原報告 | 凱德的辦公新故事

觀點指數 近期，凱德以20.37億元買入北京博瑞大廈項目，受到市場關注。此次買入資産與凱德的商業模式相契合，有利于憑借在開發投資和運營管理上的優勢，實現資産增值。

行業低谷期，不少面臨流動性危機的房企通過出售商辦資産回籠現金，折價資産流入市場給資金持有者帶來低價買入的機會。

同時，在樓宇空間盤活方面，凱德推出輕型共享會議空間，利用資源優化整合，在提升用戶體驗的同時更好地盤活樓宇空間。

此外，近兩年凱德加大在内地的投資力度，除了購置商辦資産外，還涉足産業園區、數據中心等新經濟領域，積極擴充管理資産類别。

折價入手，凱德接連購入北京商辦項目

市場消息稱，凱德以24.5億元收購北京蘇甯生活廣場項目，項目對外報價約35億元，最終成交價為報價的七折。

據觀點指數了解，在地産行業下行以及寫字樓市場面臨壓力的情況下，凱德加倉商辦資産的意願加強，此前成功競拍北京博瑞大廈項目，成交金額成功刷新北京年内的法拍紀錄。

數據來源：觀點指數不完全統計

10月17日，北京朝陽區東三環内的博瑞大廈以底價20.37億元的價格拍賣成功，競買人為北京拾捌時宜企業管理咨詢有限公司，為凱德商用設施咨詢（北京）有限公司全資子公司，屬于凱德集團中負責投資運營、基金管理的凱德投資（CLI）闆塊。

拍賣項目的評估價約為29.1億元，此次博瑞大廈以底價拍出，較評估價相差了8.73億元，凱德本次競拍以評估價的七折成功撿漏。

據了解，博瑞大廈項目位于北京CBD商務區與燕莎商圈交匯處，周邊商場有三里屯太古里、世貿天階、三里屯SOHO商場等。項目總建築面積為4.37萬平方米，地下1層至地上3層為商業區，4-25層為辦公區，項目吸引入駐的企業主要有：中復電訊、平安惠普投資、螞蟻财富等租戶。觀點指數查閱寫字樓交易網站發現，北京博瑞大廈寫字樓項目約為9-10元/平方米/天，加之周邊地鐵配套和商業配套，凱德7折入手可以說是一筆較為劃算的買賣。

交易完成後，凱德将對博瑞大廈進行資産升級改造，實現資産價值提升。

受疫情影響，今年寫字樓市場短期承壓。第一太平戴維斯數據顯示，今年三季度北京甲級寫字樓市場整體空置率出現上浮，中心商務區、金融街等核心商圈空置率環比上漲。

同時，地産行業下行期，部分面臨銷售下滑、資金壓力的房企選擇出售手頭上的核心資産，交易標的折價的幅度明顯加大。出售商辦資産成為房企緩解資金流動性緊張的重要途徑。

如融創出售上海虹橋商務區寫字樓、世茂将深圳深港國際中心擺上貨架、富力地産為保障“16富力4”債券持有人利益，将蘇州天鵝港華庭項目和南甯富雅國際商業基地項目用于債券的質押增信，以及今年6月份，市場信息稱合景泰富正尋求整體出售寫字樓，可能會籌集55-57億元，用于償還即将到期的債務等等。

商辦資産頻繁被擺上貨架，給市場帶來了更多投資機遇。雖然交易市場有大量寫字樓資産流出，但優質資産依舊稀缺，博瑞大廈憑借自身高質量租戶和優質地段吸引凱德投資。在買入資産後，凱德可在維護現有租戶資源的同時，憑借自身運營管理優勢提升資産價值。

此外，觀點指數認為凱德集團在市場低位情況下選擇購入商辦資産，除了因為優質資産的吸引外，也表明其依舊看好内地核心城市寫字樓市場的長期發展。

據觀點指數不完全統計，當前活躍在商辦資産交易的買家主要是國資、險資等資金雄厚以及自用型企業。目前來看，商辦資産交易市場表現平穩，買家競争不大，企業有更多機會挑選資産，同時行業調整周期，折價優質資産流入市場給手持現金的企業更多低價買入的機會。

退出與優化

在商辦資産處置方面，去年6月底，凱德集團發布公告稱，與中國平安人壽保險簽署合作協議，向後者出售中國6個來福士資産組合的部分股權。涉及項目包括上海來福士廣場、北京來福士中心、甯波來福士廣場、成都來福士廣場、長甯來福士廣場以及杭州來福士中心，該資産組合的總資産價值為467億元人民币，據了解平安人壽總投資金額不超過330億元收購其中部分股權。

來源：觀點指數整理

本次平安人壽以直接持有各項目公司股權的方式投資不動産，投資的來福士項目主要為商業辦公不動産，主要是基于寫字樓良好且穩定的投資回報。

據指數了解，凱德集團以地産開發+資本運作的商業模式打通投融管退的閉環。在項目初期，凱德将投資或收並購的項目打包裝入私募基金或信托基金，待項目穩定運營後，通過上市的房地産信托實現退出，退出籌集資金用于再投資。

公開資料顯示，六個來福士項目在2019年全年出租率穩定在90%以上，在2020年遭受疫情的沖擊下，項目的出租率仍穩定在90%以上，可以看到六個資産組合是能夠持續産生穩定性收益的成熟期資産。

截至2022年9月30日，凱德投資的資産管理規模約為1300億新元，房地産基金管理規模約860億新元，通過6支上市房地産投資信托基金（REITs）和商業信托以及約30支私募基金持有。房地産資産類别囊括購物中心、寫字樓、産業園區、工業及物流地産和數據中心等。

凱德集團官微披露稱，與平安人壽交易完成後，凱德在各項目中的持股比例，從交易前通過私募基金持有的30.7%至55%，變更為12.6%至30%，並繼續負責項目的運營及資産管理。此次交易将為凱德實現資本回收超過20億新元（折合人民币約96.16億元）。

而交易回籠的資金主要用于投資新經濟資産。

去年4月，凱德集團宣布以36.6億元人民币收購一個位于上海市闵行區的超大規模數據中心園區，這也是凱德在中國的第一個數據中心項目。去年10月，凱德以16.834億收購了一個物流資産包，包括位于上海、昆山、武漢和成都的四個物流資産。

通過賣舊買新，凱德管理資産類别擴充至物流、數據中心等新經濟領域，實現管理資産多元化發展。

同時，凱德集團宣布向中國平安人壽出售來福士資産組合的次月，全球第十座、上海第三座來福士産品--北外灘來福士正式開業。該項目前身是由凱德攜手新加坡政府投資公司以127.86億元競得的星港國際中心項目。

來福士産品從最初的聚合商業體升級至城市服務功能，定位為城市共同體，同時在空間和智能服務等方面創新和升級。

凱德在北外灘來福士産品中首次推出Bridge+ Spark，定位為復合型商業創新試驗場。Bridge+Spark源于其旗下的靈活辦公品牌--奕橋Bridge+，通過辦公融合零售，打造復合型商業空間。目前已經在北京來福士中心、杭州來福士中心以及凱德虹口商業中心落地。

在辦公樓的空間盤活與創新方面，去年年底，凱德推出輕型共享會議空間Bridge+ Go，将辦公元素與咖啡文化相結合，通過設置小型會議空間和洽談室，用于碎片辦公和商務會面。

據觀點指數了解，目前凱德自持辦公項目22個，辦公樓産品多數位于商業綜合體項目中。Bridge+ Go空間利用資源優化整合，在提升用戶體驗的同時更好盤活樓宇空間。