原報告 | 新世界發展商業融投轉變

观点指数研究院

2022-12-05 17:22

  • 在大宗交易市場面臨低迷時,如何以“長錢”來支撐持有型物業的發展,是新世界發展需要考慮的問題。

    觀點指數 近期,新世界發展以新世界雲門商業作為底層資産的CMBS獲得監管層受理,加上月初成功發行的廣州周大福金融中心CMBS,這個月其已有兩起商業地産資産證券化的動作。

    實際上,資産證券化並非新世界發展在商業地産上的主要退出途徑,資産的出售才是。不過,目前大宗交易市場較為低迷,不少資金正在觀望,所以發行CMBS不失為另一種較好的變現渠道。

    在2021财年主要融資渠道受阻時,新世界發展的永續債發行規模出現小幅度的下滑,該融資産品是為其持有型物業提供“兜底”的“長錢”。但規模不斷擴大的利息成本也值得警惕,已經占據了經營現金流的一大部分。就在12月5日,新世界發展的子公司新創建集團拟以現金收購其發行的13億美元的5.75%有擔保優先永續資本證券,這将減少一定的利息成本。

    2022财年,經營性現金流随着住宅銷售收入下滑而下滑,負債成本迅速上升,持有型物業的投資資金來源面臨着較大的挑戰。對于新世界發展來說,最好的方式是利用自身的品牌和管理能力,将手頭的拳頭産品K11對外進行輕資産輸出,這将減少大量的資本投入,同時又可賺取對應的利潤。

    商業地産變現,另一種“永續”融資

    11月22日,中金-新世界雲門商業資産支持專項計劃獲深交所受理,拟發行金額10.01億元,發行人為新世界(中國)地産投資有限公司,底層資産為新世界發展旗下的商業綜合體項目。

      

    這不是孤立事件。11月初,廣州周大福金融中心ABN成功發行並上市流通,期限為18年。該ABN利率遠低于新世界發展于2022年所發行的永續債和公司債的成本(平均利率為6.01%)。

    這也並非是廣州周大福金融中心的首次變現。早在2020年,新世界發展也發過一只以該物業為底層的ABN,今年發行的ABN為該産品的續發。

    就其成本而言,廣州周大福金融中心CMBS總融資200億,平均利率為3.65%,略高于新世界發展2022财年的人民币銀行貸款平均融資成本3.5%。但低于其4.9%的港元債券和4.5%的美元債券成本。另外,發行人民币債券也有利于規避境外加息帶來的利率風險,目前3個月HIBOR已創2005年以來新高,達5.22%。最重要的一點是,CMBS的期限較長,比如周大福的CMBS,期限長達18年,類似于“永續”。

    之前,資産證券化不是新世界發展商業地産變現的主要渠道,其主要通過出售資産來變現。

    今年7月份,有消息稱,新世界發展正在尋求買家並處于洽談中,計劃以60億港元及25億港元的價格出售荃灣愉景新城以及九龍貝爾特酒店。在出售合營公司方面,新世界發展于今年9月将以30.79億港元的價格出售香港長沙灣項目51%的權益。

    新世界發展行政總裁鄭志鋼表示,于2023/2024财年,中國内地和香港賣樓目標分别為170億元人民币、170億港元,另外将出售90億至100億港元的非核心資産,包括虧損的酒店等。就2022年财年來說,新世界發展出售待售資産已回收60.22億港元現金,出售合營公司回收27.88億港元現金。

    但今年的商業地産交易市場較為低迷,資産證券化不失為另一個良好的變現渠道。另外,CMBS較低的發行利率和較長的期限也比較具有吸引力。

    投資性房地産和永續債規模持續增長,CMBS發行潛力高

    目前其投資性房地産規模已達2112.21億港元,同比增長7.83%。除了2020财年出現負增長外,近7年來均保持正增長,總規模較2018财年增長近614.93億港元。

    其中,對該增長貢獻最大的是投資物業添置和投資物業、物業、機器及設備及使用權資産之間的轉撥,5年來增加規模分别為370.51億港元和256.85億港元,總計585.53億港元。對應的添置投資物業、物業、機器及設備及無形特許經營權的現金流出5年總規模約496.23億港元,與近5年來發行的永續債規模基本吻合,為468.39億港元。

      

    新世界發展的投資性房地産需要有常态化的“長錢”來支持發展。

    永續債並無固定到期時限,只需每年償還利息即可,比較符合投資性房地産的現金流特征。而且新世界發展的永續債利率只在4%-6.25%之間,整體利率約4.79%。而在2021财年大環境融資受阻時,固定利率債券和銀行借款發行規模大幅度下滑,但永續債發行規模並沒有出現上述情況。對新世界發展來說,永續債是可以“兜底”的融資工具。  不過,永續債也給新世界發展帶來了巨大的壓力。截至2022财年,其永續債的規模為476.14億港元,同比下滑2.7%。但報告期内分配給永續債持有人的現金流出就高達24.21億港元,占當期經營性現金流淨額的32.48%。 

    永續債雖然對新世界發展有較大好處,但需要警惕的是,不斷上升的規模也會使得利息侵吞大量的利潤。目前,新世界所發行的永續債利率已經上升至6.15%。2021财年開始,新世界發展贖回永續債所支出的現金流已有93.95億港元。

    可以看到,相對于發行永續債來說,CMBS的成本更低,同時也更具前景。目前,新世界發展的抵押物中,投資物業的價值為553.18億港元,所以其約7成的投資性房地産未處于抵押狀态,未來持續發行CMBS的潛力較高。而且,于2022财年,新世界發展在内地的租金收入為20.27億元,同比增長9%,資産内在價值較為穩定。 

    輕資産輸出:重資産投資下的“融資”新式

    目前内地的消費景氣在逐漸復蘇,新世界發展也在抓住機遇,布局其商業地産項目。截止6月末,新世界發展在香港跟内地合共營運17個K11項目,未來會新增21個,合共38個項目,達到280萬平方米。

    報告期内,中國内地的物業投資分部業績增長8%,其中K11上升29%,主要是新世界發展位于中國内地的K11項目逐步成熟運營,其中武漢漢口K11及武漢光谷K11 Select增長強勁。

    雖然自持項目的投資能帶來較高的現金流,但是也需要大量的資本投入。近5年,其投資活動産生的現金流淨額累計為-296.29億港元。而籌資活動産生的現金流淨額累計總額為34.24億港元,經營性現金流淨額累計總額214.95億港元,兩者累計249.19億港元。這意味着,新世界發展的投資性活動完全靠經營性活動和籌資活動來支撐。

    再看2022财年,籌資活動産生的現金流淨額和投資活動産生的現金流淨額均為負,均靠74.52億港元的經營性現金流淨額來支撐。但樓市的不景氣,也影響到了經營性現金流淨額。

    2022财年,歸屬于香港的合同銷售額下滑了80.57%,歸屬于内地的下滑15.35%,而經營性現金流淨額同比下滑了22.75%。所以在短時間内,新世界無法大規模削減負債來支撐未來新的投資。但增加負債規模也面臨着利息成本攀升的問題,所以新世界需要找到一條新的出路。

    相較于自持項目而言,輕資産輸出可節約大量資本,同時憑借自身的品牌優勢和管理能力,為項目帶來流量以及管理輸出,並獲得管理服務收入。

    K11作為新世界拿得出手的標杆項目,自然就成為輕資産輸出的拳頭産品。于财報中新世界表示,K11将進軍内地輕資産管理市場,2022年3月,首個K11商業部份管理服務項目正式落地上海,而第二個項目也在今年5月落地廈門,預計2023年底,商業管理輕資産項目将增至10個。 

    撰文:呂澤強    

    審校:陳朗洲



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