原報告 | 物業新難題：車位代銷模式探析

觀點指數 地産低壓發酵以來，物業公司與關聯房企簽訂車位代銷協議的案例顯著增加，雖然物企具備車位銷售業務的天然禀賦，但該類業務並不能單純看作物企的業務拓展。

一般而言，物企進行車位代銷主要分為兩種模式，一是直接向關聯開發商即物業資産的持有者收購車位的使用權或産權，然後進行租售活動；二是以支付車位貨值一定比率可退還保證金的模式，取得獨家銷售權。

目前物企在進行的車位代銷業務仍並不能擺脫利益輸送的嫌疑，主流的業務模式更像是開發商把物業去化的風險向物企進行部分轉移。

對于後者來說，雖然能貢獻一定的營收和利潤，但支付的巨額保證金同時會占用大量在手現金，影響物企的戰略規劃。

車位代銷的兩種模式

車位去化一直是房地産銷售的難點和痛點，尤其是在一二線之外的城市。在住宅清盤之後，開發商相關職能人員已撤離的情況下，留存停車位的銷售會更加困難；而物業公司與業主有充分長期的日常接觸，在車位銷售方面具備得天獨厚的優勢。

通常，車位代銷業務會被物業公司歸類至社區增值服務業務線，也是經紀業務的重要組成部分，由于車位銷售業務本身開展門檻低，利潤率高，還可以幫助開發商進行去化，因此進行車位銷售業務的物企數量不在少數。

地産低壓蔓延以來，物業公司與關聯房企簽訂車位代銷協議的案例呈顯著增加，但這並不是一個積極的信号，因為對應框架協議中常包含向關聯房企支付大量現金的條款，被市場诟病存在向房企進行變相資金輸送的可能。

具體而言，物企和關聯房企簽署的停車位框架協議主要有兩種模式，一種是物業公司使用現金直接向關聯房企收購停車位的使用權或産權，然後再進行銷售並回款，目前主要有中海物業以及濱江服務采用該等模式。

此類模式更接近重資産業務，會承擔去化及資産價格波動風險，與物企輕資産的經營理念相悖。但此類模式産生的車位銷售收入直接以銷售額入賬，會有較高的利潤率，也可以顯著堆高企業的營收水平。

另一種更為常見的模式則是物企向房企支付可退還的保證金以獲取車位代銷權，通常來說保證金占車位可售貨值的比例在30%-40%之間，但每年的實際支付金額對物業公司而言仍是一個不小的數字，例如保利物業今年支付給保利發展作為車位代銷的保證金數額高達30億元，占其2022年中期在手現金的57.4%。

在會計處理方面，由于物業公司對獲權出售的車位通常不持有完整産權，並未采取傳統重資産的模式收購車位以作資産或賬面存貨再進行出售，僅僅對停車位進行代理銷售，故在财務收入确認上，僅将車位代銷所得的傭金進行入帳，而不是将車位整體的銷售額進行入帳，體現出的整體營收規模較低。

對比而言，保證金模式相對更優，一是物企收入以銷售傭金為主，不用承擔過多資産價格波動風險；二是保證金只占車位市值的一部分，且退還結算周期不長，即使出現協議方無力退還保證金的情況，物企後續有充足的應對方案。

另外，支付可退還巨額保證金的車位代銷模式還會明顯增厚企業應收款，今年中報部分物企激增的應收賬款即與此有關。

中海物業的代銷生意

由于上市物企對車位銷售業務的相關數據基本不進行披露，目前僅中海物業的車位銷售業務信息相對詳盡，且和中海發展及中海宏洋合作開展車位代銷業務已有多年。

因此，本文以中海物業作為樣本，闡釋物企車位代銷業務的部分特點。

中海物業從2018年就開始涉足車位銷售業務，但一直到2021年才在該業務領域産生較大進展，2021闆塊收入較去年增10.9倍，超過2.3億港元。今年上半年其車位銷售的總營收則為1.08億港元，同比增加55.1%。

今年9月5日，中海物業和中海發展、中海宏洋續簽了車位框架協議，此協議中注明中海物業每年向關聯方收購停車位需支付的協議總額年度上限為9億港元，三年合計最高可達27億港元，和此前的協議中的金額一致。

截至2022年6月30日，中海物業過去3年收購停車位使用權的實際總花費約為10.78億港元，然而以成本計算的停車位存貨仍有約9.84億港元，以此可見去化情況並不理想，在今年的業績發布會中，中海物業管理層表示公司計劃在五年内實現回本。

盈利方面，中海物業車位銷售業務在上半年産生的淨利潤2910萬港元， 淨利率約為27.04%，而中海物業整體平均淨利率為9%左右，車位代銷業務表現出了遠超其他業務的利潤率水平。

截至2022年6月30日，中海物業以成本計的車位存貨約為9.84億港元，而截至最近一年期國債及上海銀行間同業拆解利率均為2%左右，若以此作為無風險利率參考，中海物業這筆用于收購車位資金的回報率要遠高于無風險利率，有利于提升閑置資金使用效率，但占用的資金也可能會影響物企自身的戰略投資計劃。

這一輪地産調整中，中海物業關聯房企相對民營房企所面臨的行業壓力要小得多，但這並不意味着流動性能一直保持通暢。

此外，物企還要承擔資産車位價格波動的風險，花費大量在手現金收購車位産權和使用權，仍然算不上是物企處理閑置資金的優質手段。

物企視角下的業務健康度

近期以保證金或按金形式支付高額現金予關聯房企，以獲得車位銷售權的物企大幅增加。

觀點指數認為，這並非單純是物企開始新業務的開拓，也有為關聯房企纾困的考量。

車位代銷業務對物企和房企的影響是雙向的，房企能獲得珍貴的、不計利息的即期現金流，物業公司進行車位銷售業務也能幫助房企實現更快的資産去化。

從物企角度來看，進行車位代銷業務能使在手現金獲得比通常投資和銀行存款更高的收益率，也能一定程度上增厚營收和利潤水平。

不過，雖然不同模式下的會計處理會有所不同，但該業務本質還是偏向于重資産業務。尤其是在保證金模式下，占用物企大量的在手現金。

同時，物企方面所得利潤（傭金）的多少很大程度上要倚賴地産方的讓利，而當前地産開發商尤其是民營房企資金可能並不暢通。

另外，所支付的巨額保證金對物企而言也意味着巨大的壓力，例如今年康橋悅生活就因未能向關聯方全額支付車位代銷協議的保證金而發布整改違反上市規則的公告。

總結而言，從物企角度來看，目前的車位代銷業務模式類似于開發商把物業去化風險向物企進行部分轉移，物企承擔了輕資産運營企業不該承擔的風險，存在利益輸送嫌疑；且支付的巨額保證金還會占用物企大量在手現金影響戰略規劃，並不能認為是健康的業務模式。