跨境物流和冷鍊興起 | 2022九月物流資産投資運營發展報告

觀點指數 報告期内，普洛斯半年報顯示，收入和毛利率均雙雙下滑。投資支出上，不論是投資性房地産開發支出還是對合聯營企業的注資，規模均在下滑。

受上半年倉儲景氣不佳影響，普洛斯做了适當收縮。

但下半年或許迎來新的局面，據8月份宏觀數據顯示，零售端、快遞業和倉儲業均表現出不同程度的增長，上海地區倉儲資産交易仍有一定的活躍度。

報告期内，物流投資機構以及開發商均未停下融資的步伐，ESR和京東産業均将設立物流核心基金。部分開發商仍以債權融資為主，但受益于公募REITs退出的渠道暢通， 寶灣物流也在積極促進旗下物流資産的REITs上市事宜，預計一定程度上緩解債務壓力。

因疫情不斷反復，全球供應鍊受阻，國内跨境物流業務也在持續開展。不論是國内還是在國外，均在建設跨境物流倉儲中心。同時，一批跨境供應鍊平台也在陸續成立，為中小企業提供全程的跨境物流服務。

同樣的，冷鍊物流建設也在持續進行中。農發行千億基金投向各個基礎設施領域，其中就包括冷鍊基礎設施，目前已向全國多個地區投放資金以及配套貸款。同時，地方政策也在出台冷鍊物流的相關政策，刺激冷鍊物流基地的建設發展。

普洛斯投資力度下滑，8月整體環境向好

8月31日，物流倉儲巨頭普洛斯中國發布了上半年财報，數據顯示，2022年上半年營業總收入下滑了1.47%，随着成本的攀升，毛利率也由上年同期的51.8%降至今年上半年的27.36%。

中報顯示，普洛斯投資力度确實在下降，同時出租率也有所下滑。

處置子公司及其他營業單位收到的現金淨額同比下滑4.74%。觀點指數認為，這是普洛斯在放緩資産出表的步伐，或許是因為完工未穩定物業的數量有所降低，導致可出表的成熟物業量有所降低。

可以看到，普洛斯中國完工未穩定物業面積在下降，同比下滑了1.18%，而土地儲備增長也近乎停滞，或許是投資性房地産開發支出以及對合聯營企業的注資規模下滑帶來的影響。

總的來說，上半年普洛斯中國在收縮投資力度。

此外，上半年中國倉儲指數有3個月處于荣枯線以下，另外3個月在荣枯線附近徘徊，意味着上半年倉儲業景氣較去年同期确實有所減弱。不過，8月份宏觀數據表明，整體環境在逐漸轉暖。

據國家統計局數據，8月我國社會消費品零售總額同比增長5.4%，較上月多出2.7個百分點。網上零售額累計值同比增長3.7%，較上月多出0.5個百分點。數據表明，8月份零售情況持續增長，将帶動倉儲業的需求回升。

顯然，快遞業也直接受到零售業增長的影響。據國家郵政局數據，8月份，全國快遞服務企業業務量同比增長4.9%，其中，同城業務量累計同比下降5.1%，異地業務量累計同比增長6.4%；業務收入同比增長5.2%。前8個月，全國快遞服務企業業務量累計同比增長4.4%；業務收入累計同比增長3.9%。

據中國物流與采購聯合會與中儲發展股份有限公司聯合調查的中國倉儲指數顯示，2022年8月份為51.2%，較上月下降1.9個百分點，但仍在荣枯線以上，處于增長狀态。各分項指數中，新訂單、業務量、設施利用率指數較上月有所回升，收費價格指數與上月持平。這些數據也佐證了網上零售總額持續增長帶動了快遞業的相應增長，進而對倉儲業起到促進作用。

其中的一個縮影是，8月22日江蘇鳳凰出版傳媒股份有限公司将名下資産海安物流園以增資的方式注入全資子公司江蘇鳳凰新華書店集團有限公司中，該物流園截至2021年12月31日的賬面淨值為1.07億元。據悉，鳳凰新華書店集團的主營業務為學生圖書出售，受到雙減政策影響，教輔類圖書和其他優秀學生讀物的銷售量大增。

觀點指數認為，鳳凰出版傳媒的注資動作将加強鳳凰新華書店集團對物流園的管控，增強其供應鍊能力。

這個是零售端刺激倉儲業發展的一個佐證，另外華東地區的物流項目仍有一定的交易活度。當月消息，第一太平戴維斯已成功促成一家全球知名綜合性跨國集團收購位于上海松江經濟技術開發區的物流項目。該項目位于松江經開區中部核心區，周邊産業集聚，總建築面積近1.31萬平方米，土地面積近3萬平方米。

同時，在供給端仍持續有物流倉儲用地入市，如海口市江東新區及呼和浩特相繼挂牌倉儲用地，總面積為12.11萬平方米，總起拍價為0.96億元。其中，江東新區地塊固定資産投資總額不得低于1.5億元。

石家莊一地塊也拟建設冷鍊物流城市集配中心，占地為995畝。

融資以基金募集為主，ESR再度關注澳大利亞市場

物流倉儲行業的融資以募集物流核心基金為主，規模至少超過28.17億人民币，主要有ESR的物流核心基金和京東産發的物流核心基金。

前者主要投向澳大利亞成熟倉儲物業，是近年來ESR在澳大利亞的第三只物流基金，第一基金規模為6億澳元，第二只為6億美元，兩只基金已在澳大利亞投資了近68萬平方米的資産。截至2022年6月30日，ESR在澳大利亞及新西蘭的資産管理規模為252億美元，占總資産管理規模的比例為17%，是ESR資管組合中的重要組成部分。

觀點指數認為，ESR持續加大對澳大利亞的投資，是因為疫情促進了澳大利亞電子商務的發展，使得其對物流倉儲的需求大大提升。據公開數據，到 2025 年，澳大利亞在線零售商将突破 700 億美元關口。

京東産發則于今年7月簽訂協議，準備成立第三支物流地産核心基金，不過並未披露具體募資額。但此前京東産發已成功完成兩支物流地産核心基金、一支物流地産開發基金和一支物流並購基金的募集。

京東産發表示，未來，核心基金、開發基金及並購基金的資産管理規模合計将會超過273億元人民币。第三支基金的成立，也為新並購的中國物流資産旗下物流資産提供了盤活退出的通道。

京東産發将中國物流資産並入後，将帶來客戶資源和管理資源，這也為基金儲備了良好的收購標的。

不同于ESR和京東産發，債權融資一直是寶灣物流的主要融資方式。據不完全統計，今年上半年，寶灣物流已為旗下子公司提供了14億元擔保，並獲得了相應的銀行貸款。

另外，寶灣物流上半年還成功發行了5億元中票，目前有54.36億的公開債余額（包含資産證券化産品）。若旗下4個物流園能夠成功進行公募REITs上市，将降低寶灣物流的負債率，減輕債務壓力。

重構物流節點，跨境物流促全球供應鍊恢復

據國家郵政局數據，8月份國際/港澳台業務量累計完成12.0億件，同比下降15.1%。當疫情沖擊全球供應鍊時，重構物流節點，恢復供應能力，應當成為經濟復蘇的路徑之一。而且，當經濟仍依賴出口時，跨境貿易就顯得舉足輕重。

9月5日，中國地利集團與福建正祥投資集團有限公司就中國（連江）海峽國際農産品物流園的運營管理達成戰略合作，該項目總投資約人民币39億元，規劃建設用地1003畝，總建築面積120多萬平方米。項目建成投産後，将輻射福州都市圈及浙贛地區、台灣地區、東南亞地區。

供應鍊合作方面，小商品城集團、中遠海運物流及普洛斯成立合資公司浙江智捷元港國際供應鍊科技有限公司，将打造數字化跨境第三方交付平台，提供全程的物流履約服務。

國外節點方面，京東物流、滿貫集團、法東(東營)電子商務有限公司将在跨境物流、倉網規劃等一體化供應鍊解決方案等方面開展合作。雙方将在法國巴黎、波爾多兩地各打造一個京東物流産業基地。同時，普洛斯也将在日本大阪府堺市堺區合資開發物流園，園區總建築面積約為9.3萬平方米，總投資約1.3億美元。

就報告期内情況來看，國内倉儲節點+供應鍊平台+外國倉儲節點，三個節點構成了一條看似完整的鍊條。随着海外倉以及國内國際性倉儲數量的增加，以及供應鍊平台公司的加持，跨境貿易的難題或許能得到一定緩解。

除了跨境物流外，行業對新能源的投資也在持續進行中。9月19日，ESR與SKPH和CFS簽署協議，合作開發和運營韓國的第一個環保型氫動力物流中心。而對光伏持續投資的普洛斯，也投資了新能源電池廠商恒創睿能。

冷鍊獲農發行千億基金加持

疫情之下，無論是疫苗、藥物還是各種生活物資，都需要提前做大量的儲備以防不時之需，這就需要大量的冷鍊倉庫。

據仲量聯行預計，亞太區凍倉投資額在2032年有望達至每年390億港元，以應對2021年至2028年期間區域整體凍鍊市場12%的年復合增長率。

對此，國家政策對冷鍊的建設提供了強力的支持，其中就包括千億基金。

9月19日，農發基礎設施基金第二期1000億元已全部投放完畢，投放項目732個。該基金主要投向城鄉冷鍊和重大物流基礎設施、市政和産業園區基礎設施、保障性安居工程、新型基礎設施等八大領域。

在冷鍊方面，據觀點指數不完全統計，農發基礎設施基金已向19個不同的省市縣累計投資了超過15億元，並有配套10億元貸款。

另外，地方政府部門也相繼出台了針對冷鍊建設的政策，湖南省政府辦公廳印發《湖南省冷鍊物流體繫建設行動方案》，提出到2025年基本構建起以長株潭地區為核心區塊，以湘南、洞庭湖、大湘西地區為區域中心，以多個特色基地為重要節點的現代冷鍊物流體繫。

作為冷鍊巨頭的萬緯物流，與青島西海岸新區保稅物流中心簽訂合作協議，雙方将在高標倉儲及冷鍊溫控物流園區方面進行深度合作。據悉，萬緯物流已入駐47個城市，服務企業1500多個，冷鍊園區47個，倉儲項目163個，倉儲規模近1200萬平方米。

據此，冷鍊倉儲的建設就形成了中央-地方政府-企業三個層面的聯動，預計農發基金将持續投向冷鍊領域，而地方政府的政策也将刺激更多的冷鍊項目落地。