三只保租房REITs上線 | 2022八月住房租賃發展報告

觀點指數 據觀點指數監測，報告期内樣本企業共計錄得6個住房租賃項目落地，開業項目數較上個報告期有所增長，其中城方新增兩個保租房項目入市。

同時，從報告期内多地披露的保租房籌集進展來看，落地速度正在加快。

租賃企業方面，青客公寓披露了截至2022年3月31日止六個月的業績報告，據觀點指數觀察，報告期内青客公寓的在營房間數、淨收入等多項指標有所下降，同時其虧損也有所收窄。

市場方面，報告期内（7月）一線城市租金均實現環比上漲，租賃市場活躍度提升，其中上海住宅租金今年首次突破100元/月/平方米。

城方新增兩項目，馨樂庭首落上海松江區

據觀點指數監測，報告期内共計6個租賃項目開業，新增開業樣本企業主要有泊寓、保利公寓、雅詩閣及城方等，開業項目數相較上個報告期有所增長，但新增入市房源量有所縮減，主要由于上個報告期有巢公寓有兩個大體量項目入市。

來源：觀點指數不完全統計

報告期内，樣本企業開業項目主要集中在上海及廣州，其中雅詩閣新增開業的上海中建馨樂庭松江公寓酒店項目是由中建八局投資建設中建東孚公司與雅詩閣合作運營管理的項目。

據觀點指數了解，中建馨樂庭公寓酒店繫列由中建八局開發建造，由八局東孚資管公司與雅詩閣攜手運營管理。此次開業的項目是繼西安中建馨樂庭高新公寓酒店之後的該繫列産品運營的第二家酒店，同時也是馨樂庭布局上海松江區的首個項目。

目前，馨樂庭品牌已經涉足全球28個國家的99個城市。

此外，報告期内上海地産集團首批保租房項目地産城方·虹橋璟智和地産城方·古北璟宏即将開業，分别位于虹橋商務區和古北國際社區，可提供房間數為318套以及374套。

除上海地産首批保租房項目即将開業外，報告期内多地保租房的進展也在加快。

7月21日，上海市松江區首個央企自持型長租公寓項目，中海友里公寓一期、二期目前已交付，三期預計明年交付。據了解，該項目總面積約1.8萬平方米，可提供房間數381套（房間總數551間），主要面向長三角G60科創走廊策源地松江企業的從業人員。

此外，報告期内福州首個央企社會保障性租賃住房項目--保利和寓公館舉行開工儀式。據了解，該項目總建築面積2.3萬平方米，總投資超3億元，規劃2棟18層租賃住宅，規劃戶數340戶，樓面價為3246元/平方米。作為晉安湖“三創園”片區重要的住房配套項目，保利和寓公館将助力解決“三創園”内創業人才及務工人員的住房需求問題。

随着各項利好政策陸續落地，多地保租房項目籌建進展加快，租賃企業亦積極參與到保租房的建設管理中。

但保租房租金低于市場化項目，大量的保租房面世是否會對機構化租賃企業造成沖擊仍待市場反應。

青客收入繼續下降，累計虧損46.22億

報告期内，青客公寓披露截至2022年3月31日止六個月的業績報告，錄得淨收入總額為人民币3.64億元，同比下降40.80%。

其中，租賃服務淨收入錄得3.33億元，相比去年同期的5.417億元縮減38.6%。增值服務淨收入錄得3140萬元，相比去年同期的7350萬元縮減57.3%，主要由于已出租單元數量有所縮減。

數據來源：青客财報，觀點指數整理

報告期内，青客公寓終止了與一家國有銀行的合作，終止後，不再管理簽約的租賃單元。據觀點指數了解，終止合作使青客公寓房源數縮減了約2.5萬間。

此外，新冠的爆發對房源縮減亦有一定影響。

青客公寓表示，由于國内零星疫情反復，在房源擴張上采取了更為保守的方式，因而簽訂的房源體量較少。

基于出租單元數量的減少，租賃服務收入也出現了縮減。從收入情況來看，青客公寓的收入主要來自租賃服務收入。同時房源縮減對其經營業績和現金流量也帶來了不利的影響。

利潤方面，青客公寓期内錄得淨虧損2.43億元，較去年同期的虧損3.08億元有所收窄。截至報告期末，青客公寓自成立以來錄得的累計虧損為46.22億元。

來源：觀點指數整理

試點加速落地，三只保租房REITs均一日售罄

今年6月，首批兩單保租房REITs，紅土深圳安居REIT和中金廈門安居REIT正式提交申報，兩者分别于7月11日和7月14日獲交易所通過，從申報到正式通過分别耗時45和48天。

此外，随着多項相關支持政策落地，保租房REITs得到快速發展。觀點指數認為，随着市場化租賃企業項目納保進度加快，首批兩單保租房REITs的通過将為後續市場化企業申報保租房REITs提供參照。

來源：觀點指數不完全統計

在兩單保租房REITs獲交易所通過後，8月5日，華夏北京保障房中心租賃住房REIT獲證監會注冊批復。

該項目底層資産為北京市海澱區文龍家園和朝陽區熙悅尚郡項目，兩者分别于2015年和2018年投入使用，運營時間均超過三年。兩個項目總建築面積約為11.28萬平方米，可提供租賃住房房間數2168套，總估值約11.51億元。

據觀點指數了解，上市後的回收資金将主要用于北京市焦化廠剩余地塊住房項目的建設，預計建設672套安置房、1869套公共租賃住房並配建中學、幼兒園和公交場站等公共服務配套設施。

8月9日，據深交所披露的《紅土創新深圳人才安居保障性租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金基金份額發售公告》文件顯示，此次配售參與詢價的投資者為83家，配售對象252個，拟認購數量總和為186.241億份，認購價格為2.484元/份。

同日，中金廈門安居REITs也披露了結果，詢價階段共收到69家網下投資者管理的220個配售對象的詢價報價信息，全部配售對象拟認購份額數量總和為143.12億份，最終認購價格為 2.600 元/份。

近日第三單的詢價結果也已公布，詢價階段共收到71家網下投資者管理的211個配售對象的詢價報價信息，拟認購數量總和達到158.72億份，最終認購價格為2.51元/份。 

總體來看，3只首批發行的保租房REITs在詢價階段受到投資者的青睐。

8月16日，國内首批三只保租房REITs（紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT和華夏北京保障房REIT）正式公開發售。

從發售份額總額來看，此次紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT和華夏北京保障房REIT的發售總份額均為5億份，預計募資總規模分别為12.42億元、13億元和12.55億元。

8月17日，紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT和華夏北京保障房REIT陸續發布公告表示發售部分提前結束募集並進行比例配售，公告提及基金公衆投資者累計有效認購規模已超過公衆投資者的初始募集規模上限，決定提前1天結束公衆投資者的募集，8月17日不再接受認購申請，無一例外，三只保租房發售首日均已售罄。

保租房公募REITs為重資産租賃住房項目提供了新的退出渠道，同時為房開企業提供新的融資方式。資産證券化金融工具的使用将打通租賃市場投融建管退的閉環，推動企業從管資産到管資本服務模式的轉型，有效縮短資金回報的周期，降低企業資金壓力，也将進一步完善保障性租賃住房的金融體繫。

上海租金突破100元/月/平方米，一線租賃市場火熱

報告期内（2022年7月），全國住宅挂牌出租83.8萬套，供給量環比下降3.01%，普通公寓挂牌出租1.46萬套，環比下降7.01%。

數據來源：全國房價行情網，觀點指數整理

據觀點指數監測，報告期内（7月）一線城市住宅租金呈上升走勢。其中，北京住宅租金平均單價達122.94元/月/平方米，是唯一突破120元/月/平方米的城市；其次是上海，租金單價為103.33元/月/平方米，這也是今年以來上海住宅租金首次突破100元/月/平方米。

環比方面，一線城市北上廣深均實現租金上漲，漲幅從2.24%到4.75%不等，其中上海租金環比漲幅最大。北京、廣州及深圳租金環比漲幅分别為3.46%、2.24%和2.79%。

除成都租金出現輕微上漲，漲幅為0.08%外，其他5個城市均出現不同程度下跌，跌幅從0.51%到3.43%不等，其中武漢的租金環比下降幅度最大，其次是南京，環比下降3.29%。

總體而言，觀點指數監測的10個城市7月住宅租賃及普通公寓房源供給量較6月均出現下降。

住宅租金方面，據觀點指數統計，10個城市平均租金為67.42元/月/平方米，環比上漲0.89%，受畢業季租房旺季的影響，一線城市住宅租金均出現上漲，平均租金為94.81元/月/平方米，環比上漲3.4%， 

海南拟改造閑置房屋，地方落實保租房籌建計劃

回顧報告期内頒布的行業相關文件，主要涉及住房租賃資金監管、閑置房屋改造成保租房以及保租房認定的相關文件。資金監管、保租房認證等相關政策已被多個城市頻頻提及。

來源：觀點指數不完全統計

7月18日，海南住建部發布《關于做好閑置存量房屋改造和改建保障性租賃住房工作的通知（征求意見稿）》，《征求意見稿》中明确提及改造和改建的使用範圍包括閑置存量住房和閑置非居住存量房屋。

其中閑置存量住房範圍包括各市縣城區、産業園區已建成並具有一定規模的閑置商品住宅，政府、國有企事業單位閑置的公租房、直管公房、周轉房、職工宿舍和棚戶區改造、城市更新等安置住房，可納入改造保障性租賃住房的範圍。

閑置非居住存量房屋範圍包括各市縣城區、産業園區已建成並具有一定規模的閑置商業、辦公、旅館(酒店)、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋，可納入改建保障性租賃住房的範圍。工業用地或者物流用地上廠房、倉儲等非居住存量房屋應當在保障産業發展需求，滿足環保安全要求的前提下進行改建。

同時《征求意見稿》亦明确了不得納入改造和改建範圍的閑置房屋類型，如拟改造或改建的閑置存量房屋所在地塊已納入政府土地征收或儲備計劃的等等。

文件中指出改造和改建的基本原則為政府引導，市場運作。同時加強财稅、金融、土地等方面政策支持，充分發揮市場機制作用，積極引導市場主體将閑置存量住房改造為保障性租賃住房，将閑置和低效利用的非居住存量房屋改建為保障性租賃住房。

來源：觀點指數不完全統計

此外，報告期内多地公布了上半年保租房的籌建進展。其中上海和浙江均已提前完成年度籌集保租房計劃，同時多個城市今年上半年籌集保障房的進展占年度目標任務超50%，如河北、江蘇等地。