穩步發展 | 2023年3月産業運營服務發展報告

觀點指數 報告期内，各大産業運營商持續發力，招商、簽約、動工等動态不斷。除此之外，上海張江錄得重點醫藥園區物業的出售。

從土地獲取情況來看，繼續有多家企業成功拿下産業用地，其中重點關注萬洋衆創城、聯東U谷和華城新産業。

REITs市場表現上，無論是成交數據還是漲跌幅都整體表現不佳，園區REITs則在此時成為了最活躍的類别，顯示出較強的抗跌能力。

REITs動态方面，保險資管在期内獲準開展ABS和REITs業務，另有兩只新能源REITs項目獲通過。新規之下保險資管新增了管理人的業務，更有助于險資深度參與REITs的發行，市場的參與機構形态也進一步豐富。

友邦加碼上海園區，醫藥投資熱度依舊

期内，各大産業運營商都持續發力，招商、簽約、動工等動态不斷，包括萬洋、中電光谷、中新集團等。

在疫情防控降級，經濟快速復常之際，多手段、多渠道發展經濟、導入産業、創新升級，成為從中央到地方各級政府的共識，也給了産業運營商較大的利好。在剛閉幕的“兩會”中，“高質量發展”成為會議熱詞，極大鼓勵民營經濟的未來發展，可以預見今年經濟發展的支持政策力度會比較大。

簽約和開工潮中，觀點指數觀察到友邦人壽于期内完成了對上海金創大廈物業組合的收購，總對價超32億元。

據了解，金創大廈物業組合原業主為東久新宜，項目總建築面積約11.98萬平方米，其中地上面積約8.86萬平方米，土地用途為研發，土地剩余年限33年，使用期限至2056年12月30日，入駐基本都為生物醫藥企業，基本處于滿租狀态。

歷經三年疫情，醫藥園區成為了國内外投資者最關注的投資標的之一，專業的醫藥園區産業聚集性佳、租約穩定、未來租金提升可期，且因産業特性讓相關園區具備相當的稀缺性，資産增值空間大。

據媒體報道，友邦人壽從去年下半年以來持續增持中國房地産市場，總投資金額已經超過170億元。除收購金創大廈外還，還以50.3億元投得上海北外灘89街坊的商業、辦公及文化綜合地産項目，以及凱德人民基金、DNE 物流基金、京東産發三期物流基金等多個項目。

對于原業主東久新宜來講，資金來源一直是掣肘産業園業務拓展的重要因素，因而需要不斷将部分優質項目或出售，或出表融資，以進行償債和支付新園區的建設資金。

作為國内領先的新經濟投資平台，東久新宜旗下醫藥園區有出有入。去年10月，東久新宜和中國人壽合作發起的Pre-REIT基金完成簽約，投資標的為長三角區域智能制造産業園區，總投資規模近30億元，據觀點指數了解，該Pre-REIT基金所投園區也屬醫藥園區。

萬洋、聯東持續擴張，以量取勝需謹慎

從土地獲取情況來看，報告期内繼續有多家企業成功拿下産業用地，特别是萬洋衆創城、聯東U谷。其中，前者在年初連下19宗地後，再于3月在溫州拿下兩宗地，後者則分别在廈門、揚州、沈陽三地拿地。

數據來源：Wind，觀點指數整理

盡管萬洋主要的發展區域依然是在廣東，但在浙江溫州也早有布局，包括在2016年投入運營、用地876畝、建設規模為約150萬平方米的浙江（平陽）萬洋衆創城，以及作為溫州首個工業M0用地項目的溫州萬洋科技衆創城。

另外，萬洋在去年10月曾在溫州濱江商務區拿下一塊商業用地。據了解，該地塊将建設為萬洋集團的新總部。

從業務模式來講，萬洋主要以大規模的廠房高周轉為主，選址多處在三四線城市和二線城市的偏遠郊區，區位優勢相對不明顯。但從産業定位看，産業導入主要瞄準一線城市産業升級的落後産業轉移，确實抓住了三四線城市經濟急需提速的機遇。

萬洋給三四線城市帶來的園區方案基本以大體量為主，以量取勝。項目面積大、導入中小企業多、預期提供崗位數量多，都是三四線城市所急需的，再加上萬洋出身于建築施工，工程成本控制能力較好，在這些區域的拓張相當順暢。

不過，過快的拓張也導致引入産業良莠不齊，廠房建設質量還在部分區域引來企業的不滿。一些地方政府開始對萬洋有所要求，在土地出讓時會更加明确導入産業的類别和稅收貢獻等準入指標，希望以此确保産業能長久留在當地。

除萬洋和聯東外，2月17日，華城新産業成功摘牌位于增城區中新科創園的潤城生命科技園項目地塊，並在項目繳納土地出讓金3個工作日内辦齊五證，實現“拿地即拿證”、“拿證即開工”，體現了地方的重視，該項目也是2023年首個專業主題産業園。

華城新産業是華潤置地和中城新産業合作建立的重資産産業園區開發平台，項目建成後預料将交由輕資産平台潤城新産業進行運營，打造以生命科學為主題的專業化園區。

據觀點指數了解，中城新産業在與華潤合作組成新平台前，已經在醫療器械園區的經營上有相當豐富的經驗，在深圳、北京、成都、南通等地都有醫療器械項目，相信增城區引入華城也是看中了其以往的成功經驗。

園區REITs成市場支撐，保險資管獲準開展REITs業務

從REITs市場表現看，整體市場活躍度下降，但園區REITs依舊是最活躍的類别，顯示出較強的抗跌能力。

數據來源：Wind，觀點指數整理

分闆塊來看，3月第二周園區基礎設施與交通基礎設施版塊活躍度較高，成交額分别為6.57億元和5.46億元，占整體的38%與31%；其中，園區基礎設施闆塊成交量最大，達到近1.71億份，占整體成交量的49%。

從具體基金來看，産業園REITs表現有所分化。3月第二周東久新經濟REIT、張江光大園REIT、臨港創新園REIT均上漲，漲幅分别達到0.77%、0.25%和0.18%。然而其他産業園REITs均呈下跌趨勢，其中蛇口産園REIT下跌達到1.93%，為最大跌幅。

行業動态方面，保險資管獲準開展ABS和REITs業務，兩只新能源REITs項目獲通過。

3月6日，證監會發布《保險資産管理公司開展資産證券化業務指引》，支持優質保險資産管理公司參與開展資産證券化（ABS）及不動産投資信托基金（REITs）業務。以往保險機構僅作為投資者的身份參與到國内公募REITs的業務中，新規之下保險資管新增了管理人的業務，更有助于險資深度參與REITs的發行，市場的參與機構形态會更為豐富。

新産品審批進度看，根據最新公告信息，中信建投國家電投新能源REIT和中航京能光伏REIT均在3月2日通過審批，有待下一步上市。中金湖北科投光谷産業園REIT和中金山高集團高速REIT則仍處于“已反饋”階段。

在剛過去的兩會中，代表積極為REITs政策制度的完善獻策。希望以政策引導民間資本參與基礎設施REITs的發行。

REITs市場近期受到國際資本市場影響，因此出現波動向下的行情。不過政策面支持力道依然較大，審批速度也在顯著加快，保險機構的深度參與，也給了REITs市場以更大的遐想，後續走勢可期。