大灣區舊改提速 | 2022十一月房地産企業新增土地儲備報告

觀點指數 根據觀點指數監測，報告期内一二三線城市供應住宅用地1273宗，供應土地規劃建築面積9224萬平方米，供應土地起始樓面價3308元/平方米。

土地供應回落，主要在于不少城市将土地供應的重點放在年中，年末土地挂牌體量相對較小；另外，從各城挂牌集中供地的頻率來看，住宅用地供應模式或進入新一輪調整期，土地挂牌次數增加，單次供應規模下降。

報告期内一二三線城市成交住宅用地915宗，成交土地規劃建築面積6502萬平方米，成交總價2770億元，成交樓面均價4261元/平方米，平均溢價率為1.37%。

截至10月末，22個重點城市中有18個已結束第三批集中供地，2個城市完成第四批集中供地。

房企拿地規模周期性回落

觀點指數發布的“1-11月房地産企業新增土地儲備報告”顯示，報告期内前50房企新增土地建築面積為8838萬平方米，同比減少77%。

其中，保利發展、中海地産和招商蛇口新增全口徑土地儲備分别為868.3萬、720.7萬以及674.6萬平方米，處于領先地位。

數據來源：觀點指數整理

從單月拿地數據來看，由于一線城市集中供地高峰結束，房企拿地規模周期性回落。10月前50房企新增土地建築面積840萬平方米，環比下降13.7%，同比下降30.9%。

值得注意的是，10月權益拿地建面超過50萬平方米的房企共5家，大部分為品牌房企。另外，廣州城投亦拿下廣州番禺謝村一宗規劃建面65.7萬平方米的商住地，位居前列。

根據觀點指數統計，廣州城投前10月拿地總建面99.5萬平方米，在各地城投企業中表現相對突出。另外，福州城投、天津城投、上海城投前10月拿地總價分别為71.1、38.9、37.9億元，參與集中供地的積極性較高。

從權益拿地金額來看，報告期内土地投資力度最大的房企為保利發展，前十月對應拿地支出為927.6億元。據其公告信息，10月保利發展的新增項目包括佛山南海區一宗商住用地，從地塊信息推測，該地塊為南海大瀝聚豪舊改轉化的商住用地，總價62.17億元，單月拿地權益總金額近146億元。

另外，單月拿地力度較大的房企還有中國船舶、中信泰富、南京安居及萬科、中海等品牌房企，權益拿地金額超過50億元。

集中供地再調整，無錫挂牌第五批地塊

觀點指數監測一二三線城市數據顯示，報告期内土地供應數量4131宗，環比減少1196宗，同比增加443宗；供應土地規劃建築面積24643萬平方米，環比下降23.7%，同比上升3.8%；供應土地起始樓面價1731元/平方米，環比下降8.3%，同比下降25.7%。

數據來源：Wind、觀點指數整理

住宅用地方面，報告期内一二三線城市供應住宅用地1273宗，環比減少303宗，同比減少45宗；供應土地規劃建築面積9224萬平方米，環比下降19.1%，同比下降15.7%；供應土地起始樓面價3308元/平方米，環比下降20%，同比下降20.3%。

數據來源：Wind、觀點指數整理

分城市能級來看，一線城市中北京、深圳率先确定進行第四批集中供地，並于10月末先後公布了地塊清單。

北京第四批集中供地挂牌6宗地塊，總土地面積14.9萬平方米，總建築面積31.9萬平方米，總起價122.9億元，将于11月28日開拍。該批次中包含朝陽區地塊3宗，石景山區、通州區、門頭溝區地塊各1宗，盡管供應面積不及前三批次，但平均起拍樓面價高于今年前三批。

深圳第四批集中供地挂牌7宗地塊，總土地面積13.2萬平方米，總建築面積52.4萬平方米，總起價39.6億元，将于11月25日起拍。

值得注意的是，深圳第四批集中供地取消了“競自持”的出讓規則，三宗地塊主要建設安居型商品房的地塊采用“競地價+搖号”的方式競價，而四宗普通商品房地塊則采用“競地價+競安居房面積+搖号”的方式進行競價。

深圳該批次集中供地規則的變化，或是為了豐富供應住房品類，平衡市場對不同類型房屋的供給。

報告期内，二線城市供應住宅用地205宗，供應土地規劃建築面積1896萬平方米，環比下降23.3%，同比下降25.1%；供應起始樓面價4853元/平方米，環比下降32.6%，同比下降36.5%。

無錫、鄭州、杭州、長沙以及南京是報告期内的主要供地城市，其中無錫第五批集中供地推出14宗涉宅地塊，起拍總價224.1億元，為年内起拍總價最高的一次挂牌。

值得注意的是，各城土地出讓節奏存在較大差異：11月長沙、鄭州将進行第三批集中供地，南京、杭州則會進行第四批集中供地，無錫第五批供地也将于11月進行。

報告期内，三線城市供應住宅用地1058宗，供應土地規劃建築面積7267萬平方米，環比下降14.4%，同比下降4.9%；供應起始樓面價2690元/平方米，環比下降5.9%，同比上升21.7%，主要供地城市包括常州、嘉興、江門等。

整體來看，10月土地供應回落，主要原因在于不少城市将土地供應的重點放在年中，年末土地挂牌體量相對較小；另外，從各城挂牌集中供地清單的頻率來看，住宅用地供應模式或進入新一輪調整期，土地挂牌次數增加，單次供應規模下降。

成交熱度降低，多宗土拍零溢價

成交方面，10月重點城市中共7個進行集中供地，其中有5個進行第三批供地、2個進行第四批供地；截至10月末，22個重點城市中有18個已結束第三批集中供地。

數據來源：Wind、觀點指數整理

據觀點指數監測，報告期内一二三線城市成交土地數量3435宗，環比減少148宗，同比增加806宗；成交土地規劃建築面積19724萬平方米，環比下降8.8%，同比上升26.9%；成交總價3571億元，環比下降29.7%，同比上升0.7%；成交樓面均價1810元/平方米，環比下降22.9%，同比下降20.6%。

住宅用地方面，一二三線城市成交住宅用地915宗，成交土地規劃建築面積6502萬平方米，環比下降6.1%，同比上升26.7%；成交總價2770億元，環比下降34.9%，同比下降0.9%；成交樓面均價4261元/平方米，環比下降30.6%，同比下降21.8%；平均溢價率為1.37%。

分城市能級來看，一線城市僅廣州進行第三批次供地。該批次集中供地成功出讓15宗地塊，出讓建築面積353.1萬平方米，總成交額479.2億元，平均溢價率0.5%，另有三宗地塊流拍。

從出讓情況來看，廣州第三批次土地出讓溢價率創年内新低，僅海珠區兩宗地塊存在溢價，拿地主體仍以國企為主。

二線城市住宅用地成交回落、熱度下降，期内主力土地成交城市包括成都、南京、蘇州、無錫以及天津等。其中，南京三批次供地成交31個地塊，僅1宗流拍，平均溢價率2.6%，在月内供地城市中熱度相對較高；月内濟南第三批供地、無錫及蘇州第四批供地均為零溢價成交。

三線城市住宅用地成交體量上升，住宅土地交易維持相對穩定的水平，報告期内主要土地成交城市包括徐州、淮安、常州、金華、泰州等。

以住宅用地成交總價來看，報告期内，廣州、成都、南京、徐州以及蘇州5個城市名列前茅，成交總價分别為479億元、325億元、275億元、190億元以及179億元。

從涉宅用地成交總價來看，期内大額成交地塊分布于廣州、南京、蘇州、天津以及無錫，其中廣州占過半數，其余四個城市各有1宗，競得人主要為央國企。

成交價格最高的是廣州荔灣區芳村大道南以東地塊，該地塊亦是廣州舉行集中供地以來成交總價最高的一宗地塊，由中國船舶與中信泰富聯合體底價競得，成交總價187.6億元，成交樓面價約4.78萬元/平方米。

本次競得的地塊為廣船二期及三期項目用地，而在2020年的集中供地中中國船舶同樣聯合中信泰富拿下了廣船一期地塊。目前，中國船舶及中信泰富在該闆塊擁有建築面積約125萬方的土地儲備，中國船舶對于廣船闆塊的開發抱有較高的期望，将在該闆塊一體化打造TOD城市綜合體。

廣州黃埔舊改推進提速，招商蛇口深圳再下一子

城市更新方面，據不完全統計，截至10月10日，12家企業在城市更新業務上有新動态，其中華標集團、合景泰富、勤誠達在廣州黃埔區的城市更新項目規劃均取得新進展；另外，招商蛇口确定接手深圳南山原聯合餅幹廠城市更新項目，並與招商平安成立了合資公司推進項目開發。

繼6月黃埔區舉行了知識城新鄉村示範帶暨“九佛五村七片”首開區動工儀式後，黃埔舊改再次顯現出積極信号。據了解，近期黃埔區雙沙村、洋田村、湯村（五福堂一、二社）等多個舊改項目規劃獲批；另外，珠江村、南灣村等項目亦在近期進行了項目規劃公示。

根據廣州市2022年城市更新項目年度計劃，黃埔共有31個舊改項目可繼續實施，在經過繫統的梳理和排查後，相信這些項目的推進将更加迅速。

日前，招商蛇口公告稱，與招商平安共同成立合資公司推進深圳南山區原聯合餅幹廠城市更新項目，這也意味着，招商蛇口正式公布介入該項目，恒大或已退出。

據了解，深圳南山區原聯合餅幹廠城市更新項目是恒大海灣灣廈村舊改的一期項目，已于2019年2月完成全部拆除，並于2019年7月完成立項，項目用地面積3.3萬平方米。

資料顯示，恒大海灣灣廈村舊改占地面積24.95萬平方米，規劃建築面積或達130萬平方米，原聯合餅幹廠項目易主招商蛇口已成事實，更令人關注的是，招商蛇口是否會進一步介入恒大灣廈村舊改項目。