新高質量發展工作會議，表示将全力推進13個舊村、13個村鎮工業集聚區及舊廠房更新改造和5個老舊小區微改造項目，並劃定21個重點項目，多家房企代表參會，部分項目合作企業負責人在會議上作了發言。

黃埔之後，番禺或成為廣州又一全面重啟城市更新的區域。

海珠加快推進城市更新亦已開始行動，今年廣州第一批城中村改造項目集中開工儀式便是在海珠舉行。據了解，今年海珠将重點推進康樂鹭江片區（新中軸線片區）、瀝滘村等項目。

對于康樂鹭江片區紡織服裝産業轉型的事宜，已經出現在如《廣清紡織服裝産業有序轉移園産業發展規劃》等與産業轉移落地相關的文件中。

網簽平穩，花都新批預售領銜

一季度廣州新房供應收縮，網簽相對平穩，整體來看需求高于供應，增城區網簽領先，供應方面則是花都區領銜。

據觀點指數監測，1-2月廣州新建商品住宅網簽9681套，同比下降21.9%；網簽面積105.3萬平方米，同比下降21.7%。新建商品住房批準預售8368套，批準預售面積91.3萬平方米，其中花都區新批面積占比超過25%，主要原因是嘉雲匯和致嶺假日花園積極取證。

報告期内，海珠區有一個項目獲批預售，為中海江泰里。此外，天河區、荔灣區亦有項目獲批，包括珠江天郦、帝景山莊、星河江缦花園、保利和悅濱江、力誠榕誠灣、凱德雙橋等。

數據來源：陽光家緣、觀點指數整理（統計周期為2022年12月26日-2023年2月25日）

1-2月各區批售收縮，網簽平穩，2月末廣州一手住宅去化周期較2022年末縮短。

截至2月末，廣州市新建商品住宅可售套數約10.8萬套，可售面積1187萬平方米，去化周期17.8個月，較2022年末縮短0.6個月。

分區來看，越秀區、荔灣區、天河區、白雲區、番禺區去化周期上升，其余地區去化周期均縮短。

茶滘舊改再推新盤，南沙灣項目低價走量

據觀點指數統計，報告期内樣本企業共有32個項目加推，4個項目開盤，共推出約4500套住宅單位，加推項目主要集中在黃埔區和增城區，開盤項目則比較分散，番禺區、荔灣區、天河區、白雲區均有上新。

報告期内新開盤項目有長隆萬博片區的耀勝尊府、芳村闆塊的力誠榕誠灣、天河金融城闆塊的珠江天郦和白雲新城闆塊的中海麓府，其中力誠榕誠灣由于面向花地河，同時背靠芳村的成熟配套，熱度相對較高。

力誠榕誠灣是荔灣茶滘舊改項目的融資區之一，茶滘舊改總規劃建築面積近200萬平方米，其中約60萬平方米規劃用作商業用途；融資區首次開盤是在2018年，開盤的是力誠欣悅灣。

相比欣悅灣，榕誠灣景觀資源更好；戶型上，榕誠灣覆蓋更高端産品，首推85至97平方米兩居室戶型，未來将推出最高165平方米的四居室産品，而欣悅灣最大戶型為123平方米；價格上，力誠榕誠灣首開價格在3.9-4.5萬元/平方米之間。

加推項目方面，越秀和樾府、保利和悅濱江、越秀白雲星匯城、越秀珠實天悅海灣去化相對較高，其余項目去化一般。

值得注意的是，越秀珠實天悅海灣位于南沙灣闆塊，後者被稱為“富人闆塊”，天悅海灣距離南沙遊艇會直線距離1公里。

此次開盤天悅海灣單價最低僅2.4萬元/平方米，與同期開盤的黃閣闆塊項目均價相當，觀點指數認為，低價是該項目加推銷售較好的原因。