等待春暖 | 2022四季度北京房地産市場報告

觀點指數 四季度北京房地産市場供需兩端低迷，一是北京近期疫情影響，更多關注于求醫需求，無暇顧及住房需求。二是近期政策支持房地産的措施、通知落地需要時間，房企響應並做出調整也需要過渡期。

從政策端，觀點指數認為有幾點需要關注，包括當下對于項目交付有困難的房開企業可以獲得一定時間的貸款展期，但前提是保證項目完工；行業調整中需盡快出清出險房企，對“保交樓”項目實施托底等。

從土地市場來看，北京第四批集中供地一共有6宗地塊成交，出讓面積14.86萬平方米，合計收金135.2億元，平均溢價率為10.22%。相比第三批次，本批次出讓土地的溢價率環比上漲4.1%，主要還是高溢價率地塊比例多。

從銷售數據來看，四季度的銷售環比下降，從10月的63.6萬平方米下降至11月的47.2萬平方米。今年1-11月，北京全市商品房銷售面積為897.3萬平方米，同比下降4.3%。其中，住宅銷售面積為650.9萬平方米，同比下降13.8%。

政策持續纾困

12月15日，國務院副總理劉鶴在第五輪中國－歐盟工商領袖和前高官對話上發表書面致辭。

他指出，房地産是國民經濟的支柱産業，針對當前出現的下行風險，已出台一些政策，正在考慮新的舉措，努力改善行業的資産負債狀況，引導市場預期和信心回暖。未來一個時期，中國城鎮化仍處于較快發展階段，有足夠需求空間為房地産業穩定發展提供支撐。

12月6日，北京市人民政府發布《北京市積極應對疫情影響助企纾困的若幹措施》提出，對于房地産企業開發貸款、信托貸款等存量融資，在保證債權安全的前提下，鼓勵金融機構與房地産企業基于商業性原則自主協商，積極通過存量貸款展期、調整還款安排等方式予以支持，促進項目完工交付。2023年5月10日前到期的，可允許超出原規定多展期1年，可不調整貸款分類，報送征信繫統的貸款分類與之保持一致。

12月9日，北京銀保監局發布關于加強金融支持復工復産相關工作的通知。《通知》提到，穩定房地産開發貸款和建築企業信貸投放，支持商業銀行按市場化、法治化原則與優質房地産企業開展保函置換預售監管資金業務。鼓勵機構在風險可控、商業可持續基礎上，為積極自救、主動配合“保交樓”的出險房地産企業在建項目提供增量融資支持，保持建築企業融資連續穩定。

觀點指數認為，有幾點可以重點關注，其一，房地産是國民經濟的支柱性産業，未來還有很大的支撐空間，需要對市場抱有信心。其二，當下對于項目交付有困難的房開企業可以獲得一定時間的貸款展期，前提是保證項目完工。其三，金融機構應大力支持“保交樓”項目的資金短缺問題。最後，行業調整中需盡快出清出險房企，對“保交樓”項目實施托底，進一步推動房地産供給側結構性改革。

四批次收金135.2億，五批次開始預熱

北京第四批集中供地一共有6宗地塊成交，出讓面積14.86萬平方米，合計收金135.2億元，平均溢價率為10.22%。相比第三批次，本批次出讓土地的溢價率環比上漲4.1%，主要還是高溢價率地塊居多。

朝陽區三宗地的溢價率高達15%，分别由三元嘉業、金隅集團以及保利發展與北京建工聯合體競得。其中，平房鄉兩宗地塊相鄰，位于東五環外朝陽北路與黃渠路（規劃）交匯處兩側。周邊有雙橋萬達廣場、和錦匯、龍湖長楹天街和地鐵6号線黃渠站等配套。這兩塊地的周邊近兩年無住宅用地供應，目前也沒有新房項目在售。地塊的住宅銷售指導價為8.5萬元/平方米，建成後具備一定的吸引力。

值得注意的是，土拍中出現的“新面孔”--三元嘉業隸屬北京國資委，是首農集團旗下的地産企業，其在北京曾開發過海澱區首個自住型商品房海澱嘉郡等項目。其實今年三元嘉業均有參與第二、三批次集中供地。終于在第三次參拍以觸頂價現場搖号競得朝陽區平房鄉PF-45地塊。

上圖可以看到，北京四批集中供地一共有55宗地塊成交，出讓面積244.55萬平方米，總價合計1615.08億元。雖然第四批供應的土地降幅較大，但是本批次土拍整體熱度不減。截至發稿日，北京第五批預申請地塊共有6宗，總起始價達到119.02億元，土地市場再次預熱。

觀點指數認為，北京土拍市場熱度不減背後是近期金融十六條，疫情防控新十條，金融市場的“三支箭”等政策影響下，促使房企信心恢復，也競相回到土地市場争奪下一階段的房市。

供需走弱，房市預期短期難變

北京四季度住宅供應降幅較大，尤其是11月批準預售許可數量僅為6張，供應套數2810套，環比減少了34%，批準預售面積39.36萬平方米，環比減少53%。

不僅如此，四季度一二手房網簽繼續走弱。據11月數據顯示，存量住房成交量10750套，環比減少4%，同比減少20%；新建成交量為3775套，同比下降66%。

觀點指數認為，供應減少導致新房成交降幅較大。此外，由于奧密克戎疫情侵擾，購房者買房意願減少。北京房屋交易一線業務員表示，北京四季度來看房的意向客戶有所減少，成交量自然不高。

從區域來看，四季度朝陽、大興、昌平三區奪得北京新房銷售前三甲，分别成交了259.32億、142.26億、124.27億。相比第三季度大興區域高出了100億左右，而大興區第四季度銷售也滑落至第二名的位置。

其實可以看到，朝陽區和豐台區的均價都較高，主要是靠近内環，交通便利。還有就是區域内的項目售出較多，比如有西紅門橡樹灣、中海京叁號院、和錦誠園等項目集中網簽。

從單個項目來看，中建玖合府是成交金額最多的。今年6月份，太陽宮地塊以66.82億元的價格被中建二局旗下的地産公司中建玖合拿下。玖合府是位于北京三環地段稀缺的新房項目，並且包攬了優越地理位置、優質學區資源與價格倒挂三大優勢。

當然還有一些項目賣得也不錯，比如北清橡樹灣、首開金茂望京樾、遠洋lavie和中海首開湖光里，分别成交了22.58億、21.8億、17.74億和17.3億。

其中，遠洋lavie是售出套數最少的，這個項目産品主打别墅類型，其平均售價為8萬元/平方米。

從銷售數據看，四季度的銷售環比下降，從10月的63.6萬平方米到下降至11月的47.2萬平方米。今年1-11月，北京全市商品房銷售面積為897.3萬平方米，同比下降4.3%。其中，住宅銷售面積為650.9萬平方米，同比下降13.8%。

觀點指數認為，當前北京房地産市場整體銷售不暢，主要是供需兩端失活，一是北京近期感染的人數增多，無暇顧及住房需求。二是近期政策支持房地産的措施、通知落地需要時間，房企響應並做出調整也需要過渡期，估計明年開端會更加積極去化。