新房供需回暖 | 2022四季度上海房地産市場報告

觀點指數 盡管今年房地産整體表現不是一帆風順，但是可以看到市場各個主體都在努力。對于房企而言，項目賣得好才能獲得充足且穩定的流動性，而塑造自身的産品獨特性、提升品質，則是穿越周期的核心競争力。

12月9日，上海第四批次集中供地出讓競拍結束，6宗地塊全部成交，共收獲土地出讓金126.8億元，總出讓面積約32.71萬平方米。

對比第三批次集中供地36宗，出讓面積189.85萬平方米，可以看到第四批次土地供應大幅萎縮。

從拿地主體來看，央國企依然是拿地的主力。另外，上海佳運置業是唯一一家拿到地塊的民企。在今年首輪土拍中，上海佳運置業也所有斬獲，包括以12.7億元、6.8億元拿下的寶山羅店地塊、金山新城地塊。

本季度上海進行了三批次的新房項目公示，一共114個項目，環比增加2.7%，面積為387.7萬平方米，環比增加3.4%，套數為34341套，環比增加0.7%。可見，四季度與三季度新房供應沒有太大差距。

總的來看，今年上海八個批次的供應量已經達到9.3萬套，超過了今年全年計劃供應總量(約9.14萬套)。

11月14日，中國銀保監會、住房和城鄉建設部、人民銀行聯合印發《關于商業銀行出具保函置換預售監管資金有關工作的通知》，指導商業銀行按市場化、法治化原則，向優質房地産企業出具保函置換預售監管資金。

觀點指數認為，本次工作指導可以支持優質房地産企業合理使用預售監管資金，防範化解房地産企業流動性風險，促進房地産市場平穩健康發展。

11月衆多利好因素疊加，如疫情防控二十條、金融十六條等，市場成交活躍度明顯回升。

6宗地塊收金126.8億，環比供應萎縮

上海第四批次集中供地6宗全部成交，總額為126.8億元，總出讓面積約32.71萬方。相較第三批次的36宗，出讓面積189.85萬方，第四批次土地供應明顯萎縮。

從出讓區域來看，本次青浦區地塊出讓金收獲最多，共81.84億元。一方面是該區域有兩宗出讓地塊，而且出讓面積較大；另一方面，青浦趙巷鎮地塊溢價率高，一定程度上提高了該區域的土地出讓金。

本批次最火地塊是寶山區顧村鎮共富社區N120901單元E1A-05地塊，經過23輪競價後報價觸及中止價，共吸引了包括招商、象嶼&天安、大家、華發&越秀、建發、國貿、金茂、保利置業、中鐵、上海城建、大華、上海佳運置業等12家房企參與競價。

最終，上海佳運置業有限公司以20.8億元拿下該地塊，樓面價33362元/平方米，溢價率9.45%。

從拿地主體來看，央國企依然是拿地的主力。另外，上海佳運置業是唯一一家拿到地的民企。在今年的首輪土拍中，上海佳運置業也所有斬獲，包括以12.7億元、6.8億元拿下寶山羅店地塊、金山新城地塊。

回顧2022年上海四批次集中供地，合計供應地塊115宗，共收獲土地出讓金2839.53億元，總出讓面積約557.89萬平方米，成交總建築面積為1102.25萬平方米。

按照今年上海1-11月新房價格5.4萬元/平方米，預計可以轉換為5952.69億元新增貨值。

新房持續放量，外環項目去化承壓

上海本季度進行了三批次的新房項目公示，一共114個項目，環比增加2.7%；面積為387.7萬平方米，環比增加3.4%；套數為34341套，環比增加0.7%。

總的來看，四季度與三季度新房供應沒有太大差距；八個批次的供應量已經達到9.3萬套，超過了今年全年計劃供應總量(約9.14萬套)。

第七批次新房是今年供應最多一批次，房源量達到1.6萬套。

從供應區域來看，外環樓盤遠高于内環（外環約占70%以上），而外環的銷售去化卻遠不如内環。年底的這批推貨銷售去化将面臨一定壓力，主要是推出大量的房源會導致低認購率，

另外部分房企消息面對銷售有所影響，失去核心區位的産品競争力。

當然，四季度也有一些項目賣得較好，如招商虹玺、虹橋璀璨公館、天匯世紀玺等，這些項目均價較高。天安一号為本季度最火的項目，成交金額66.25億元，領超其他樓盤項目。該項目位于闵行區紫琅路，平均售價為87413元/平方米，可售戶數為621戶。

值得注意的是，大華集團、招商蛇口和建發股份是四季度銷售較好的房企。據中原數據不完全統計，大華集團11月賣出了約100億的銷售額，招商蛇口10月和11月共賣出140億貨源。觀點指數認為，這些房企銷售良好的主要是項目位于核心區位，另外有精裝大戶型産品。

銷售開季遇冷，政策促市場回暖

據上海網上房地産交易中心顯示，新房銷售10月腰斬，主要原因是黃金周和疫情反彈影響。

11月14日，中國銀保監會、住房和城鄉建設部、人民銀行聯合印發《關于商業銀行出具保函置換預售監管資金有關工作的通知》，指導商業銀行按市場化、法治化原則，向優質房地産企業出具保函置換預售監管資金。

觀點指數認為，本次工作指導可以支持優質房地産企業合理使用預售監管資金，防範化解房地産企業流動性風險，促進房地産市場平穩健康發展。

資料來源：上海網上房地産交易中心，觀點指數整理

11月有衆多利好因素疊加，如疫情防控二十條，金融十六條等、市場成交活躍度明顯回升。

從銷售結構來看，新房還是以外環銷售為主，内環以内持續萎縮。90㎡-140㎡的産品類型銷售占比約67%，還是以剛需或剛改住房為主。

據上海中原地産數據顯示，11月上海二手住宅成交套數成交1.61萬套，環比減少2.10%，同比增加6.89%。今年前11個月二手住宅成交套數累計14.73萬套，累計同比減43.38%。

觀點指數認為，由于四季度新房推出數量較多，讓二手房市場有所分流。

國家統計局數據顯示，1-10月全國完成房地産開發投資11395億元，同比下降8.8%，降幅較1-9月擴大0.8個百分點。而上海統計局數據顯示，1-10月上海房地産開發投資同比增速下降2.8%，相比1-9月同比增速收縮1.1%。

盡管今年的房地産整體表現不是一帆風順，但是可以看到市場各個主體都在努力。對于房企而言，項目賣得好才能獲得充足且穩定的流動性，而塑造自身的産品獨特性、提升品質，則是穿越周期的核心競争力。