REITs上市潮 | 2022八月物流資産投資運營發展報告

觀點指數 8月，寶灣物流掀起了一股新的資産證券化熱潮，拟将旗下4個物流園通過REITs進行上市，預計上市後至少釋放12億存量資金。

當退出渠道變得通暢時，部分具有強勁資管能力的物流倉儲平台公司，如ESR，正在逐步向大資管轉變，将目光轉向了數據中心以及傳統商業地産，甚至還有生物醫藥産業園。

類似的還有黑石旗下龍地物流，也正在成為"接手"黑石原有資産的大資管平台。

物流倉儲業的"碳中和"一直是較為火熱的主題，不少地方創新性地在倉儲用地出讓上設置了碳中和開發條件，促使倉儲企業從設計到落成始終圍繞着該主題。

期間，普洛斯與美的庫卡合作的機器人工廠光伏項目正式並網，這種發電自用，余電並網的模式，既減少了倉儲企業的發電成本，又可以帶來額外的收益。随着全國因高溫天氣而達到用電高峰，普洛斯這種優勢将會更為突出。

從行業數據來看，7月倉儲業數據較上月有所回落，衰退的訂單數量和增長的固定資産投資，一起拉低了倉儲業企業的盈利水平。不過據國家郵政局和統計局的數據顯示，7月快遞業增長迅速，消費數據也在持續增長，觀點指數預計8月行業的倉儲指數将會回升。

此外，政策端持續發力，主要體現在倉儲用地供給方面。國務院發文促進一手倉儲用地的供給以及盤活二手倉儲用地，為倉儲設施規模和數量的持續增長打下基礎。

資産證券化熱潮再起，寶灣物流REIT更新時間表

截止到2021年底，寶灣物流尚有300多萬平方米待建和在建工程，這意味着依舊需要投入大量資金進行建設。

因此可以看到，2022上半年，寶灣物流活躍于資本市場上。今年3月份，發行了5億元中期票據，票面利率3.4%。8月，發行了5億元中期票據，票面利率3.02%。票面利率的降低，主因還是資本市場上的資金較為充沛，資金價格持續下行。此時發行票據，可獲得較為便宜的資金。

寶灣物流目前處于存續期的中票有4只，余額為22億元。資産證券化産品3只，余額為38.58億元。兩者合計余額為60.58億元，利息總額約2.6億元。

2021年，寶灣物流經營淨現金流為10.86億元，同比增長41.9%。由此計算，債券杠杆倍數為5.57，利息保障倍數為4.17。鑒于債券期限較長，最短的仍有2年，所以債券本息保障程度良好。

售賣資産或項目公司是物流倉儲類企業日常經營中的一環，為的是能有增量資金投入下一個項目。今年6月底，寶灣2.7億挂牌義烏子公司，但後來挂牌中止。不過，若能通過REITs實現資産上市，能彌補挂牌或企業間交易的缺陷，達到迅速變現目的，同時使估值最大化。

8月12日，寶灣物流旗下4個物流産業園宣布将通過REIT進行上市。這四個物流産業園分别位于廊坊、南京、嘉興和天津，資産包初步估值為19.97億元。

從淨利潤和投資性房地産價值數據來看（因折舊相較于物業價值較小，所以在此不考慮），收益率較為一般，四個物流項目的加權平均收益率只有3.49%，而中金普洛斯REIT目前為5.23%（考慮折舊）。

相較ABS方式而言，通過REIT上市無疑是最好的選擇。畢竟，四個項目中只有一個項目的經營性現金流淨額為正，發行ABS将很難獲得較高的評級。

物流向大資管平台轉變，ESR布局生物醫藥産業園

自從ESR收購ARA後，就不再是個"純粹"的物流地産商了。

8月份，ESR以2.68億元收購了位于上海張江的生命科學研發産業園，正式進軍生命科學産業園領域。據ESR中國首席運營官周波透露，ESR目前正在募集一個生物醫藥基金，第一期規模估計約7億美元，同時還挑選了7-8個種子資産，正在進行開發和收購的準備。

ESR的管理規模約1400億美元，其中590億美元是來自于新經濟領域，包含物流地産、數據中心和生物醫藥産業園，剩余的基本是傳統地産，包含寫字樓等。

與ESR類似，黑石旗下龍地物流也在朝着這個方向發展。

黑石高級董事總經理、大中華區房地産主管韋增鵬透露，以前黑石的很多資産，包括生物醫藥園産業園、寫字樓、長租公寓等，都是黑石自己在管理。現在及以後，這些闆塊将整合到龍地中進行綜合管理。因為在工程管理、财務或者法務上，這些都是共通的。

目前龍地已發展為一個擁有強大團隊的多闆塊平台，而不是一個單純的物流平台，並在整個房地産周期中引入全球和本地的專業人才。

反過來看，過去專注于零售物業和商辦的房托基金領展，今年在内地也收購了一些物流倉儲項目，正式進入物流地産行業，有利于對沖受疫情沖擊的零售物業。

觀點指數預計，未來擁有資産管理能力的物流倉儲企業，可能會逐步從物流地産管理轉向大資管，而現有的一些大型資産管理平台，也會逐漸向物流地産滲透。

綠地標準地塊出讓，物流碳中和進程持續

物流倉儲業碳中和行動持續在各方面展開，當月，浙江省首宗物流倉儲"標準地"在金東成功出讓。其中，碳中和指標與土地的出讓條件深度捆綁。

出讓條件中，明确了土地出讓前的固定資産投資強度、畝均産出、畝均稅收、容積率、屋頂光伏發電利用率、碳排放強度、物流智能信息化水平7項指標，作為物流倉儲"標準地"出讓的控制性指標。

倉儲"標準地"的標準，旨在引導土地使用者在設計、管理、運營等各個方面，做到綠地環保，節能減排。而"標準地"的出讓，也給其他地方的倉儲用地出讓帶來了一定的借鑒意義。

其中，物流倉儲設施與光伏發電一體化是近來結合得較為緊密的碳中和措施。一方面，光伏發電可為物流倉儲設施所有者利用；另一方面，余電還能夠進行並網。

在光伏發電領域，普洛斯是物流倉儲業中的佼佼者。

8月份，普洛斯旗下分布式新能源業務普楓新能源打造的庫卡機器人廣東園區屋頂分布式光伏項目一期正式並網發電。另外，在普洛斯許多物流倉儲設施中，也已安裝光伏發電繫統。

與利用新能源技術來達到節能減排的措施不同，普洛斯ASP還推出了雲資管服務，輕量化數智解決方案協助管理物流園區。可将普洛斯ASP的科技運營管理體繫標準化向外輸出，通過繫統打通園區運營人員、園區管理者、總部決策者等業務流程中的不同角色，在線進行物業工作督導、風險監測跟蹤、設施設備管理等，實現園區管理可視化和智能化。

總的來說，8月份物流倉儲業的碳中和集中體現在土地行政監管指標、新能源以及數字化管理上，預計未來物流倉儲業的碳中和措施，将從不同方面對其進行滲透。

倉儲業景氣回落，零售端持續增長

據中國物流與采購聯合會數據，2022年7月中國物流業景氣指數為48.6%，較上月回落3.5個百分點；中國倉儲指數為53.1%，較上月回落0.8個百分點。

7月份，受高溫雨季等季節性因素和部分地區散發疫情的雙重影響，指數有所回調。從區域看，東部增長幅度有所回落，中西部增速呈下跌狀态，表明長三角等東部地區從疫情中強勁回暖。

7月份，業務總量指數為48.6%，較上月回落3.5個百分點；新訂單指數為49.9%，較上月回落3.4個百分點。但固定資産投資完成額指數連續3個月回升，7月份達到51%以上，環比回升1.1個百分點，鐵路、道路、港口和郵政快遞領域投資增速較快，這表明基礎設施在超前投資。

業務量的回落加上固定資産投資的持續，導致7月份主營業務利潤指數在短暫回升後再次下降，較上月回落1.8個百分點。在需求放緩疊加成本上升的情況下，加大對中小微企業纾困乃重中之重。

在快遞端，數據面較為良好。據國家郵政局數據，7月，全國快遞服務企業業務量完成96.5億件，同比增長8%；業務收入完成898.2億元，同比增長8.6%。對比今年累計數據，1至7月，全國快遞服務企業業務量累計完成608.6億件，同比增長4.3%；業務收入累計完成5880.4億元，同比增長3.7%。這表明，7月快遞業需求恢復較快，超過了以往的水平。

消費端，據國家統計局數據，7月社會消費品零售總額同比增長2.7%，幅度較上月少0.4個百分點。網上零售額累計增長3.2%，幅度較上月多0.1個百分點。

消費和快遞業的需求均呈現增長态勢，預計将成為倉儲業的先行指標，下個月增速有望回升。

政策端大力支持倉儲業，重點關注物流土地供給

8月，政策端繼續發力，地方政府積極與當地物流倉儲企業開展相關政企合作活動。如深圳寶安區與深國際簽署戰略合作協議，将構建通達全球的物流基礎設施體繫。

中央政府層面持續出台全國性物流倉儲刺激優惠政策，如商務部等13部門發文，将開展全國家電以舊換新活動，其中重點提到要改造提升家電倉儲配送中心，全國存量家電體量之大，将大大促進全國範圍内的物流倉儲設施進行升級。

同時，國務院出台了《國務院辦公廳關于進一步推進物流降本增效促進實體經濟發展的意見》，其中強調，要全面落實物流企業大宗商品倉儲設施用地城鎮土地使用稅減半征收優惠政策。該政策一旦落實，将有效降低物流倉儲企業的實際成本。

倉儲用地方面，文件中提到：對納入國家和省級示範的物流園區新增物流倉儲用地給予重點保障。鼓勵通過"先租後讓"、"租讓結合"等多種方式向物流企業供應土地。

近年來，熱點城市倉儲用地供不應求，優質土地極其稀缺，若通過行政措施保障倉儲用地的供應，或許能進一步緩解重點城市日益增長的倉儲壓力。

當然，對于一手用地難的熱點城市，發展壯大二手用地市場不失為一種合适的舉措。文件中提到：對利用工業企業舊廠房、倉庫和存量土地資源建設物流設施或提供物流服務，涉及原劃撥土地使用權轉讓或租賃的，經批準可采取協議方式辦理土地有償使用手續。各地要研究建立重點物流基礎設施建設用地審批綠色通道，提高審批效率。

同時，文件也提到了要開展倉儲智能化試點示範：結合國家智能化倉儲物流基地示範工作，推廣應用先進信息技術及裝備，加快智能化發展步伐，提升倉儲、運輸、分揀、包裝等作業效率和倉儲管理水平，降低倉儲管理成本。

若成為示範性的倉儲設施，那麼将有望低成本地應用相應的智能化技術，在進行數字化管理的同時，還能使倉儲企業降本增效。另外，倉儲智能化也有望降低倉儲設施的能耗，以達到綠色環保的目的。

就在當月，已有多宗倉儲用地挂牌，如南充高坪區挂牌出讓三宗物流倉儲用地；福州馬尾區挂牌一宗工礦倉儲用地，總投資不低于5億元；浙江平湖市以6168萬元拍出一宗倉儲用地。而為了節省倉儲用地資源，山西綜改示範區收回陽曲産業園區2宗倉儲用地。