平穩過冬 | 2022四季度廣州房地産市場報告

觀點指數 2022年廣州全年土拍共成功出讓48宗地，總攬金1220.6億元，比去年的1779億減少約558億。

根據年初的供地藍皮書，廣州沒有完成2022年出讓62宗涉宅用地的目標。

新房網簽方面，11月新房網簽4014宗，環比下跌24%，環比增速降幅達10%，同比下跌54%。據中介協會數據顯示，廣州市二手房住宅成交量為5543宗，環比下跌16.3%，同比下降8.3%。

降幅較大的主要原因是疫情大規模反撲，随着12月全面放開，優化政策出台可以提振當前低迷的市場，增強對未來走勢的信心。

11月16日，廣州市住房和城鄉建設局發布《廣州市舊村改造村集體經濟組織決策事項表決指引》，對舊村改造的項目實施表決、合作企業選擇等内容進行明确規定。

總的來說，對舊村改造意願、項目實施方案、村集體建設用地轉國有建設用地及補償安置方式等事項表決提出更高的要求。在确保村集體和村民利益的基礎上，更加有利于舊村改造的推進。

供需兩端政策支持，平穩過冬

央行廣州分行稱，截至12月2日，廣州、東莞、珠海、佛山、惠州、汕頭等地已有23家商業銀行為超60家房地産企業提供了授信，其中民營房企超七成，授信總額超過7621億元。預計年内廣東全省（不含深圳）将有超過31家銀行共為房地産提供授信意向超過9331億元。整體授信額度較大，受惠企業衆多。

而廣州市内兩家本土銀行也有向房企提供意向性綜合授信，如廣州農商銀行與珠光集團簽署戰略合作協議，圍繞住宅房地産開發、個人住房按揭貸款、房地産項目並購、保障性租賃住房、舊村莊全面改造等領域開展合作；廣州銀行與美的置業集團有限公司簽署戰略合作協議，提供總額100億元的意向性綜合授信。

觀點指數認為，四季度廣州從融資端給房企提供較為寬松的資金流動，可以減少流動性緊張的局面，房企也有更多的空間去完成交樓項目。

12月9日，廣州市政府常務會議審議通過了《廣州市人口與計劃生育服務規定》(簡稱《規定》)。該規定提出，符合法律、法規規定生育二孩以上的家庭購買家庭首套自住住房申請住房公積金貸款，且符合住房公積金貸款條件的，貸款最高額度可以适當調整提高。可以減少多孩剛需家庭的壓力。

不過，回到最終的落腳點是提升居民家庭收入與普适房價的适配性，這或許才是剛需家庭的痛點需求。

回顧四季度，從長期來看，供需兩端政策的支持，預計有利于市場的進一步恢復。

四批地收金191億，中心城區供地較多

12月15日，廣州四批供地正式開幕，本次共成功出讓5宗地，1宗流拍，共收金191.22億元。6宗地分布于海珠區（1宗）、天河區（2宗）、白雲區（1宗）、黃埔區（1宗）、番禺區（1宗）。

其中，天河區AT0507033地塊即中鐵物流園地塊，位于廣園快速路與科韻路交會處西北側，這是本輪土拍中總價、單價最高地塊。該地塊由保利以95.81億元競得，溢價率0.2%，成交樓面價45915元/平方米，這個價格足以沖入廣州樓面價TOP10。

值得注意的是，同為天河區的AT0208111地塊卻發生了流拍，該地塊宗地面積73953平方米，其中可建設用地面積47341平方米，計容建築面積≤142416平方米。地塊挂牌起價535794萬元，僅次于中鐵物流園地塊。

從拿地企業來看，本批次越秀地産成了拿地最多的房企，以41.16億元底價拿下海珠、番禺地塊。而在今年廣州集中供地中，其還一共斥資177.68億元摘得7宗地，其中既有獨自拿地，也有與其他企業聯合拿地。

2022年廣州全年土拍共成功出讓48宗地，總攬金1220.6億元，比去年的1779億減少約558億。根據年初的供地藍皮書，廣州沒有完成2022年出讓62宗涉宅用地的目標。

從供地區域來看，今年外圍區域如增城區，供地率較低，和往年有較大不同，而中心區域供地則明顯增加，占比較大。

雖然中心城區供地較多，但是每一批次的平均溢價率都不算太高，而且流拍數較多，廣州土拍市場整體來看，還是遇冷。

住宅網簽下滑，消化周期繼續延長

據中原數據顯示，11月廣州住宅新批供應為5858套，65.4萬平方米，供應面積環比減少18%，環比增速降幅收縮16%。從供應區域來看，南沙、黃埔供應較多。尤其是南沙，主要受總部企業在南沙的員工可以辦人才卡購房，開發商針對這個利好小消息增加了供應量。

值得注意的是，萬科廣州花地灣項目新組團獲批，整體規劃有7棟住宅。萬科花地灣項目是萬科花551億元拿下的廣信資産包内的地塊之一，而此前開賣的萬科金域曦府一期、二期則是玉蘭苑住宅項目。

新房網簽方面，11月新房網簽4014宗，環比下跌24%，環比增速降幅達10%，同比下跌54%。據中介協會數據顯示，廣州市二手房住宅成交量為5543宗，環比下跌16.3%，同比下降8.3%。

降幅較大的主要原因是疫情大規模反撲，11月廣州多區在不同時間段實施了疫情管控，社會生産和人員生活受到極大的影響。随着12月的全面放開，優化政策的出台可以提振當前低迷的市場，增強對未來走勢的信心。

中原數據顯示，截至11月末，全市庫存量為1244.5萬平方米，去化周期為19.4個月。因為成交量放緩，四季度庫存量增加，導致消化周期繼續延長。

陽光家緣數據顯示，在國慶黃金周里，廣州新房僅成交556套，創下近5年新低，成交套數相較去年同期下跌了22%。從廣州各區新房成交表現來看，全市11區中有7個區成交量出現不同程度的下降，僅海珠、荔灣、從化、天河4區的成交量有所上漲。四季度開局就遇到黃金周的銷售下滑，很大程度上反映了市場需求的不足。

據觀點指數監測，黃埔、增城兩區自11月以來就推出多項促銷手段，以帶動銷售。從銷售較好的項目情況來看，大部分都是黃埔和增城的項目。

即使推出促銷活動，但是明顯可以看到11月的銷售不如上月，主要是簽約面積有下降。10月有多個項目簽約面積超1萬平方米，而到了11月只有一個超過1萬平方米的項目。

觀點指數認為，面對當下普宅市場去化周期長，廣州房企不妨可以嘗試高端産品的市場。對比其他一線城市如上海、北京、深圳，這些城市的高端住宅去化銷售都不錯。

因地制宜，舊改提出更高要求

11月16日，廣州市住房和城鄉建設局發布《廣州市舊村改造村集體經濟組織決策事項表決指引》，對舊村改造的項目實施表決、合作企業選擇等内容進行明确規定。

總的來說，對舊村改造意願、項目實施方案、村集體建設用地轉國有建設用地及補償安置方式等事項表決提出更高的要求。在确保村集體和村民利益的基礎上，更加有利于舊村改造的推進。

觀點指數認為，廣州舊改的難點在于如何處理集體土地的征集問題，之前是超過半數作出的集體表決，比例上存在不少談判空間，尤其是出現較大阻力時項目容易中斷。而本次提高至超過三分之二的表決比例可以進一步反映集體決策的群體傾向性、合理性，這也為後期項目順利進行提高機率。

于房企而言，前期處理好集體土地征集問題，也可以加快整體項目的進程，房企可以減少與村民的溝通成本，更加高效地把精力投入到舊改項目中。

四季度，廣州舊改項目有比較多的動作，尤其是黃埔區舊改。報告期内，觀點指數不完全統計，共錄得有黃埔劉村、格崗片區、洋田村、雙沙舊村、龍湖街湯村等舊改項目有進展。

其中，由勤誠達和國曜公司合作操刀的黃埔洋田村項目方案獲批。該項目位于中新廣州知識城，建新範圍約61萬平方米，改造後規劃計容建築面積171.59萬平方米。

而改造後洋田村将形成“科技+農業+旅遊+健康+服務”多輪驅動的産業體繫，其中高效農業實施土地整理後連片規模達到4200畝，成為粵港澳大灣區重要的果蔬和花卉供應基地、鄉村旅遊目的地；産業建築面積達10.34萬平方米，全部産業達産後預計産值可達100億元，帶動就業人口5000人。

在廣州最引人矚目的舊改項目番禺里仁洞村實施方案亦獲得批復。2019年，越秀地産确定為里仁洞村舊改合作企業。根據實施方案，里仁洞村改造範圍用地約162公頃，項目規劃建設總量約392萬平方米，其中復建住宅約155萬平方米，融資住宅約111萬平方米。

可以看到，廣州政府在舊改項目中不僅根據地塊區位優勢打造特色的産業，也在住宅市場上補充當下住房供給，做好相關的産業配套可以帶動就業增加收入。