中期蓄力 | 2022九月産業運營服務發展報告

觀點指數 報告期内，多家企業公布了2022年上半年業績，在觀點指數重點監測的産業運營企業中，包含在新三闆上市的武侯高新在内，17家樣本上市企業均完成了2022年上半年的業績發布。

數據上看，有6家企業營收下降，8家歸母淨利潤錄得下跌，10家毛利率較去年同期下降。

受疫情影響，上半年租賃市場整體表現低迷，産業載體的銷售也受到顯著影響，而部分國有園區則需對小微租賃客戶減免部分租金，整體壓低了企業的财務表現。

期内，行業繼續錄得多項重大項目簽約和落地，其中包括東湖高新和中電光谷輕資産業務的再度落地。反映了政府對産業需求越發強烈且明确，這就給産業運營企業發展輕資産業務以良好的契機。

在REITs市場上，"臨港東久REIT"在8月中公布了調整後的方案，将拆分成兩支REITs，按不同發行人進行發行，進一步加強産品治理結構穩定性。

這将成為一個突出的範例，給未來制造類産業園和民營園區運營商以更大的信心，以金融促進産業的持續發展。

毛利梯次下降，園區租賃和出售顯著受困

在觀點指數重點監測的産業運營企業中，包含在新三闆上市的武侯高新在内，樣本上市企業17家，均在期内完成2022年上半年業績發布。

數據來源：公司公告，觀點指數整理

數據上看，有6家企業營收下降，中國宏泰發展下降幅度最大（-89.53%）；8家歸母淨利潤錄得下跌，中國宏泰發展下降幅度同樣最大（-497.27%）。

數據來源：公司公告，觀點指數整理

中國宏泰業績大幅下滑主要源于本期交付商業、住宅及産業的物業面積大幅下降，而作為公司核心區域的龍河高新區期内無新土地出讓，更是進一步壓低了公司财務表現。

目前，中國宏泰發展處于私有化退市關鍵期，與中國金茂進行私有化的先決條件仍未滿足，中國金茂已在早前再次延遲寄發收購中國宏泰的計劃文件至10月31日。

從毛利率上看，多家企業毛利呈現梯次下降，17家樣本企業里有10家毛利率較去年同期下降。歸結原因，主要有開發商融資端的收緊、新冠疫情導致的園區空置率上升，以及區域經濟環境變化帶來的競争加劇。

數據來源：公司公告，觀點指數整理

有企業在财報里提到，園區租賃和出售受疫情影響顯著，企業對産業載體的需求下降，部分園區客戶儲備量不佳，新客戶難以到訪和考察，銷售面積去化緩慢。

而國有園區則反映營收下降主要是"響應政府号召為小微租賃客戶減免部分租金"，上年同期無該項發生。

東湖高新、中電光谷再拓張，政府輕資産業務需求旺盛

報告期内，行業繼續錄得多項重大項目簽約和落地，其中包括東湖高新和中電光谷輕資産業務的再度擴張。

智園科技為東湖高新旗下輕資産運營服務平台，在8月中標了随州市何店高質量發展示範區服務中心産業集聚區内産業園區委托招商運營服務項目。

該項目位于随州市曾都區，總建築面積24萬平方米，以新材料、高端裝備制造、電子信息為主要産業方向，以新能源、生物醫藥等為輔助方向。早在今年2月，東湖高新就與随州市曾都區人民政府簽署戰略合作協議，協議約定雙方将通過科技賦能，深化雙方在園區運營、産業投資、環保科技等領域的合作。

中電光谷則先後與漳州高新區和鄭州高新區簽訂戰略合作協議。

中電光谷與漳州高新區的合作主要瞄準漳州南湖雙創産業園，根據協議，漳州高新區、漳州城投與中電光谷三方将在頂層設計、産業載體建設運營、産業招商、産業基金運營等方面開展深度合作。

資料顯示，南湖雙創産業園總規劃面積約13.1平方公里（約19650畝），園區内規劃建設零碳科技園、國際醫學城、零碳社區等項目。

而與鄭州高新區合作的先行項目則為中部智慧港，項目位于核心闆塊總部園内，定位打造為融合科技創新、科技金融、居民生活、文體娛樂、旅遊休閑等多種業态的中央智慧活力區。

随着地區經濟的發展，政府對産業需求越發增多且明确，各地高新區的發展更需從早期就開始作明确的産業規劃。而高精尖企業的引入也並不滿足于以標準廠房作為生産載體，更需定制化的設施。

受制于多種客觀因素，政府和平台公司難以做到精細化招商，這就給予産業運營企業發展輕資産業務的契機。

産園REITs陸續動作，"臨港東久REIT"拆分發行

最早在2021年10月獲得上交所受理的"臨港東久REIT"在申報後遲遲未有下文，終于在2022年8月15日公布了調整後的新方案，"臨港東久REIT"将拆分成兩支REITs，按不同發行人發行。

8月15日，上交所顯示，國泰君安東久新經濟産業園封閉式基礎設施證券投資基金已獲正式受理，該項目是市場上首單由民營企業正式申報的公募REITs。

其中，率先在8月30日獲批的是臨港集團作為發起人申報的"國泰君安臨港創新智造産業園封閉式基礎設施證券投資基金"（下稱"臨港創新産業園REIT"），該單REITs将成為全國首單以標準廠房為基礎資産的産業園公募REITs産品。

另外，由于此前發行的張江光大園REIT其底層資産早在2017年已進行"基金化"操作，原始權益人為私募基金上海光全投資中心（有限合夥）和身為基金GP的光控安石（北京）投資管理有限公司，因此也讓臨港創新産業園REIT成為上海市地方國企、臨港新片區第一支獲批的REITs産品。

随後的9月1日，國泰君安東久新經濟産業園封閉式基礎設施證券投資基金項目也獲上交所"通過"，該單REIT亦成為大陸市場首單民營企業申報的項目。

國泰君安資管公司作為兩支公募REITs管理人，在對上交所的反饋意見回復中稱，此次調整是為進一步加強産品治理結構穩定性、保障基礎設施項目持續平穩運營，突出支持臨港新片區基礎設施建設、重點關注臨港新片區投資機會的相關主題。

兩單REIT園區資産均為標準廠房類産業園區資産，主要的運營及盈利模式為對外出租和運營管理。所處地理位置均處于長三角産業較為強勁的國家級開發區、高新區内，特别是臨港創新産業園REIT，更是位于臨港新片區的核心區域，行業結構以精密機械、汽車裝備、高新材料等行業為主，具有較好的增長潛力。

長期以來，市場上的投資者大多将這種制造類産業園區簡單理解為與商辦物業、購物中心等近似的租賃物業，而缺少從産業鍊、産業運營的角度去理解。

實際上，生産制造類園區，特别是本次分拆申報的"臨港創新産業園REIT"和"東久新經濟REIT"，其入駐企業均是以戰略新興産業為主，具有産業鍊、價值鍊、創新鍊深度融合，構建完善産業生态的特點，體現智能化産業鍊聯動，實現更高水平發展的獨特優勢。

觀點指數認為，這是一個很突出的範例，給未來的制造類産業園和民營園區運營商以更大的信心，以金融促進産業的持續發展。

另外，華夏合肥高新REIT的詢價工作已于2022年9月9日完成，發售價格為2.190元/份。華夏合肥高新REIT在公布以來受到了投資者的熱烈關注，已刷新網下詢價紀錄超額156倍，将于9月14日正式發售。