原報告｜濱江銷售與土儲天平

觀點指數 市場下行，公布銷售目標的房企數量減少，部分維持着與2021年相同的水平，少數則樹立了增長的目標，也有企業幹脆将銷售目標大幅削減。

今年已進入第四季度，樣本企業中年内銷售目標完成率超過70%的房企僅有信達地産、濱江集團，包括銷售保持正增長的越秀地産、目標削減了的時代中國等企業，大多房企面臨的銷售情況並不如預期。

而濱江集團在實現高完成率的同時，也跨過了千億門檻，主要得益于重點布局的杭州市場的穩健及其本身的投資定力。

千億銷售與杭州“C位”

根據相關公告，濱江集團2022年銷售目標定為1500-1600億元，在觀點指數發布的“2022年1-9月房地産企業銷售表現”研究成果中，1-9月份濱江集團實現全口徑銷售1053.6億元。

若按目標為1600億元計算，目前完成率為65.9%，若按1500億元計算，銷售目標已完成70.2%。

與往年相比，盡管2022年濱江的銷售業績完成率並不算突出，想要達成業績目標也存在一定壓力，但亦不是完全不可能。

數據來源：觀點指數整理（2022年銷售完成率計算基數為1500億元）

據觀點指數統計，以1500億元計算，2022年前九月濱江集團完成銷售目標的70.2%，略高于2020年的68.9%，低于2019及2021年的80.4%和85.8%；若要完成年度目標，濱江集團在第四季度的銷售額需達到446.4億元，月均銷售額需要達到148.8億元。

第二季度，濱江集團合計取得430.8億元的銷售業績，意味着第四季度的銷售鋪排需要較第二季度更加積極。

具體到項目層面，據不完全統計，濱江第二季度共有12個批次的項目開盤銷售良好，其中7個批次開盤後推出的貨源售罄；前九月新開盤表現良好的産品共有30個批次，一季度和三季度分别有6批和12批。

值得注意的是，三季度濱江集團部分新開盤的熱門項目為寫字樓及商業地産，而上半年推出的熱門項目均為住宅産品。

據了解，今年濱江集團的熱門項目集中在長三角地區，分布在杭州、湖州、甯波等地，其中，12個項目共16個批次新盤實現開盤售罄，包括杭州的濱心甯望府、栖江攬月軒、江晖府，金華的濱江建杭·上品等。

分區域來看，杭州無疑是濱江集團的銷售重地，熱門項目在杭州各區星羅密布，相對而言，上城區及蕭山區是較為突出的片區。

此外，在杭州周邊的城市中亦可能出現熱門項目，但這些項目的數量及體量相對較小，在整體銷售中的分量較輕。

據觀點指數統計，截至10月16日，濱江集團第四季度在杭州的新開項目就有攬雲錦繡里、濱江運翠軒、楓翠雲軒、星翠芳華府、詠翠芳華軒、春宸上府等，其中攬雲錦繡里和濱江運翠軒中簽率低于20%，是近期杭州最熱門的新開項目之一。

500億土儲與收縮的布局

除了住宅銷售以外，濱江集團今年的土地布局亦将重心落在了杭州。在2021年業績說明會上，濱江集團曾表示，對于今年的省外拓展，仍将主要布局三省一市，即浙江省、江蘇省、廣東省和上海市。

如果将上述“三省一市”稱為濱江集團2022年拓展的重點城市的話，那麼事實上，濱江集團落地執行的策略則是“重中之重”，将拓儲範圍收窄至浙江省内。

截至9月末，今年濱江集團在公開市場的新增土地僅落在了杭州和甯波兩個城市。今年1月濱江集團在甯波拿下鄞州區一宗地塊後，除收購陽光城永康項目外，拓儲範圍便沒有再離開杭州。

今年杭州已完成了三個批次的住宅用地集中供應，濱江集團在三個批次中均有現身，對應分别拿下11、12及3宗地塊，建築面積分别為127.8、98.3及17.1萬平方米，土地總價分别為184、225及69億元。

數據來源：觀點指數整理

具體到各區域，上城區及蕭山區分别為今年濱江集團拿地金額和建築面積最高的片區，與年内項目開盤的分布情況類似。

此外，今年2月濱江集團在杭州還新增了四宗商業商務用地，總成交價達到22億元，而濱江在各地塊的權益比例不超過50%。

以全口徑金額計算，當前濱江集團的拿地銷售比已超過50%，若以全年實現1500億元的銷售計算，濱江集團或還有70億元的拓儲空間，但由于大部分重點城市已結束第三批集中供地，預計四季度難有更優質的地塊推出，濱江集團年内亦可能不會再有積極的拓儲動作。

“不得已”的形勢

觀點指數認為，濱江集團今年的投資天平向杭州傾斜幅度如此之大的原因，一方面，是其在杭州及周邊地區的口碑和操盤能力本身具有足夠的優勢；另一方面，則是因為前期外拓的效果不佳，疊加行業下行，外拓信心下行。

2021年4月，濱江集團與越秀地産達成戰略合作，同年10月，越秀濱江星航TOD項目入市。從當前的銷售來看，這一項目並沒有為濱江集團的業績帶來太大的助力。

陽光家緣數據顯示，星帆花園（星航TOD項目備案名）目前已取得預售證6張，合計貨量為619套，而網簽數量為256套，占比41.4%，其中去年10月最先推出的5棟和6棟項目網簽率為70.8%。

早前濱江集團曾針對與越秀的合作表示，希望2021年能在廣州和杭州兩個城市各有3個合作項目落地；而目前為止濱江在廣州尚未有除越秀濱江星航TOD外的其他項目面市。

當前行業信心正在重構，短期的利率下調、契稅補貼等鼓勵購房措施接連出台。據觀點指數統計，自央行宣布下調首套個人住房公積金貸款利率以來，安徽、海南、河南、無錫等三個省及十三個市已宣布該政策的落地，其中亦包括杭州。

據了解，濱江集團正計劃推出杭州余杭區未來科技城的楓汀雲邸、楓翠雲軒、楓岺雲灣等項目，合計供應貨量超過1200套，料四季度将可以獲得不俗的銷售。