金融政策助力 | 2023年3月住房租賃發展報告

觀點指數 2月24日，人民銀行、銀保監會發布《關于金融支持住房租賃市場發展的意見（征求意見稿）》。文件中提及的住房租賃行業融資渠道涉及銀行、資本市場等，同時覆蓋信貸、債券、REITs等多元化融資工具。

住房租賃市場迎重大利好的同時，建行繼與萬科合作百億基金後再度布局住房租賃市場，助力盤活閑置資産的同時，優化住房租賃供給結構。

此外，企業在開店方面持續發力，涉及佛山、武漢等重點城市。同時，報告期内納保熱情不減，招商伊敦和安歆公寓将旗下租賃項目成功納保，其他租賃企業亦在繼續推動。

年後，随着企業復工復産的有序進行，租房需求釋放，業主挂牌積極性提升，房源量得到快速補充，挂牌租金也有所回調。

納保潮繼續，存量改造路徑愈發成熟

除了市場化租賃住房外，保租房逐步成為租賃市場房供給的主力軍，目前保租房主要是通過建設以及納保，實現規模的快速增長。

來源：觀點指數統計

期内，招商伊敦和安歆公寓公布最新的納保項目，分别為深圳壹間公寓·坂田嘉禦山（西區）和安歆公寓·上海江灣鎮地鐵站店。

随着地方保租房建設目標的明确以及保租房認定規則的頒布，保租房正迎來快速增長期。同時地方政府通過土地供給、稅收優惠、金融支持等舉措鼓勵企業參與到保租房的建設管理中。

這也是即使納保後限定租金折扣以及上漲幅度，租賃企業納保現象依然趨增的原因。同時，當前保租房REITs發展加快，調動了企業參與納保的積極性。

來源：觀點指數統計

據觀點指數不完全統計，目前泊寓、瓴寓、有巢公寓、安歆公寓等租賃企業仍在持續推進納保工作。截至2022年9月底，泊寓所管理的21.5萬間租賃住房中已有4.28萬間納入保租房範疇。

拓店方面，報告期内龍湖冠寓受委托運營管理福州創實大廈保租房項目，這是台江區首個國企與民企共同打造的保租房項目。

該項目地處金融商務區，項目包含配套商業、企業辦公、高端人才公寓等多樣業态，總建築面積約為4.8萬平方米，項目改造完成後預計可以提供200套租賃房源。

除了新建保租房項目外，諸如創實大廈類以存量非居住房屋改造成保租房項目的案例，也在持續推進中。

來源：觀點指數統計

樣本企業新增項目入市方面，據觀點指數監測，報告期内共計錄得6個項目開業，新增開業項目均是千套以下的小體量，有巢公寓、保利公寓以及安歆公寓等租賃企業均有新增項目入市。此外，方隅公寓的北京天峰方隅公寓項目也即将入市。

觀點指數關注到， 2月以及3月初，保利公寓在佛山和成都新增3個租賃項目入市，開店積極性較以往得到大幅提升。去年8月開業的佛山玥上N+青年社區首批公寓，開業後僅32天即完成滿租的成績，也為新開的二期項目注入了信心。

有巢公寓青山濱江店和保利N+天玺青年社區，均是企業在新進城市的首個落地項目。如果關注到期内企業開店城市的布局，可以發現諸如佛山、武漢、成都等重點城市也大有可為。

金融十七條支持加碼，為市場保駕護航

報告期内，住房租賃市場政策端迎來重大利好，金融支持獲全新突破。

2月24日，人民銀行、銀保監會發布《關于金融支持住房租賃市場發展的意見（征求意見稿）》（下文稱《意見》）。

來源：觀點指數統計

《意見》指出，支持住房租賃供給側結構性改革；重點支持物業的專業化、規模化住房租賃企業發展；建立健全住房租賃金融支持體繫等。

同時，《意見》中提及的金融産品包括：租賃住房開發建設貸款、租賃住房團體購房貸款、（自有産權、非自有産權）住房租賃經營性貸款、相關企業綜合金融服務、商業銀行住房租賃金融債券、住房租賃企業債務融資、住房租賃擔保債券、房地産投資信托基金（REITs）。

來源：觀點指數統計

以上金融産品為租賃住房的投資、開發、運營和管理等全生命周期提供多層次、多元化的金融産品和服務體繫。同時融資渠道涉及銀行、資本市場等，覆蓋信貸、債券、REITs等多元化融資工具。

其中，信貸市場主要滿足各類主體開發建設租賃住房、流動性和日常運營的需求。資本市場側重于發展住房租賃投資長期融資工具。

據觀點指數了解，目前住房租賃開發建設貸、綜合金融服務、REITs以及住房租賃公司債等産品，不乏服務于企業的成功案例。同時，其他提及的金融産品服務正式落地，将有效拓寬住房租賃行業的融資渠道。

要關注到的是，報告期内證監會啟動了不動産私募投資基金試點工作，投資範圍覆蓋存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房和商業經營用房以及基礎設施項目等。

住房租賃市場17條的發布以及不動産私募投資基金試點工作的開展，拓寬了住房租賃企業的融資渠道，推動行業高質量發展。

同時，針對金融支持住房租賃市場發展方面，中央層面已先後發布了保租房貸款不納入集中度管理、銀行保險機構支持保租房發展的指導意見、規範做好保租房試點發行基礎設施領域不動産投資信托基金（REITs）有關工作的通知以及住房租賃17條等相關政策，推動金融産品為住房租賃市場發展保駕護航。

此外，地方持續推動保租房建設發展。報告期内，溫州、深圳，蘇州等城市公布了保租房籌集目標。

保租房貸款積極落地，盤活閑置存量資産

上文《意見》提及，信貸市場主要滿足各類主體開發建設租賃住房，及住房租賃企業流動性和日常運營需求。

期内，信貸市場支持保租房項目貸款積極落地，包括建行宜賓分行首筆保租房項目成功落地並發放貸款5000萬元；興業銀行泉州分行成功落地首筆民企住房租賃貸款4600萬元。

據了解，該分行已累計放款住房租賃項目3筆，落地金額近1億元。

來源：觀點指數統計

此外，在政策端大力推進金融支持住房租賃市場發展的同時，建行再度加碼布局長租公寓領域。

2月28日，建設銀行發布公告稱，董事會會議同意建信住房租賃基金（有限合夥）與北京保障房中心有限公司、北京首都開發控股（集團）有限公司、北京大興投資集團有限公司三方或下屬主體共同出資設立子基金，基金規模為人民币50億元，其中建信住房租賃基金（有限合夥）認繳規模不超過人民币34.99億元。 

距離建信住房租賃基金在今年1月16日與萬科集團設立百億基金僅過去1個多月時間，建設銀行再度布局長租公寓市場，也體現對該領域發展的信心。

據了解，建信住房租賃基金于去年11月成立，成立當日與北京、重慶、湖北、成都、南京、廣州、佛山等地簽署子基金意向協議，以及簽署首批十余個項目收購協議。

建信住房租賃基金募集規模為人民币300億元，其中建設銀行認繳人民币299.99億元，建信信托有限責任公司全資子公司認繳人民币0.01億元。

建信住房租賃基金子基金的運作模式與其相類似，都是通過基金收購存量項目，改造成長租公寓項目，並交由專業住房租賃運營機構運營，最後通過公募REITs以及其他渠道實現退出。

經此流程可以發現，住房租賃基金對盤活閑置存量資産，優化租賃房源供給是一條非常重要的路徑。

同時，建設銀行也通過住房租賃基金加大對長租公寓市場的布局，有助于形成在住房租賃市場股權投資、金融支持，最後實現資産退出的投資閉環。

供給量快速恢復，多地挂牌租金回調

報告期内（2023年2月），全國住宅挂牌出租82.7萬套，供給量環比上漲97.8%，普通公寓挂牌出租1.41萬套，環比上漲31.78%。

來源：觀點指數整理

春節假期後，随着多地企業復工復産的有序開展，租房需求集中釋放，業主挂牌積極性大幅提高，租賃房源得到快速補充。

數據來源：全國房價行情網，觀點指數整理

城市租金表現方面，據觀點指數監測，報告期内（2月）北京住宅租金平均單價達117.3元/月/平方米，是唯一突破110元/月/平方米的城市；其次是上海，租金單價為102.31元/月/平方米。

一線城市北京、上海、廣州以及深圳挂牌租金均出現環比下滑，降幅分别為6.79%、1.57%、8.1%以及4.66%，降幅均在10%以内，租賃市場變動較為溫和。

整體來看，觀點指數監測的10個城市，平均租金為66.62元/月/平方米，環比下滑5.75%，同比上漲3.53%。其中90%的城市出現挂牌租金下滑的走勢，僅南京挂牌租金實現環比上漲。租賃市場租金平穩下滑，但租賃熱度有所提升。

觀點指數認為，2月租賃房源供給量得到快速補充，市場競争激烈，從而導致業主的挂牌租金有所下調。其他重點城市降溫主要是由于春節假期期間帶來的短期租房需求逐步回落，挂牌租金回調，租房市場趨向穩定發展。