“標準化”未來 | 2022十一月産業運營服務發展報告

觀點指數 報告期内，行業繼續錄得多項重大項目簽約和落地，亦出現了部分企業的股權變動和資本投資，其中包括萬洋衆創城、中集産城和中電光谷，都有新項目動态。

中國金茂則公告了對中國宏泰發展私有化計劃的最終文件。

期内，廣東印發了《廣東省工業用地“標準地”供應工作指引（試行）》，文件明确了工業用地“標準地”的概念界定、實施計劃、供地流程等。表明了政府希望主導工業地的出讓，強化工業地、産業園區的服務屬性，土地最終需要服務到真正發展的産業上，擺脫“房地産化”。

實際上，廣東並不是第一個推出“標準地”指導文件的省份，還有福建和甘肅省，若細化至城市則更多。“標準地”的施行客觀上可推動項目建設提速，但企業的利潤空間也會被進一步壓縮，進入産業園區行業的企業更需慎之又慎。

已上市的公募REITs方面，期内公告了2022年三季度業績，産業園區REIT的底層資産受疫情和整體經濟環境影響較明顯，後續仍需關注疫情和減租的情況。

金茂将完成私有化宏泰，中新集團繼續拓展投資業務

報告期内，中國金茂于10月争取到了天海投資8.31億股投票權的贊成承諾後，最終在10月31日公布了私有化計劃的最終版本。

12月6日下午，中國宏泰将撤銷港交所的上市地位。

截至2022年上半年，中國宏泰發展收入為7110萬元，較2021年同期6.79億元減少89.5%；股東應占虧損4.11億元，上年同期溢利1.035億元；收入減少主要由于土地開發及物業銷售收入較去年同期減少所致。

多年發展下，宏泰發展目前已在國内投資建設8個不同主題的産業市鎮園區，特别是核心的龍河高新區産業市鎮項目正處于快速開發的收成階段，中國金茂預計會在該項目未來的發展中引入多項産業和商業項目。

金茂依托母公司的産業基礎，加上自身的城市運營能力，可以在産城融合項目的發展上有直接的幫助，助力區域引入重點商業及産業項目；宏泰則有多年産業市鎮的發展經驗，招商團隊和運營能力較強，雙方的合作預估可以1+1＞2。

中新集團則繼續鞏固“一體兩翼”的發展模式，期内再公告了對兩支産業投資基金的參投，所面向的行業更是各不相同。

報告期内，中新集團公告了三季度業績，營收表現並不理想，公司前三季度實現營業收入30.76億元，同比增長18.29%，實現歸屬于上市公司股東的淨利潤10.33億元，同比下降7.23%；三季公允價值變動損益更是下跌了40.39%，主要源于産業基金所投項目的估值下跌。

盡管收益受投資環境影響下降，中新在前三季度仍持續擴大産業投資，主要是因為並不局限于财務收益，而更看重對園區開發主業的賦能。

從目前情況來看，所投基金大量反投蘇州工業園區重點産業，形成了良好的資金閉環，亦可借此綁定區内優質産業和頭部企業，共享發展收益。

廣東推“標準地”指引，強化工業地供應指標制定

10月12日，廣東省工業和信息化廳、廣東省自然資源廳聯合印發《廣東省工業用地“標準地”供應工作指引（試行）》，文件明确了工業用地“標準地”的概念界定、實施計劃、供地流程等。

長期以來，産業園區行業呈現了寬進寬出的現象，造成了很多亂象，如産業規劃混亂，“房地産化”現象屢禁不止，工業用地被嚴重浪費。

因此，為提高工業用地資源配置效率、确保土地用在符合當地發展的産業上，全國各地積極探索創新工業用地供應監管方式。

2017年8月，浙江省率先探索“標準地”改革，首次提出“標準地”的概念。

2018年國務院辦公廳印發《關于部分地方優化營商環境典型做法的通報》，肯定了浙江推行“標準地”改革的典型做法，並要求各地主動對標先進、學習借鑒。

2021年12月，國務院辦公廳印發《要素市場化配置綜合改革試點總體方案》，明确支持産業用地實行“標準地”出讓。2022年2月，國家發改委、工業和信息化部、自然資源部等12部門聯合下發《關于印發促進工業經濟平穩增長的若幹政策的通知》，提出支持産業用地實行“標準地”出讓，提高配置效率。

廣東所推的“標準地”指引正是基于這樣的背景推出的。按發文計劃，各城市省級以上開發區，到2022年30%的新增國有工業用地實施“標準地”供應，到2025年全面實行“標準地”供應。

投資強度上，最低標準在210-400萬元/畝之間（含）；稅收上，最低標準在8-250萬元/畝之間（含），跨度較大；容積率最低標準則在0.5-1.2之間（含）；研發經費投入強度最低標準則在0.3%-3.1%之間（含），最高為醫藥制造業以及儀器儀表制造業。

相比廣東，四川成都的規劃走得更快。根據《成都市推行工業用地“標準地”改革實施方案》，2022年底前，上述園區新增工業用地30%以上采取“標準地”供應；2023年底前，園區全面推行新增工業用地“標準地”供應，較廣東全面實行的時間還早兩年。

同樣制定標準地政策的省份還有福建省和甘肅省，如果以城市來看則更多。

“標準地”指引明确了工業用地出讓的指標，客觀上可以簡化審批流程，以便實現拿地即開工，推動項目建設提速。亦表明了政府希望主導工業地的出讓，強化工業地、産業園區的服務屬性，土地最終需要服務到真正發展的産業上，擺脫“房地産化”。

不過，在這種情況下，企業的利潤空間也會被進一步壓縮，進入産業園區行業的企業需要充分思考自己的發展優勢，保持謹慎理性。

REITs三季報出爐，産業園區受沖擊明顯

報告期内，14家已上市公募REITs完成了2022年三季報披露，不同資産類型表現分化明顯。

按資産類型分，倉儲物流類整體維持良好的經營情況，收入相較二季度未有明顯變化，展現出較強的韌性；而産業園區REITs則明顯受到了疫情沖擊，出租率大部分呈現環比下降的态勢。除東吳蘇園産業REIT收入環比上升外，其他産業園REITs收入均環比下降。

三季度，蛇口産園REIT、張江光大園REIT、浙商滬杭甬高速公路REIT淨利潤均為負。

其中，底層資産位于深圳的蛇口産園REIT因項目公司的淨利潤已扣除提取到基金層面，以便用作分紅的支出，故報告内顯示淨利潤為負；而位于上海市的張江光大園REIT與浙商滬杭甬高速公路REIT均因受到疫情影響，營業收入降低。

具體來看，截至2022年9月末，張江光大園底層資産出租率達到96.28%，環比下降3.23%，呈現逐季下降的趨勢，但仍保持在95%以上；租金方面，平均月租金為163.2元/月/平方米，與二季度持平。

東吳蘇園産業REIT出租率維持穩定，由于二季度租金收入已考慮對園區内企業的租金實施減免措施，並完成減值計提，故對三季度租金收入影響不大。

蛇口産園REIT出租率在三季度下滑至83%，同樣呈現逐季下降的趨勢，需加大對租戶續租的關注力度；三季度平均租金較二季度環比小幅下滑0.5%，變動不大。另外，期内蛇口産園REIT底層資産減免租金達1393.33萬元，減免管理費251.00萬元，計劃管理人已就該部分減免墊資，預計不會影響年末的可供分配金額。

建信中關村産園REIT的經營狀況則更需重點關注，因期内出現重要租戶快手子公司北京達佳于2022年7月31日提前退租，導致出租率繼續下滑至84.87%。而園區所在地區曾為中高風險地區，對項目正常招商、運營及客戶帶訪有較大影響，未來需持續留意續租和招商情況。

總體來講，産業園區REIT的底層資産受到疫情和整體經濟環境的影響較明顯，出租率開始進入下降區間，但目前還在可控範圍。收入方面受減租政策影響顯著，目前主要依靠基金管理人墊付等方式彌補對收益分配的影響，後續仍需關注減租政策的變動。