原報告 | 有巢公寓擴張邏輯

觀點指數 據觀點指數統計，有巢公寓目前已開業項目38個，管理規模超5萬間，目前已形成五大産品線並行，其中有巢公邸和有巢新城已開業項目數均不足5個，並未作為發展重點。

有巢國際公寓産品線方面，目前已開業租賃社區項目5個，主要分布于北京、上海及廣州，為有巢公寓帶來了近1萬間的房源體量，同時位于上海的有巢國際公寓社區馬橋AI店将于8月中下旬将迎來首批租客入住。

據觀點指數統計，有巢在租賃社區項目擴張方面主要通過集體土地和租賃用地建設租賃住房項目，其中位于北京的潤棠·瀛海店項目是管理規模最大的租賃社區項目，可提供房源數3000余間，該項目也是北京市僅有的兩個可實現集體土地流轉、使用權限為70年的項目之一。

存量改造擴張方式

2018年6月，華潤置地官宣長租公寓品牌--“有巢”，同時将其作為解決城市租住需求，創新租住體驗的長租公寓平台。據了解，伴随有巢品牌發布的還有兩條産品線，分别是 “有巢公寓”和“有巢公館”。其中，有巢公寓定位為青年公寓，有巢公館定位為白領公寓。

據觀點指數不完全統計，截至目前有巢公寓在營項目38個（不含即将開放的有巢國際公寓社區馬橋AI店），已開業房間數超2萬間，同時儲備房源數約3.25萬間，管理規模約5.25萬間。

品牌發布以來，除管理規模增長外，有巢的産品體繫亦在持續完善，目前已形成包括“有巢公寓”、“有巢公館”、“有巢公邸”、“有巢新城”及“有巢國際公寓”在内的五大産品線。其中，有巢國際公寓為2021年新推出的大型租賃社區産品，項目分布涉及北京、上海及廣州等重點城市。

來源：觀點指數

據觀點指數統計，目前有巢公寓已開業項目數最多的産品是“有巢公寓”青年公寓産品線，已開業18個項目，占比達46.15%，其次是有巢公館。

已開業項目數最少是有巢公邸産品，目前在營項目1個，即位于北京的有巢公邸三元橋店。該産品定位為高端服務式公寓，主要目標客群是高管、高收入的旅居人群。從有巢的擴張步伐來看，服務式公寓並不是其重點發展方向。

此外，另一非重點業務便是有巢新城産品，已開業項目3個，占比為7.69%。據觀點指數了解，有巢新城産品線是有巢公寓早期的産品，但随着租賃市場的升級，越來越多租賃企業擯棄城中村業務。同樣，近期有巢新城産品線並無新增項目入市，由此，指數猜測該産品線或是僅保留目前在營的項目，暫無擴張的意向。

目前有巢新城在營三個項目，均是位于深圳，指數認為主要是由于一線城市中廣州及深圳的城中村市場規模較大，而早期多數長租公寓品牌以二房東的模式進入廣州及深圳的城中村租房市場，有巢公寓也不例外。

據觀點指數了解，有巢新城白石洲店收儲私宅約9000平方米，項目位于南山區核心闆塊華僑城；有巢新城深圳北站店收儲總量約1.5萬平方米，靠近深圳北高鐵站、梅林關等重要樞紐；有巢新城寶安機場店收儲總量約6000平方米，項目位于寶安區福永街道懷德翠崗工業園旁，距離深圳機場東站1.5KM。

除城中村改造外，非改租（如存量商辦改造、工業廠房改造等）也是租賃市場重要的房源供給方式。

據觀點指數不完全統計，有巢公寓由非住宅類存量房屋改建為租賃住房的項目共計6個，其中5個項目由存量商辦改造而成，另外一個由工業廠房宿舍改造的項目則是有巢公寓科學城店。

在當前鼓勵發展住房租賃市場，多渠道增加租賃住房供給的環境下，非改租、非改居項目能切實有效增加租賃市場房源供給。此外，其他租賃企業亦有非改租相關案例，如如誼·魔方公寓上海吳泾華師大店，為舊廠房改造的長租公寓項目等。

拿地新建成重要擴張方式

截至目前，有巢國際公寓産品線已為有巢公寓增加近1萬間的房源供給量，在已開業房源數占比近50%，有巢國際公寓雖是近兩年新增的産品線，但已成為有巢房源供給的重要來源。

據觀點指數統計，近兩年有巢公寓新入市的大型租賃社區項目多為拿地新建，獲取土地類型為集體土地和R4租賃用地。

來源：觀點指數統計

其中已入市的6個大型租賃社區項目中有4個是利用集體土地建設的租賃住房項目，有巢公寓首個開業的集體土地建設項目是上海泗泾社區，同時該項目也是上海首例集體土地入市試點新建租賃住房項目。

觀點指數觀察到有巢公寓已入市的集租房項目的開發模式亦有所不同。

有巢首例入市的集租房項目--上海泗泾社區項目的土地出讓方為上海松江區泗泾經濟聯合社，該項目企業擁有土地的所有權、使用權、經營權和收益權，企業支付土地款項後無需繼續向村集體支付固定收益分紅。

華潤有巢國際公寓社區總部基地店的項目土地，由豐台區花鄉地區葆台村提供，在2018年取得《北京市規劃和國土資源管理委員會鄉村建設規劃條件》和用地審批後，由華潤置地聯合平安不動産共同開發，並由華潤置地旗下長租公寓品牌有巢運營。

該項目是村集體出讓土地經營管理權與收益權，企業出資進行建設並獲得項目50年的經營權與收益權，企業承擔建設費用和固定收益，村集體獲得固定收益和約定分紅。區别于上海泗泾社區項目，該項目對村集體來講，僅讓渡項目經營權給社會投資人，依然擁有項目地塊完整的土地使用權、租賃住房房屋所有權。

近期投入運營的潤棠瀛海項目，土地出讓方為大興瀛海鎮集體土地，項目地塊所有權仍屬于鎮集體，使用權流轉至北京匯瀛恒業有限公司（鎮集體100%持股）。項目由瀛海鎮集體經濟組織和華潤有巢、願景集團成立合資公司作為項目運營主體，華潤有巢和願景集團負責項目經營管理，願景和華潤則以分紅的形式每年支付繳納土地使用費用。值得注意的是，該項目是北京市僅有的兩個可實現集體土地流轉、使用權限為70年的項目之一，同時也是北京市大興區首批公示的集體土地租賃住房項目之一。

拿地新建方面，除集體土地新建租賃項目外，有巢公寓在R4租賃用地新建租賃項目方面亦有涉及。

據觀點指數統計，目前有巢已入市的租賃用地新建租賃住房項目主要有有巢國際公寓社區上海東部經開區店以及近期入市的有巢國際公寓社區馬橋AI店，項目房源體量均超1000間。

此外，今年1月18日，華潤置地長租公寓事業部聯合甯波開投集團、鄞開集團以總價1.64億元成功競得鄞州區JD08-G2-2地塊（租賃住房），項目計容建面3.6萬平方米，可打造約1000套租賃住房，預計2024年開業。

目前，集體土地、租賃/自持用地建設租賃住房項目成為有巢公寓重要的房源供給渠道。

此外，重資産擴張方面除拿地新建外，有巢在央地合作方面亦有所涉及。

近期7月開業的錦江發展·有巢公寓南三環店項目是由錦江發展集團與華潤置地聯手打造，項目公司由成都錦東不動産投資管理有限公司與華潤置地有巢住房租賃(深圳)有限公司分别控股51%和49%。

該項目是央地合作項目，去年年底，有巢牽手錦江發展聯合收購華潤置地時光繪、自在域項目，獲取房間數1400間，目前有巢三聖鄉店、有巢南三環店都已開業，而此次合作也意味着有巢正式在成都落地重資産項目。

該項目總建築面積3.4萬平方米，雙方共同斥資3.5億元，項目位于錦江創業園核心位置，共打造832間租賃住房，戶型面積從38-67平方米不等，平均租金約2000元/月/套。

除集體土地、租賃/自持用地建設租賃住房項目以及央地合資合作模式外，有巢另一重要房源擴張途徑為輕資産運營管理輸出模式，同時這也是很多租賃企業房源擴張的重要來源。

6月，華潤有巢與郫都區平台公司就菁弘集團潤水花園租賃住房項目達成了合作，合作的項目位于成都市郫都區科創新城闆塊。雙方以潤水花園為首批試點，通過管理輸出的模式完善産業配套，協助菁弘統籌科創新城片區實現城市更新，同時該項目也是有巢在成都的首個租賃大社區項目。

同時，據觀點指數觀察，有巢公寓的租賃社區項目及輕資産合作項目多數選擇位于科創集群、産業聚焦區域等，目標客群輻射周邊科創園區的從業人員。

原報告 | 敏于數，追本溯源，解讀地産深層次脈絡。笃于行，揭行業整體發展規律。