萬科與建行強強聯合：成立百億住房租賃基金

1月17日，建設銀行旗下建信住房租賃基金與萬科集團聯合創立的“建萬住房租賃投資基金”，在京舉行揭牌儀式。儀式上，建設銀行董事長田國立和萬科集團董事會主席郁亮出席並見證了基金的揭牌及首批6個項目的交易文件和合作協議的簽署。本次雙方攜手成立的基金規模高達100億元，将用于投資收購房企存量長租公寓資産。業内人士認為，萬科作為住房租賃領域的領跑者，具備業内領先的運營能力和競争優勢，而建行作為住房金融領域的先行者，早已将住房租賃确定為全行戰略，此次雙方強強聯合，有望跑通住房租賃業務可持續健康發展之路，提振行業信心。

建設銀行董事長田國立在致辭中表示，建設銀行作為國内最早開辦住房金融業務的銀行，始終緊跟國家住房制度改革步伐。此次與萬科集團開展基金合作，将聚焦兩個方面重點發力。一方面着力引導居民住房消費新理念，“十四五”時期将有1億新市民進城，通過增加市場租賃住房供給，滿足不同群體差異化需求，讓廣大的城市建設者、科研工作者、創業者以及新市民等找到溫暖的家，共同推動居民住房消費理念從“為我所有”向“為我所居”轉變，讓“房子是用來住的，租挺好”成為新的生活時尚。另一方面，積極構建住房金融服務新體繫，共同孵化培育REITs合格資産，進一步完善市場化資産REITs標準，共同構建“投貸管退”住房租賃服務閉環。建設銀行願同包括萬科集團在内的各方一道，共築房地産市場“金融都江堰”，共同探索租購並舉的房地産發展新模式。

萬科集團董事會主席郁亮表示，租購並舉、發展租賃住房對社會和企業都具有重要意義。租賃住房獨有的經營管理特點，決定了該領域的深入推進，需要各個市場主體的通力協作。萬科與建行在衆多領域有着廣泛的合作，此次雙方攜手設立住房租賃基金，是發揮各自專長，帶動有關商業模式創新和推廣的又一次深入合作。這只基金承擔着探索、驗證新舊發展模式過渡道路的重任，需要形成經得起歷史檢驗、可供復制的經驗。作為國内目前規模最大、運營效率最高的集中式租賃公寓企業，也是房地産企業當中最早面向年輕人提供普通租賃住房的公司，萬科将與建行一道，共同探索打通資産證券化、市場化轉讓等多種路徑，形成可持續的商業閉環，找到一條既能切實增加租賃住房供給，又能促進房地産業、房地産金融良性循環和健康發展的道路。

據悉，本次與萬科成立的“建萬住房租賃投資基金”是建行第一次與房企成立合作住房租賃基金，基金規模高達100億元。其中建信租賃住房基金（母基金）認繳出資約80億元，萬科認繳出資約20億元，後續可能開放不超過30億元的額度向社會資本進行市場化募集，帶動各方資金共同提高房企資産流動性。基金将投向經濟發展好、人口淨流入、租賃需求及支付能力較高的一二線城市，優先收購萬科集團的長租公寓資産，並兼顧市場化優質項目的收購。基金還将統一委托萬科旗下泊寓品牌進行高效運營，在進一步提升資産價值後，将通過市場化整售、公募REITs等退出安排實現投資收益。在揭牌現場，雙方還簽署了第一批合作項目的交易文件和合作協議，包括北京、上海、成都和武漢的6個已運營的萬科長租公寓項目，合作規模約24億元，後續将快速啟動第二批項目的合作。

作為國内最早開辦住房金融業務的銀行，建設銀行始終緊跟國家住房制度改革步伐，于2017年便将住房租賃确定為全行戰略，為新時期的租購並舉住房制度積極提供金融支持。截至目前，建行住房租賃相關貸款余額超2300億元；成立專業的住房服務子公司，開業運營215個“CCB建融家園”長租社區，管理房源超15萬間；專注打造開放共享的住房租賃綜合服務平台，企業用戶達1.6萬戶、個人用戶超4300萬戶；公租房管理信息繫統拓展至328個城市，保租房App也在215個城市上線。“探路”住房租賃的實踐經驗，為建行更好地服務新時代住房改革奠定了基礎。2022年9月，建設銀行董事會發布公告，為深入貫徹落實黨中央、國務院決策部署，堅持租購並舉，加快發展長租房市場，增加保障性租賃住房供給，促進房地産業良性循環和健康發展，出資設立住房租賃基金，認繳人民币299.99億元，該基金也成為了此次建行、萬科合作的“建萬住房租賃投資基金”的母基金。同時，建設銀行還将充分發揮集團優勢，推動住房金融業務向覆蓋租購兩端、服務存量轉型升級的模式發展，形成集股權投資、資産並購、信貸支持、租賃運營、REITs發行等為一體的全方位住房金融服務體繫，持續提升建設銀行在住房金融領域的服務優勢。

萬科作為國内最早落地實踐租購並舉的房地産企業，旗下泊寓一直是國内住房租賃領域的龍頭企業，在運營能力和競争能力上均始終保持領先領跑的優勢。事實上，從2007年廣州萬匯樓面世，到2014年正式進入住房租賃領域，再到2016年創建“泊寓”品牌，經過多年經營，萬科泊寓已成為國内規模最大、運營效率最高的集中式公寓運營商。根據數據顯示，近三年,泊寓營收復合增速40%，其中2021年運營淨收入（NOI）約為5.3億元，同比增長193%。2022年1-9月，萬科泊寓實現全口徑營業收入23.1億元，在疫情背景下保持了行業領先的規模和高出租率，共運營管理長租公寓約21.5萬間，出租率95%，在單房運營成本、費用率、自有渠道獲客比率等方面，已建立全面競争優勢。除自身資産外，泊寓還為近300家企事業單位的住房租賃項目提供産策、建造和運營管理服務。值得關注的是，泊寓還響應國家政策号召，多渠道，多方式參與保障性租賃住房建設和運營，截止2022年三季度已在北京、上海、廣州、深圳、杭州、廈門、天津、佛山、長沙、武漢、成都等14個城市，正式納保4.28萬間房源。萬科泊寓在住房租賃領域多年實踐積累的運營能力、競争優勢和龍頭地位，為此次的住房租賃基金合作提供了重要支撐。

業内人士分析，住房租賃業務的可持續商業模式一直是困擾業界已久的難題，建行、萬科此次強強聯手成立百億級市場化基金，有望為高質量長租資産注入活水，率先打通“任督二脈”，跑通住房租賃業務可持續健康發展之路。作為住房金融領域的先行者和住房租賃領域的領跑者，建行和萬科的強強聯合，将對整個行業起到示範作用，有利于提振市場信心，推動租購並舉改革的進一步深化和落地。