原報告 | 離開太古的遠洋商業

觀點指數 遠洋與太古是商業項目上的合作夥伴，雙方成功打造了成都遠洋太古里、北京頤堤港項目。但出于資金壓力，去年年底遠洋最終選擇出售遠洋太古里50%股權予太古，此項目數年的成功合作劃上了句點。

從項目角度來看，遠洋太古里無論營收、估值亦或是商業影響力都屬標杆項目，也為遠洋貢獻了穩定可觀的現金流，出售後遠洋無疑失去了一個優質的商業資産。

随着雙方交集減少，也意味着遠洋之後需要走上獨立運營的商業道路。雖然此前與太古合作過程中遠洋在商業積攢了一定的經驗和資源，但依然面臨着不小挑戰。

觀點指數認為，從目前情況來看，遠洋在零售商業的發展上較為緩慢，存在着商業經驗較為欠缺和成功獨立運營項目等問題，此外還遭遇資金方面的掣肘。

因此，對于遠洋而言，優先運營好現有的項目或許更為關鍵。

昔日雙赢

提起國内標杆商業項目，成都遠洋太古里必有一席之地，該項目位于成都市錦江區春熙路商圈，分别含有12.2萬平方米商業和1.52萬平方米博舍酒店，以及0.76萬平方米服務式公寓。

對于商業項目來說，除了知名度外，銷售額、租金和資産估值是衡量項目是否成功的重要標準。從公開披露的數據看，近幾年在疫情影響下，該項目零售額依然保持穩定增長。

據四川省連鎖商業協會數據，成都遠洋太古里2021年銷售額達95億元。此外，2020年在疫情影響下業績增長仍達到了6%，2019年和2021年業績增幅則均超過20%，分别為23%和21.9%。

雖然未披露具體的租金數據，但市場方面預計年收入應該超過10億元。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

資産估值方面，據官方數據，截至2022年6月30日，成都太古里項目最新估值約為123億元。按此次太古接手的價格來看，相對估值打了約8.9折，價格較為合理，這也從側面說明優質商業資産的較強保值性。

總體而言，無論是銷售額、租金收入或是資産值，成都遠洋太古里都是成功的項目，與北京SKP、上海恒隆廣場、深圳萬象城等頂尖高端商場屬于同一級别。

項目成功背後靠的是強強聯合的合作模式，即雙方在合理分工前提下，最大程度發揮各自的能力。具體分工上，遠洋負責工程建造，太古負責概念規劃、設計、招商、運營。

在此模式下，成都遠洋太古里項目從2010年拿地到2014年開業僅花費4年多時間。而據觀點指數統計，太古其他項目的平均建設周期為6年左右，最長打造期約10年。對比之下，成都遠洋太古里的建設進度相對較快，達成與最大競争對手成都IFS同年入市，從而避免後發帶來的競争劣勢。

觀點指數認為，建設周期加快與引入合作夥伴有較大關聯，遠洋雖然在商業項目發展上欠缺成熟操盤經驗，但在住宅業務上積累了産品營造、成本控制、建設速度、項目落地等方面的經驗，對國内流程較為熟悉。

太古則在商業打造和運營上優勢明顯，為遠洋太古里項目引入國際一線品牌之外，通過文化、藝術、場所營造及創新，不斷優化升級項目。

數據顯示，該項目常年保持年均30%的品牌更新率。通過以上種種，項目在成都乃至西南高端商業市場頗具競争力，成為極具代表性的商業地標。

借此模式，雙方還合作開發了北京頤堤港，該項目同樣表現不錯。官方數據顯示，北京頤堤港2019-2021年的零售額增長幅度分别為26%、-12%、11%，雖然部分時間段受疫情影響錄得下降，但大體呈現增長趨勢。

成都遠洋太古里之于遠洋，不只是成功的商業項目，還貢獻了穩定的現金流來源。雖然遠洋和太古在财報中均未披露遠洋太古里項目帶來的利潤，但從遠洋交易公告中披露的項目公司的數據來看，可以一窺業績表現。

具體而言，遠洋集團及太古地産分别持有境外乾林中國控股有限公司與境内成都銀港置業有限公司各50%的股權，這兩家公司共同持有成都遠洋太古里，並以開發及運營該項目為主要業務。成都乾豪物業服務有限公司則為成都遠洋太古里提供物業服務，該公司由遠洋服務及太古地産各自持有50%。

在過去的2020年及2021年，境外公司乾林中國實現稅後淨利7.88億港元和12.58億港元，境内公司成都銀港置業則分别為8126.8萬元及8590.7萬元，而為成都遠洋太古里提供物業服務的成都乾豪同樣實現盈利，2020年及2021年分别實現稅後淨利潤6393.7萬元及5798.9萬元。

出售完成之後，短期内遠洋可以獲得大筆資金用于償債，緩解财務上的壓力；但長期來看，也意味着遠洋将失去一個重要的穩定現金流渠道。

獨行之難

成功出售遠洋太古里之後，遠洋與太古合作項目僅剩北京頤堤港。

離開太古的遠洋商業今後在商業上需要獨立運營旗下商業項目，如尚未開業的北京遠洋樂堤港和武漢遠洋里，這對遠洋而言無疑是個不小的挑戰。

首先，從發展歷程上看，遠洋旗下商業業務受太古影響較大，在和太古合作打造兩個項目後才奠定了商業綜合體的開發模式。

來源：公開資料，觀點指數整理

此前，遠洋商業多以未來廣場、未來匯這類未來繫列社區商業為主，缺乏商業綜合體的打造經驗，存在着運營不突出，輻射範圍不廣及知名度不高等問題。

和太古合作之後，遠洋商業發展模式開始帶有明顯的合作項目色彩。産品線上，開始嘗試藝術潮流型MALL樂堤港、文化街區型商業遠洋里，這與太古的頤堤港、太古里有着較多一致性。

不僅産品線類型一致，項目選址上同樣選擇一二線核心城市的核心商圈，以當地文化背景和歷史底蘊為依托，将歷史文化與現代商業相融合為特色。

數據來源：公開資料，觀點指數整理

從目前發展情況來看，遠洋商業發展較為緩慢。觀點指數認為，這與此前以住宅業務為重，更多商業資源傾向于寫字樓業務有一定關繫。

對比零售商業，遠洋寫字樓項目顯然更為豐富。

據觀點指數了解，遠洋目前開發的項目有遠洋大廈、凱晨世貿中心、遠洋光華國際、北京國壽金融中心、遠洋國際中心等。資産運營及管理輸出方面，運營管理有上海遠洋商業大廈、北京鑽石大廈、北京遠洋北苑中心、北京矽谷亮城等項目。

此外，零售商業方面雖然嘗試樂堤港、遠洋里等不同類型産品線，但現有項目仍以未來繫為主導。觀點指數認為，這與商業資源、運營能力等需要長期積累有較大關繫。

以遠洋首個獨立運營的商業項目杭州樂堤港為例，該項目于2017年9月開業，位于運河路商圈，包括15萬平方米藝術購物中心、特色體驗區和國際YEAH街區，地處京杭大運河畔，與地鐵3号線上塘路站連接。

對標的北京頤堤港，位于朝陽區望京商圈酒仙橋地段，周邊雲集高端住宅區、國際學校和頂尖跨國企業，鄰近北京798文化藝術區以及地鐵14号線将台站。

對比兩者的區位選擇，觀點指數發現存在較多相似之處。如均位于新興商務區，強調帶動區域商圈的發展，同時鄰近地鐵線路。

品牌引入上，均以中高收入家庭人群為主力客群，業态規劃上以時尚潮流品牌為主。其中，北京頤堤港包括無印良品、優衣庫、絲芙蘭、I.T.、西西弗書店等，杭州樂堤港則引入周大福、六福珠寶、Dyson、ACC超級飾、ZARA HOME、優衣庫等。

但相似定位之下，該項目表現並不突出。官方數據顯示，杭州遠洋樂堤港2022上半年租金收入同比基本持平。第三方數據顯示，杭州遠洋樂堤港2021、2020年、2019年銷售額分别為12億元、11.5億元和10億元，在杭州商場之中並不算亮眼，放眼全國知名度也不高。

觀點指數認為，這與遠洋長期的商業運營調改能力仍需提升有關。

對于商業項目而言，推動項目順利入市固然重要，但後續運營更為關鍵，而運營提升的難度其實是更大的，需要成熟的操盤經驗，對市場趨勢的準确洞察等。這點在以太古為代表的港資企業上有着明顯體現，不僅項目打造周期長，競争力也強。

整體而言，遠洋商業向太古學習，完善了自身商業發展的模式，加之項目占據了較好位置，短期内能夠獲得消費者青睐。但長期來看，面臨市場的競争，仍需要通過多方面提升項目競争力，留住消費客群。

此外，遠洋目前面臨着較大的資金壓力，從去年頻繁出售資産不難看出這點。觀點指數認為，這或許會在一定程度上減慢商業發展的步伐，畢竟商業項目運作開發需要花費較多資金。

于遠洋商業而言，比起開拓獲取新項目，優先運營好現有項目或許更加重要。