民營産園REITs來臨 | 2022八月産業運營服務發展報告

觀點指數 報告期内，華夏幸福首單産業新城輕資産業務落地平頂山，而中電光谷、中集産城均與地方簽下合作協議，負責運營服務，顯示了地方政府對産業運營的需求持續存在。

工業用地市場上，供應數據均處于下行區間，未來數月間土地供應或将逐漸縮窄，短期可能走向降價“去庫存”。與此同時，成交溢價率也在逐漸走低，反映了工業投資正有所下行。

要關注的是，12只公募基礎設施REITs也在期内相繼發布了2022二季度業績。

單從産權類公募REITs來看，受二季度國内疫情多點散發的影響，産業園區公募REITs底層資産的經營業績受到疫情的明顯相當，主要源于三只産業園區産品發布了針對小微企業和個體工商戶的減租措施。下半年，應持續關注相關産業園區的補貼和減稅申請狀況。

另外，在新産品申報方面，由東久新宜獨立申報的東久新經濟REIT在上交所網站顯示為“已受理”，若成功發行将成為第一單民營園區公募REITs，正式打通民營園區在國内資本市場的退出機制，帶來較好的示範效應。

華夏幸福首單輕資産落地，戰略轉型走出第一步

報告期内，行業繼續錄得多項重大項目簽約和落地，其中包括華夏幸福首單産業新城輕資産業務在平頂山落地。

此前，華夏幸福在戰略宣貫大會上明确，産業招商與園區服務将全面向輕資産轉型，在做好産業招商與園區運營服務的同時，積極培育以空間服務為核心的企業服務，成為重要增量業務。

華夏幸福與平頂山高新區簽訂招商協議和《戰略合作備忘錄》，是産業新城管理能力全面輸出的第一次嘗試，也是華夏幸福戰略轉型的重要探索。

除了華夏幸福外，中電光谷、中集産城均與地方簽下合作協議負責運營服務，顯示地方政府對産業運營的需求是持續存在的。

觀點指數認為，由于政府需求擴大，輕資産運營業務大有作為，但對于産業運營商來講，必須加強自身能力、形成成熟的運營體繫並打造出標杆項目，才能在與地方政府的溝通中有進一步的優勢。

MAX科技園首拓杭州，華城新産業重倉佛山

從土地獲取情況來看，報告期内繼續有多家企業成功拿下産業用地，包括中集産城、華城新産業、MAX科技園和萬洋衆創城等。

其中，中集産城成功摘下順德大良2宗地塊，這是繼杏壇鎮“中集智谷”和陳村鎮“中集智城”後，中集産城再次布局順德。

根據規劃，上述2宗地塊将進行統一的設計、招商及運營，聚焦新一代電子信息技術産業，拟打造成順德電子信息産業智造示範基地。項目名為“中集數科城”，總用地面積約166畝，計劃總投資達14億元，規劃建設42.17萬平方米商品廠房。

MAX科技園則在報告期内首進杭州，摘得杭州錢塘區地塊，項目規劃26萬方企業總部生态辦公，聚焦跨境電商、生物醫藥、智能制造等産業。

MAX科技園目前已落子8城17園，打造200萬方産業園區，包括上海、北京、青島、南京、武漢、蘇州、合肥、杭州等重點城市。

華城新産業與潤城新産業兩家同為華潤置地與中城新産業聯合成立的公司，前者側重重資産開發，後者則側重輕資産運營。

目前，潤慧科技園一期已動工，該地塊所屬的二期項目将與一期聯動招商、共同開發。

潤城新産業相關管理層曾提到，佛山政府現時正嘗試把過往的一些住宅用地指標轉作工業用地來供應，表明在整個廣東地區，越來越多的政府，意識到了不能再将房地産開發作為主要的經濟支撐，産業的發展将越來越重要。

在這個背景下，地方政府更加關注如何招引好的企業，如何把好的企業落實到所管轄地區。

從全國工業用地出讓情況來看，7月份供應土地數量3091宗，環比下跌11.01%；供應土地規劃建築面積20143.99萬平方米，環比下跌16.98%；供應土地起始樓面價209.74元/平方米，環比下跌12.00%。

數據來源：Wind，觀點指數整理

工業用地成交方面，7月份成交土地2865宗，環比增加21.97%；成交土地規劃建築面積18519.25萬平方米，環比增加29.07%；成交總價436.57億元，環比增加17.43%；成交樓面均價235.74元/平方米，環比下跌9.02%。

數據來源：Wind，觀點指數整理

從工業用地供應來看，所有數據都處于下行區間，未來數月間土地市場供應将逐漸縮窄，短期或走向降價“去庫存”。同時，成交溢價率的逐漸走低，也反映了工業投資正走向下行。

東吳蘇園REIT收入大幅下滑，二季度減租影響顯著

報告期内，12只公募基礎設施REITs相繼發布2022年二季度業績。

單從産權類公募REITs看，受二季度國内疫情多點散發影響，産業園區公募REITs底層資産的業績受到疫情沖擊相當明顯。

倉儲物流類REITs受疫情沖擊較小，出租率及租金水平小幅波動，亦不存在産業園區的減租情況，整體經營表現更為穩健。紅土鹽田港倉儲REIT持有的現代物流中心項目二季度出租率維持在99%不變，中金普洛斯REIT底層物流園出租率環比下降3.77個百分點至94.56%。

總體來看，産業園區整體受疫情影響較大，但闆塊内存在分化。

其中東吳蘇園産業REIT受疫情及租金減免安排的影響，上半年收入顯著低于預期水平。淨利潤方面，張江光大REIT上半年累計淨利潤均為負值，且相對預期值有明顯差異。

具體來看，蛇口産園REIT、建信中關村REIT及東吳蘇園産業REIT這三只産業園區産品均發布針對小微企業和個體工商戶的減租措施，減免期限從3個月到6個月，而張江光大園則不存在減租情況。

為了減輕本次免租事件對項目運營及全年收益分配的影響，各家基金管理人均表示将協同其他管理機構放棄部分管理費，同時通過申請補貼和稅收減免等方式進行對沖。下半年應持續關注相關産業園區的補貼和減稅申請狀況。

另外，在新産品申報方面，8月15日，上交所網站顯示，國泰君安東久新經濟産業園封閉式基礎設施證券投資基金狀态更新為“已受理”。

據悉，該項目為首單正式受理的民營企業作為原始權益人的REITs，也是目前市場上第六單正式受理的産業園區類公募REITs産品。

該單産品實質脫胎于去年申報的臨港東久REIT，當時臨港集團和東久新宜共同作為發起人，包含6處標準廠房。

而目前重新申報的東久新經濟REIT則由東久新宜獨立申報。若成功發行，将成為第一單民營園區公募REITs，正式打通民營園區在國内資本市場的退出機制，並帶來良好的示範效應。