原報告 | 南沙樓市這一年

觀點指數 半年業績沖刺過後，下半年樓市重歸平靜。在淡季里，廣州市南沙區反而有不少全新項目入市，包括慶盛闆塊的招商灣區1872、明珠灣闆塊的海語天悅灣、南沙灣闆塊的中綠蔚藍灣等。

以上項目無一例外遭遇了銷售困境。

招商灣區1872、海語天悅灣、中綠蔚藍灣開盤當天去化率處于3%-8%，而這些項目開盤推出的貨源都超過百套，因此可以說十分冷清。

事實上，除去銷售淡季的影響因素外，更重要的是，南沙樓市目前也處于低迷狀态，從網簽、銷售及土地出讓等各方面來看，目前處于下行趨勢。

熱度退散

房地産市場調控一年多以來，從嚴密調控到适度寬松，南沙房地産市場似乎逐漸歸于平淡，大灣區發展規劃、落戶條件放寬等慣常刺激手法現階段還無法在其平靜的湖面掀起漣漪。

數據來源：陽光家緣、觀點指數整理

（完整月份的統計周期統一為上月26日至當月25日）

據觀點指數監測，截止2022年7月25日，過去12個月（2021年7月26日至2022年7月25日）南沙新房網簽9017套，月均新房網簽647套，同期黃埔區月均網簽1330套，增城區月均網簽2105套，曾經並肩前行的市場三巨頭出現了分化。

與去年對比，可以看到2021年上半年南沙新房網簽10051套，過去12個月新房網簽數量不敵去年上半年。

整體來看，自2021年8月廣州官宣取消人才購房政策以來，南沙區新房交易下行幅度較黃埔區、增城區更大；而2022年上半年黃埔、增城兩區呈現一定程度的回暖，南沙區新房網簽仍在低位徘徊。

盡管今年年初南沙區人才落戶條件低調放開，《廣州南沙深化面向世界的粵港澳全面合作總體方案》正式印發，但從網簽數據來看這些利好因素似乎沒有起到刺激作用。

數據來源：陽光家緣、觀點指數整理

（完整月份的統計周期統一為上月26日至當月25日）

供應方面，過去12個月南沙批準預售新房約1.38萬套，總體供應量呈現同比下降态勢，去年7月、11月曾出現供應高峰，而今年前7月供應高點停留在1月。

首開遇冷

過去12個月，南沙新房市場需求大幅下降，具體到項目層面，熱度退散的表現更加具象。

由靈山島尖、橫瀝島尖、蕉門河口及慧谷西區組成的明珠灣起步區（簡稱“明珠灣闆塊”）是近兩年南沙新開盤項目最為集中的闆塊。

據不完全統計，從2021年到2022年7月，南沙區共有14個項目新開盤，其中屬于明珠灣闆塊的項目有8個，占比57%。

從開盤情況來看，新盤去化率随着時間的推移逐步下滑，橫瀝島尖較早開盤的旭輝曜玥灣、美的江上沄啟曾在首次開盤中取得不錯的市場反應，再往後去化則逐漸慘淡。

目前明珠灣闆塊的新盤主要位于橫瀝島尖，靈山島尖的項目基本售罄，今年4月推出的華豐金灣是靈山島尖久違的全新盤。據了解，該項目2021年9月開放營銷中心，從開放營銷中心到正式開盤，蓄客期約有7個月。

然而，由于市場信心遲遲未能修復，漫長蓄客期並未能給項目帶來可觀的結果。

不僅是明珠灣闆塊，蕉門、南沙灣等配套相對成熟的片區或萬頃沙、慶盛等産業集中地，盡管新盤供應量不大，也同樣面臨着去化上的困難。

一方面，南沙區産業引入和基礎設施建設仍在發展當中，大灣區規劃的實現亦難以在短期内完成。

根據今年6月印發的《廣州南沙深化面向世界的粵港澳全面合作總體方案》中提及，到2035年，南沙區域創新和産業轉化體繫更趨成熟、生産生活環境日臻完善，公共服務達到世界先進水平。

意味着南沙區的區域價值兌現，或許還需數以十年計的時間。

早年越秀地産、星河、葛洲壩等企業主要通過興建綜合體的形式，同步發展商業商務和住宅等多種業态，如越秀國際總部廣場就包含住宅、商業、辦公等多種類型産品，同時項目定位為集大型商場、住宅、公寓、商鋪、寫字樓于一體的城芯綜合體。

但前期市場對于南沙的發展預期過于樂觀，産業引入及人才流入的發展並不如預期，未來這類以綜合體規劃帶動居住類産品銷售的布局形式或逐漸減少。

另一方面，由于前期南沙區土地競拍火熱，規劃利好被提前透支，宅地樓面價水漲船高，導致項目售價不得不維持高位，進一步削弱南沙新房的競争力。

以最新開盤的中綠蔚藍灣為例，項目所在2020NJY-9地塊于2020年8月出讓，是南沙首宗搖号地塊，亦是當時廣州僅有的兩宗搖号地塊之一。

該地塊最終被魯能以總價12.92億元加配建7400平方米人才公寓的條件搖中，折合樓面價約19117元/平方米。這一樓面價刷新南沙區紀錄。

據了解，中綠蔚藍灣首開均價約為3.1萬元/平方米，低于周邊在售的天悅海灣及領南星河荣譽，該售價下扣除約1.9萬元/平方米的土地成本以及建安成本、銷售成本後，利潤空間十分有限。

土地降溫

南沙區新房銷售下行同時，土地市場亦降溫不少。

一方面，土地供應縮量明顯。2020及2021年南沙區住宅用地分别挂牌14和12宗，成交數量分别為14和10宗，成交地塊規劃建築面積為342.24和186.28萬平方米；2022年前7月僅挂牌住宅用地4宗，其中2宗由南沙建設托底，另外兩宗由中鐵置業和保利發展分食，出讓總建面為119.2萬平方米。

目前新盤數量較多的明珠灣及南沙灣闆塊，在今年暫未有宅地供應。

另一方面，樓面地價呈現下行趨勢。與前兩年相比，黃閣、明珠灣、南沙灣、萬頃沙、蕉門等五個闆塊成交地塊樓面均價均有所下降。

與2020年南沙土地市場最火熱時候相比，今年出讓地塊的黃閣、萬頃沙、蕉門闆塊平均樓面地價分别下降19%、39.9%及43.8%。

招拍挂市場以外，由于城市更新變局，一些以城市更新為主要拓儲方式的企業在項目獲取上意願減弱，亦一定程度上對南沙土地市場的交易信心造成打擊。

有消息稱，南沙區東涌鎮時尚珠寶科創文旅新城全面改造項目二期（天益村、大穩村）合作企業招商工作流程終止，與合作企業星河解約；同時，同為星河中標的東涌珠寶文旅小鎮一期（魚窩頭村、南涌村）舊村改造被列入暫緩實施的推進建議當中。

星河或已全面推出東涌珠寶文旅小鎮項目，未來在南沙區将專注開發已經轉化出産品的大涌村、東灣村舊改項目。

原報告 | 敏于數，追本溯源，解讀地産深層次脈絡。笃于行，揭行業整體發展規律。