原報告 | 星河脫身南沙珠寶小鎮的産業難題

觀點指數 在廣州，舊村改造一直是城市發展重中之重的一環，更是提升土地效能、實現區域産業轉型的重要措施。

在2019年和2021年，南沙區東涌鎮當地四條村的村民通過公開表決，正式确定珠寶文化旅遊小鎮一期項目（南涌村、魚窩頭村）和二期項目（天益村、大穩村）的改造合作企業均為星河控股。

但根據今年4月傳出的消息，星河已基本退出南沙珠寶文旅小鎮二期工程，即天益村、大穩村的舊改，大穩村合作企業招商工作流程也已協商終止，整個項目或擱淺。

官方在今年2月回應魚窩頭舊改進度時曾稱："受省市政策影響，魚窩頭村舊改項目可能需按政策調整"。

觀點指數回顧星河在該片區的各項努力後發現，固然廣州舊改政策調整是企業最終退出項目的決定性因素，但該區域産業招商上的種種難題亦值得細細研究。

規劃四大産業闆塊，謀求融入南沙規劃

2018年，南沙區東涌鎮依托發展珠寶文化旅遊産業良好的基礎條件，積極推進東涌珠寶文旅小鎮的規劃策劃與招商工作。

實際上，早在2017年11月18日，星河控股集團便已與東涌鎮政府簽署戰略合作協議，拟聯手東涌鎮政府打造以珠寶産業為中心的珠寶+文化旅遊特色小鎮。

2019年，南涌村、魚窩頭村的村民公開表決，正式确定珠寶文化旅遊小鎮一期項目的改造合作企業；2021年10月19日，珠寶文化旅遊小鎮二期項目（天益村、大穩村）确定合作企業，都為星河控股。

來源：珠寶文旅小鎮項目公衆号

根據2021年南沙發布的《關于進一步加強南沙區舊村莊改造項目産業導入的工作指引（試行）》，全區劃分為2個産業圈層。其中，魚窩頭村位于第二圈層，需達到産業量大于等于融資和留用地的30%，需進一步實現産城融合，職住平衡發展目標。

2021年4月，東涌鎮根據市對特色小鎮命名管理要求申請對珠寶小鎮的更名本項目名稱修改為"東涌鎮時尚珠寶科創文旅新城全面改造項目"。

随後還因産業導入及招商工作要求等影響，對原二期片策方案進行部分調整，調整内容包括提高融資居住及公配在整個項目中的占比，以達到30%要求。

南沙區還結合珠寶科創文旅新城産業發展方向，並就項目數量和投資總額、強度、繳納稅收方面提出了更具體的要求，並納入招商協議。要求合作企業在招商文件規定時間内或實施方案審定前與區商務部門簽訂投資協議，按規定履行承諾。

此時距離星河簽下一期項目已過去兩年，新的規定令産業導入難度增大，而珠寶小鎮項目從一開始就規劃為4村整體開發，無拆分僅退出部分合作的可能性。

在産業規劃上，珠寶小鎮拟依托慶盛樞紐交通及區位優勢，以"珠寶+"為核心産業，結合科技創新、文化旅遊、時尚創意，形成四大産業闆塊帶動片區産業融合發展，並通過建設生活配套和居住社區來為慶盛樞紐區塊提供配套支撐。

定位與番禺直接競争，産業導入難達成

發展産業小鎮，重在規劃建設，更重在招商引資。

作為廣東地區珠寶産業的重要集聚區，廣州珠寶産業在全國珠寶市場中亦占據着非常重要的市場地位，産業鍊條完善、空間集聚效應顯著、産品種類涉及全門類，具備顯著的産業發展優勢。

廣州市商務局數據顯示，2021年上半年，廣州實現鑽石加工貿易進口76億元，增加130%，珠寶首飾出口99.5億元，增長95.2%。

目前，廣州已有沙灣珠寶産業園、大羅塘珠寶小鎮、花都珠寶小鎮、荔灣華林國際産業聚集區四大特色珠寶産業集聚區，産品種類涉及鑽石、黃金、寶玉石等全門類的珠寶産品。

而從南沙東涌珠寶文旅小鎮原有的規劃中可以看到，其"珠寶+文旅"的定位與廣州市内乃至整個粵港澳大灣區的其他珠寶園區有所重疊，形成的競争效應較合作大，這可能造成招商上的難題。

從全市整體規劃看，2021年，廣州市商務局發布了《廣州市商務局關于印發廣州市把握國内國際雙循環戰略促進鑽石産業高質量發展若幹措施的通知》，将培育壯大鑽石産業集聚帶，構建以番禺為主體，以荔灣、南沙、花都、從化為四極的"一帶四極"鑽石産業集聚區。

文件對珠寶産業做出明确的産業發展規劃，由市級統籌各區珠寶産業園區進行協調發展，並建立起相應的績效考核制度，提升規劃落實的積極性。

但亦可以看到，番禺區因較早布局珠寶産業，已形成相當可觀的産業聚集效應，産業地位遠高于其他各區，無論是在生産、設計、銷售、會展乃至直播基地上，都有所布局並已有相當成果。

南沙區作為後來者再加上産業定位未形成差異，區内産業基礎較少，僅六福珠寶于2003年興建"六福珠寶文化創意産業園"並自設大型珠寶加工廠房，因此對頭部企業的吸引優勢較小。

從整個粵港澳大灣區看，單就"科技創新研發區"部分，高新技術産業尚且能以承接廣深外溢，融入南沙區智能制造、新能源汽車等領先行業發展做主軸，但珠寶産業部分發展難度不小。

星河在簽訂合作協議前，已與廣寶交易中心、中寶協基金、謝瑞麟等潛在珠寶、金融類企業溝通，再加上與南沙區多方協調之下，才讓産業及投資強度條款調整至具備可行性。

調整之下逐步退出，力保東灣、大涌兩項目

按照原來的規劃，東涌鎮大穩村、天益村、南涌村、魚窩頭村 4 個村進行連片改造，其中南涌與魚窩頭村為珠寶小鎮一期，大穩村與天益村為二期，這就意味着退出一村基本就是全面退出。

去年8月份，住建部正式發布《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》(建科〔2021〕63号)，指出各地要積極穩妥實施城市更新行動，防止沿用過度房地産化的開發建設方式、大拆大建、急功近利等問題出現。

随後廣州很快跟進叫停了多處舊改項目，舊改政策轉向按照"已拆先改，未拆不改"原則進行。

廣州市公布的2022年重點建設項目名單，特别提及了十一區重點舊改。南沙一共有7個項目納入其中，珠寶小鎮所涉及的4條村並未列入名單。

截止到目前，星河已經在廣州拿下了7個舊村改造項目，改造面積超2100公頃，改造投資額超488億元（含66.78億元土拍競得南沙東灣村舊改）。

其中包括荔灣龍溪村舊改（改造金額109億元）、番禺羅邊村、黃埔華甫荷村，其余4個均位于南沙，分别為東灣村（改造金額80.33億元）、大涌村以及珠寶旅遊小鎮的一二期項目。

此外星河控股至少還介入到南草塘村、沙亭村等多條舊村，據統計舊改儲備面積達到千萬平方米，是目前少數在廣州手握多條舊村的企業之一，緊随升龍、時代中國、富力等之後。

根據此前資料顯示，南沙珠寶文旅小鎮項目為南沙有史以來"最貴"舊改項目，改造投資額高達110.28億元。但目前看來，短期内再難有新動作。

有知情人士曾對觀點指數提到，星河拿下珠寶文旅小鎮，原意在南沙另外一處的項目。現時東灣項目建設如常，建築逐步落成，退出珠寶小鎮如此大體量、占用資金龐大的項目，或許也未嘗不是一次 "塞翁失馬"。