物流園擴建與REITs擴募 | 2022十月物流資産投資運營發展報告

觀點指數 報告期内，物流倉儲企業融資與償債較為集中，部分企業的融資成本有所下降，普洛斯的融資成本保持穩定；償債方面，寶灣物流所償付的ABN，在利率成本上較公司債有絕對的優勢。

融資企業中，部分涉及到跨境物流業務，其中上一個月普洛斯成立跨境物流平台企業的小商品城拟融入資金，用于義烏的跨境物流項目。

對于跨境物流項目，商務部和地方層面均出台了支持政策，而物流的巨頭企業普洛斯和京東也相繼在香港和海南有新的物流倉儲項目落地。

報告期内，物流園開發建設聚焦在冷鍊和新能源領域。豐樹于南陽和莆田的冷鍊項目，圍繞當地産業的需求，提供倉儲物流服務。企業合作層面，京東與泰森中國合作的冷鍊項目于山東正式試運營，有力地加強了泰森中國于中國境内的供應鍊能力。新能源領域，維龍在西安秦漢物流園的屋頂安裝了光伏面闆，有利于其降低能耗費用。另外，東久新宜拟在常州打造新能源企業零部件配送中心，這也意味着華東地區的高標倉需求持續存在。

此外要關注到，報告期内，内地公募REITs擴募機制正式落實，中金普洛斯REIT和紅土鹽田港REIT均申請了擴募，前者拟購入位于重慶、青島和江門的3個物流園項目。後者拟購入深圳的物流園項目，。擴募動作預計将提高其收益率。

同時，河南挂牌多宗倉儲用地，深圳也罕見挂牌。另外，9月的數據顯示，物流倉儲行業整體呈現持續回升的趨勢。

融資與償付集中期，金融支持跨境物流發展

10月是物流倉儲企業發債高峰期，同時也是舊債償還的集中期。

就發行的利率走勢來看，普洛斯的發債成本保持穩定，而重慶國際物流樞紐園區建設的發債成本有所下降，這也符合國家金融政策向物流倉儲企業傾斜的初衷。

在償付端，從普洛斯來看，今年以來公開債的淨融資額僅為5.7億元，融資力度較小，而其200億港元中票也未開始發行。由于港元融資成本不斷攀升，普洛斯推遲發行計劃也在意料之中。另外從普洛斯與寶灣物流兩者對比來看，資産支持票據的融資利率有較大成本優勢。

從融資動态上看，本月跨境物流業務也延續了上個月的态勢，重慶國際物流樞紐園區建設完成了融資動作。而且，剛與普洛斯和中遠海運成立跨境物流服務平台的小商品城也在申請銀行資金，用于義烏市跨境電商物流園項目及義烏國際數字物流市場項目的建設。

在雙循環戰略中，國際循環是不可忽視的重要部分，所以國家對跨境物流業務的金融以及其他方面的政策支持也較多。其中就有商務部對海外倉的8項支持措施，主要内容是增加對海外倉建設的資金支持，另外還會優化備案流程，同時将準備新增一批跨境電商綜合示範區。由于倉庫開發建設成本較高，如果有國家資金進入，将對海外倉的建設起到較大的促進作用。

地方層面，三亞商務局發布的《三亞市鼓勵跨境電商發展措施實施細則》中提到，将對符合條件的跨境電商企業給予倉儲租金最高不超過50%的補貼支持，每家企業最高50萬元。對于電商企業來講，倉儲費用是主要的支出成本，所以三亞對跨境電商企業的租金補貼，将有利于吸引一批跨境電商企業落戶三亞。 

同時，一批巨頭也在海南自貿港和香港等跨境貿易前沿進行了投資。如京東競得了海口江東新區50畝土地，将按照高度智能化的標準進行建造，該項目将通過搭建京東倉配網絡體繫，鍊接全球供應商和消費者；普洛斯也以10.8億港元收購了太古地産位于香港青添街的倉庫，這将加強鍊通内地與國際的物流網絡。

國内物流園建設進行時，冷鍊、新能源仍是主題

當月物流園開發建設動态較多，主要集中在冷鍊和新能源領域。

在冷鍊領域，國家發展改革委印發《關于做好2022年國家骨幹冷鍊物流基地建設工作的通知》，文件中表示，将圍繞當地的優勢産業發展需求，發展建設一批重點的冷鍊物流基地，有效供給相關産業的冷鍊物流需求，促進相關産業做大做強。

豐樹集團（南陽）現代物流園項目為集國内外電子商務及消費品區域中心、國際航空冷鍊和食品冷鍊倉儲分撥結算中心、國内知名第三方物流商貿流通中心為一體的中原區域綜合運營中心。據悉，南陽是農業和農産品加工大市，在當地發展冷鍊物流，将進一步增加當地農産品的冷鍊倉儲供給，這有利于做大做強當地的農産品加工等産業。

截至9月底，位于莆田笏石工業園的豐樹莆田(秀嶼)綜合物流園項目已完成總進度的70%。該項目集成城市配送中心、區域冷鍊分撥中心、特色電商産業中心三大功能區,将建成高標準、現代化的倉儲物流設施。據悉，笏石工業園中的重點為鞋業、服裝、水産品加工等。該綜合物流園的建立，直接為工業園區内的相關産業提供了新的倉儲供給，也有利于促進莆田的進出口貿易業的發展。

從更為細化具體的企業層面來看，京東物流與泰森中國合作的的泰森山東自動化立體冷庫于當月開倉試運營。就在去年12月份，京東與泰森中國達成了戰略合作協議，雙方将在供應鍊規劃設計、冷鍊物流及零售等方面展開深度合作，上述冷庫為該戰略合作的實地落地項目。

泰森中國作為上海疫情期間的首批肉類保供外資企業之一，其底氣來源于國内強大的冷鍊物流供應能力。随着疫情不斷地反復，這類食品巨頭企業與冷鍊倉儲企業合作共建倉儲的實例預計将會越來越多。

在新能源領域，仲量聯行聯合安博、龍地、萬緯和LOGOS共同發布白皮書，仲量聯行認為，我國的物流成本仍然較高，将ESG理念貫穿于物流倉儲地産的開發、運營、退出等各個環節，有利于行業整體實現降本增效。具體來看，維龍在西安秦漢物流園的屋頂安裝了1.2萬平米光伏面闆，該發電項目每年發電120萬度左右，25年共可節省標準煤8701噸，可為維龍省下大量能源費用。

與上述新能源産品直接建設和應用不同，東久新宜則是在新能源領域展開物流倉儲合作，預計總投資5億美元，将在常州建立華東新能源汽車核心零部件産業基地，該項目集新能源汽車核心零部件生産基地、物流配送中心、貨貿結算中心于一體。近來新能源汽車興起，這将帶動汽車零部件物流倉儲需求的增加，但由于汽車零部件物流倉儲的專業度較高，流程復雜，所以對倉儲業提出了更高的要求，高標準、智能化的倉庫才可能滿足前者的倉儲需求。

據戴德梁行數據顯示，華東地區是全國最大的高端物流倉儲市場，存量面積約3400萬平方米，占全國存量的36%左右。此外，空置率較低，為12.4%。

随着上海疫情影響的減弱，華東地區復工復産預計将帶來持續的倉儲需求，特别是對高標倉的需求。

擴募進行時，REITs紛紛購入物流資産

9月底，内地公募REITs擴募機制正式實施，僅存的2只物流倉儲REITs均申請了擴募。

其中，中金普洛斯REIT拟購入重慶、青島、江門等3地的3個物流園項目，購入成功後，中金普洛斯REIT的全國布局就增加了兩個新的經濟區域：成渝經濟區和環渤海經濟區，在物流倉儲行業受疫情影響而出現局部風險時，多點布局有利于降低疫情封控帶來的風險。如上海在封控期間，倉儲業就受到了影響。而江門處于大灣區，這也顯示了基金管理人對于大灣區倉儲業的前景比較看好。

就收益率來看，在購入3個倉儲項目後，中金普洛斯REIT的收益率将從2.72%提升至2.74%，所以該交易對投資者而言是有利的。

紅土鹽田港REIT将購入世紀物流園項目，同樣是位于深圳的項目，處于鹽田區明珠道綜合保稅區内，毗鄰鹽田港碼頭。今年1-7月，鹽田港吞吐量實現825.9萬標箱，同比增長9.6%。上半年，世界海運運力下降，主要港口出現擁堵情況，包括鹽田港，也出現“堵船”的現象，這使得市場對倉儲的需求急速上升。

另外，今年1-7月，鹽田港吞吐量實現825.9萬標箱，同比增長9.6%，強勁的吞吐量也給周邊的倉儲需求提供強大的支撐。在中金普洛斯REIT的出租率出現下滑時，紅土鹽田港REIT的出租率並未出現下滑，近3個季度出租率均保持在99%。所以此次購入的世紀物流園，将提升紅土鹽田港REIT的現金流情況。購入該項目後，該基金底層資産的收益率也将從2.66%上升至2.67%。

總的來說，擴募機制的落地，一方面為市場中的存量資産提供了新的退出渠道，省去了首次上市時各種繁瑣的程序；另一方面，為上市的公募REITs帶來了新的資産，可以構建更優質的資産組合。

物流用地挂牌活躍，9月物流景氣有所回升

當月，挂牌出讓的倉儲用地中，河南涉及到3宗，總起價為0.85億元，總出讓面積為13.79萬平方米。可見，河南在當月的動作十分密集，除了有多宗倉儲用地出讓以外，在南陽的物流園也正式開工。于退出方面，河南近期還發布《關于進一步盤活存量資産擴大有效投資的實施意見》，重點盤活倉儲物流等存量規模較大、當期或未來收益較好的基礎設施項目資産。

這也與此前河南省發布的一些列政策相關，如《“十四五”現代物流業發展規劃》《加快現代物流強省建設的若幹意見》《支持現代物流強省建設的若幹政策》等一繫列政策，河南省計劃到2025年，物流業發展為萬億級産業，形成“通道+樞紐+網絡”的現代物流運行體繫，成為世界級物流樞紐基地。

倉儲用地的挂牌城市中，罕見地出現了超一線城市的身影。超一線城市的用地比較緊張，特别是在寸土寸金的深圳，倉儲用地價格較貴，像這次挂牌出讓的2宗倉儲用地，每平方米土地起價已經超過1300元。兩宗物流用地拟建設為大灣區智能電商運營物流結算中心和寶安智慧供應鍊産業園，将助力深圳電商行業的發展。

而在行業整體景氣方面，9月份處于持續回升的狀态。據中國物流與采購聯合會數據，2022年9月份中國物流業景氣指數為50.6%，環比回升4.3個百分點。2022年9月中國倉儲指數為52.0%，較上月上升0.8個百分點，連續5個月處于荣枯線以上，物流倉儲行業整體呈現持續回升的趨勢。

據國家郵政局數據， 2022年9月中國快遞發展指數為353.1，環比提升13.5%。整體物流行業或快遞業的環比增長，在一定程度上将會刺激倉儲需求的持續産生。