劉愛明與觀點面對面：中城新産業慢邏輯

編者按：在創造中尋求解決之道，從2022年開始，一個“新的行業”正在成型。

當前，世界與中國迎來百年未有之變局，面對世紀疫情、全球化退潮、經濟下行、地緣沖突與能源危機等不确定性，困難與考驗前所未有。

此時，整體經濟及各行各業都進入了新的周期，房地産及由此衍生的全新生态體繫，要用最積極的态度，給今天的行業及相關産業重新定位，並尋求破解之道。

作為有着數十年市場化發展深厚積澱的龐大産業，作為穩住經濟的重要抓手，在新的周期，中國地産行業的企業領袖和精英們，如何創造新的未來？

值此艱難時期，“2022博鰲房地産論壇”将繼續如期召開，觀點新媒體一如既往邀約中國地産商業領袖及新生代地産人，傳遞信心與勇氣，講述他們的故事和思想。

觀點網 中城新産業于6月26日舉行創立7周年慶典，我們選擇此後一星期作為約訪時間，地點就在深圳南山區華僑城創意文化園，他們在那里新設立了“OCT科技展廳”。

季夏大雨滂沱，一個人身影在雨簾中由模糊到清晰，劉愛明出現在我們面前。

他的頭發更花白了，聊起産業仍眉飛色舞，甫一進來就熱情地介紹中城新産業的産業運營服務，一講就是40分鐘。

後來劉愛明笑着說，自己所講的一大通理論，自創業第一天沿用至今。中城新産業沒有秘密，任何人都可以學習。但産業服務在于不斷深入，他認為不太可能會有人走這條“窄門”之路。

2015年，中城新産業提出聚焦産業運營，建立一套服務制造業轉型的産業體繫。那一年任正非被問及華為的成功秘密時，回答也是：“唯有努力工作才可能獲得機會，努力工作首先要有一個方向，這個方向就是為客戶服務。”

專注于一件事，並做到極致，便可達到卓越非凡的成就。我們也一路見證，時間賦予一切事物的千變萬化，7年具備轉變一個行業從繁荣到凋零的力量，卻也足以承載讓一個初創公司崛起的秘密。

如今中城新産業依然在沿着産業進行縱深式探索，孵化出科理中城、天集社、危廢通等等新物種；與華潤置地合作的平台華城新産業、潤城新産業陸續成立，輕、中、重資産為主的基礎商業模式構建完成，公司目前處于一個比較有利的位置。

産業服務壓力既大，掙得也是慢錢、小錢，劉愛明形容為“分分錢”。

去年上半年，他的創業曾被開發商朋友調侃是“棄明投暗”。但此後随着房地産行業爆發流動性危機，中城新産業的中資産闆塊實現盈利，質疑聲開始減少。

“你要習慣于掙小錢、慢錢，但它可能是長錢。”他總結，經營企業就像跑步一樣，只有控制節奏、慢慢地跑，才能跑得遠、跑得久。

真正慢下來才是本事，而這種理性要求敬畏並堅守。

慢邏輯

作為一位跑步愛好者，劉愛明在不同場合都曾提及，企業乃至人的發展都是一場馬拉松。

劉愛明非常樂意與人分享跑步及從跑步中獲得的感悟，在他看來，很多開發商沒有走“正道”，只顧規模、未重視住宅性能，以致于最終經營出現問題。

過去十年間，商品房銷售金額從5.91萬億元增長至18.19億元，年復合增長率接近12%。這種發展的代價是開發商杠杆率迅速提高，過快發展導致了如今的“硬着陸”——上半年百強房企銷售降幅達到了50%，加上債務到期，已普遍面臨流動性危機。

企業的長短期發展就像馬拉松和短跑，劉愛明認為，兩個項目之間的跑法完全不同。

“你不能在馬拉松比賽中以狂奔的姿态跑到最後。”

在他們組建的“愛馬士”讨論群里，這樣的想法幾乎已經達成了一致，一些創業的朋友将跑步文化植入到公司文化之中，經營得非常不錯。劉愛明據此得出結論：最好的文化建設方法就是跑步。

他所提倡的跑步方法是“樂跑”，骨子里反對功利性質的引導方式。

他就将跑步分為四個階段，第一個階段即被别人勸跑，這只會讓自己感到痛苦。因為在所接受的教育中，跑步是一項被老師掐着秒表算成績的運動，不達標就會受到懲罰。

“我經常舉例，中國人為什麼不愛跑步？就是因為我們被要求跑太快。”劉愛明解釋，100米有人盡全力跑20多秒已經很痛苦，還被判定為成績不好，于是越跑就越沒信心。推而廣之，大家不愛讀書，也多是是因為考試的禁锢。

劉愛明的跑步訣竅是，永遠用保證能正常說話的節奏跑下去。太太是接受這套理論的人士之一，她被建議“随意地跑”，不要和别人比速度，也不需注意配速，跑起來就可以了。

“她覺得跑步很舒服，跑了好多年了，根本就不覺得痛苦。”這源于跑步刺激人體分泌内啡肽，後者能使人産生運動時的愉悅感。他認識的跑者大抵是越跑越舒服，越跑距離越遠，最後跑步已經成為生活的一部分。

所以跑步就得慢慢地跑，只有在低速時訓練好心率、耐力、核心力量等環節，才能跑得長，跑得久。

“阻礙我們去跑步的根本原因就是快，世界上非常多的事真谛都在慢，不在快。”

企業也一樣，百年老店都不是靠快速發展出來的。年輕時考駕照，一位經驗豐富的司機告誡劉愛明，開車快並不是本事，在該慢的時候能慢下來才是本事。對此他深以為然，人慢下來才能完全面對自己，企業摒棄增速才能真正關注客戶。

他向我們重申，所有的事故都是“快”造成的，該慢的時候沒慢下來，就出了事故。

現在開發商面對流動性危機，除了跟着國家政策走，開發商肯定要降速、降杆杆，回歸本源服務好客戶。用他的運動哲學來解釋目標與結果，就像登珠峰的目的是回來，如果不能回來就毫無意義。

跑者到達一定階段後會覺得無所不能，這時需要學會控制自己。而能夠很好控制自己並掌握其中的規律後，跑步的距離就會不斷增加，這時候才會進入挑戰自己的最終階段。

“客戶的需求要真正關注到，這是未來（開發商）發展的方向。”即使商品房回到10萬億規模，他仍覺得開發商只要初心夠正，對房地産有清晰的認知，未來的市場空間依然足夠大。

堅守

有時候劉愛明也會想象，如果2011年離開萬科後，直接選擇創業會是什麼樣的光景？

“我估計多半不會搞産業，那時候産業園是非常小的生意，還是可以做房地産開發。”他開始代入房地産的經營邏輯：先籌集到一部分資金，再高杠杆借入一部分資金，那時杠杆都容易使用，說不定規模就做起來了，大概能達到幾百億級别。

但他很快回到現實，笑着告訴我們：“放到今天，可能這企業也沒了。”

所以劉愛明将自己的創業歸結為運氣使然。

在協信工作期間曾接觸過産業地産，協信與啟迪控股合作也是他在任時開展的談判，這些經歷令他最終走上了産業的道路。

中城新産業目前位于深圳的園區仍保持了96%-97%出租率，其中坪山區中城生命科學園接近滿租，這反映了服務體繫的受認可度。但劉愛明仍不免會有危機感，他向團隊其他人表達顧慮，如果當下的經濟壓力出現在兩年前，公司同樣面臨倒閉風險。

兩年前，中城新産業的輕、中、重資産三大闆塊尚未明晰，中資産闆塊還在虧損，另外兩個闆塊才探索不久，經營根基並不牢固。

“人生确實是綜合因素的結果，有一些基本的東西要守得住。”他略加思索：“這可能會讓你少犯錯誤。”

中城新産業對外宣講的内容仍保留着創立之初的樣子，即聚焦産業運營，建立一套服務制造業轉型的産業體繫。劉愛明覺得産業地産就是圍繞客戶服務，他只是尊重常識，並堅守了常識。

在他看來，沒有客戶就像大樓沒有地基，樹木沒有根基，風一吹就得倒。“為什麼恒隆、華潤的商場做得那麼好，換其他人就不一定能經營起來？實際上就是服務。所以對我們來說，核心就是打造一套運營體繫，把園區客戶服務好。”

輕資産業務早期並不在戰略版圖里，劉愛明反思，一開始公司想做重資産，提出了“重倉深圳”的概念，重倉即持有，歸根到底還是地産思維。很快這種模式就遇到了瓶頸，園區規模小無從打造産業生态，擴大規模又缺乏資金，他清楚地感知到現實的重量。

中城新産業開始與決定和中糧合作，在深圳寶安園區項目做智能制造服務。後來業務規模發展到了100多萬平方米，剛開始這類業務被歸納為“輕資産”，随着實踐發現投入也不小，現在劉愛明更願意叫它“中資産”。

再到後來，劉愛明意識到到包租模式的局限性：當二房東要投入資金，回報周期比較長，也不能什麼地區都搞包租，一旦租不出去就完蛋。

由此中城新産業衍生出全流程服務模式，比如跟華潤置地合作的首個産業地産項目，就是通過全流程服務開展顧問、咨詢、招商、運營等工作。

2021年下半年起，華潤置地與中城新産業由項目合作升級到股權合作，雙方合資設立華城新産業、潤城新産業，分别對應産城融合的重資産業務，以及側重于産業生态運營的全流程服務的輕資産。

中城新産業的産業服務，也正式深化為輕資産、中資産、重資産三大方向。截至目前，中城新産業在全國合計簽約産業面積超過300萬平方米，其中在運營産業項目超過35個，在運營産業面積180萬平方米。

敬畏

直到今年年初，劉愛明才開始感到對發展的信心多于焦慮。

他對團隊其他成員說，中城新産業的三大闆塊業務逐漸成型，去年中資産、輕資産闆塊開始實現盈利，未來都有上市的相關計劃，“處于一個相對有利的位置。”

其中潤城新産業未來三年計劃布局全國80余座城市，拓展産業園區運營服務面積400萬平方米以上；華城新産業去年以來陸續在佛山、惠州、青島等城市獲取産業用地，打造“潤慧”繫列。

前方的路柳暗花明，業務已經完成從0到1跨越，劉愛明在朋友圈里對創業7周年總結：最輕松的一次。

如今他将更多的精力放在了Comp@ss，這是中城新産業産業運營服務體繫的代稱，也是核心競争力所在。它既從不同業務闆塊的經營實踐中誕生，又反過來促進園區業務的發展，從而增強企業的粘性。

在不斷實踐中，中城新産業圍繞企業探索産業服務産品，以智能硬件方向為例，打造了全環節供應鍊的智能硬件加速器，提供降本增效等服務的科理中城，對産業資源進行高效梳理和整合的天集社，以及提供融資方案的中城金服等。

醫療器械的服務則包括上海理工大學國家級專業技術人員繼續教育基地，針對人才服務；同濟大學醫學院專利研究與轉化中心，提供技術服務；上海介入醫療器械工程技術研究中心，定位于技術研究中心；以及危廢通平台，解決深圳坪山區生物醫藥企業危廢外運和化學試劑配送問題等。

所幸産業是他的興趣所在，像個小孩闖進另一個世界，遇見的每個人都能講出新鮮的知識：“人生有這個狀态也很好，還在學習新東西。”

中城新産業内部同樣存在“因為信心，所以踐行”的說法，劉愛明認為正是因為相信打造産業體繫的道路能走，所以才不斷聚焦、不斷實踐，探索出新的服務。

“比如危廢通，相當于滴滴打車一樣的小程序，並不是什麼高科技，但需要了解客戶。你天天跟客戶相處，才會知道客戶想要什麼，所以服務就是這麼來的。”所謂專業價值，其實源于将客戶細分，並圍繞它們的痛點提供服務。

憑借細分服務，中城新産業在深圳坪山布局了6個園區、總面積40萬平方米，覆蓋了當地接近30%的醫療器械企業；今年6月，國産新型疫苗佐劑“黑馬”華諾泰入駐成都溫江醫學城cGMP標準廠房，整租面積3.7萬平方米，這也是劉愛明創業以來錄得的最大一單租約。

“持有物業的核心是運營，物業租滿，就這麼簡單。商場、産業園都一樣，本事全在運營。”劉愛明覺得，運營無論資産輕重，本質上都靠服務，服務越強大，企業的風險就越低。

華城新産業在落地首個項目時，他就希望團隊成員避免受到地産思維影響，強調持有的部分才是設計重點。

“龍湖和華潤的商場，停車場設在與商場同一層，把最好的資源給了商場，怎麼會經營不好？”所以他不斷提醒，産品一開始就想把持有部分做好，是設計的根本。

訪談快要結束時，我們聊起了未來産業服務的方向和對接市場的話題。

中城新産業原先提出的四大服務方向，經過賽馬後已經證明醫療器械、智能硬件具備競争力。劉愛明覺得服務只能分門别類，不能什麼企業都服務，諸如普洛斯、萬緯物流也都有清晰的定位。産業本該如此，懂得放棄是一種美德。

至于上市，他輕松地表示：“我現在心态比較好，就像跑步，幹嘛做那麼多規劃？先跑起來再說，跑得舒服那不是挺好的嗎？”

只要競争力還在就不用擔心，堅持跑上五年十年，自然就不會慢。

這不過是他的另一場長跑。

以下為觀點新媒體對中城新産業董事長劉愛明先生的部分采訪實錄：

觀點新媒體：中城新産業目前産業布局大致是怎樣的？

劉愛明：産業現在全國差不多有300萬平方米在運營，以前的分法已經不科學了，我們現在叫重、中、輕資産。三個闆塊團隊完全獨立，股東也不盡相同。

原來講的“輕資産”就是中資産，即我們的包租物業，一個項目有時候也要投入幾千萬，靠租金慢慢收回來，這一塊主要由中城新産業自己做。

重資産、全流程服務主要跟華潤合作，一個華城新産業，一個潤城新産業，在全國慢慢把規模做起來。

比如佛山、惠州、深圳等地重資産項目屬于直接投資的重資産，其他提供顧問、咨詢、招商、運營，屬于全流程服務。

觀點新媒體：新業務版圖确定後，還會不會有可售型物業？

劉愛明：重資産會有部分可售型園區，今年年度會交付兩個項目，其他建完後會持有。住宅都不談了，華城也不搞住宅，如果有住宅部分都交給華潤置地，我們就搞産業。

現在世道變了很多，住宅的遊戲規則跟原來也不一樣，對我來說做住宅還不如做産業，産業反而比住宅容易一點。

我們也想明白了，聚焦就是産業，就是走産業這條路子，走得徹底，走得純粹。

産業勾住宅沒意義，雖然我曾經思考過，也談成過一些項目。但是現在我覺得都不對，我們總有很多聰明的辦法，這長遠不了。

觀點新媒體：中城新産業現在也在繼續細分？

劉愛明：像重、中、輕資産，其實背後最重要的都是那套運營體繫。包括賣的園區，不是賣完了就不管了，賣完了有什麼能給人提供服務才是核心。

因為園區實際上做的還是運營，就像商場一樣，不能說把商場開完了不管了，必須不斷運營。

運營一般理解是一種服務，我們認為是圍繞着主業服務。所以才把産業細分出來。像現在基本上所有園區都提供綜合性服務，只能提供物業管理、商業配套這一類服務，多少有點不痛不癢。

我們把産業細分出來，企業的服務差别就出來了，是按照專業園區的邏輯來做。

中城幾個闆塊中比較強的是生物醫學和智能硬件，按照這個全國去找園區就對了。這才是真正的産業，圍繞着産業來全國布局。至于說醫療器械是重的還是輕的都沒關繫，只要做了這個行業，這一套服務體繫就穩定，就標準化。

中城談了這麼多年，我們提供專業服務，專業服務就是它的價值。

我們的理念就是在主業上幫客戶做生意，他就會到你的園區來，這就是基本邏輯。

我說窄門之路，要完全深入到這個專業里面去，如果不能，這些轉型都沒有用。

觀點新媒體：您不擔心其他同行會把中城的服務復制過去？

劉愛明：那也可以，我們沒有任何保密，甚至連專利都不申請，最好全社會都用，那功勞也會記到我們頭上。

但實際上我覺得沒有人學，比如危廢通服務都已經有一年多，快兩年了，都沒有人做同樣的東西。

其實我們希望有更多的同行來做，這是正道。包括搞房地産，挺多人走的都不是正道，到這個時候就暴露問題。

做商業經營就會看得很清楚，只有走正道才能把商業搞好。

觀點新媒體：您做事比較重視方法和邏輯，也很能堅持。

劉愛明：像跑步，跑步看起來是非常簡單的事，其實仔細想想會有很多道理。

像我經常舉例，中國人為什麼不愛跑步？就是因為我們都跑得太快了，小孩考試要掐秒表，跑100米當然是10秒的那個最牛，20多秒的也是盡了全力，但還是成績不好，那就索性不跑了。

人的身體結構适合于跑步，實際上阻礙我們跑步的根本原因就是快。所以跑步的真谛在慢，你會發現世界上非常多的事真谛都在慢，不在快。

仔細琢磨跑步，慢有慢的道理。跑步怎麼跑？就是用永遠能說話的水平跑，不能氣喘，慢慢跑，因為只有那樣才能跑得長、跑得久。

企業一樣，只有慢才能長才能久，百年老店都這麼搞出來的。

但不是說我們永遠就這麼慢，到了明年跑的速度會快很多，身體感受還是一樣的，氣不喘，心不跳，跑完很舒服。

觀點新媒體：房地産行業普遍面臨流動性的壓力，作為以前的從業人士，您怎麼看待當下的困境？

劉愛明：住宅肯定痛苦，出來混總要還的，沒有現在這個經濟形勢，也不可能永遠讓開發商這麼高的杠杆。

上半年銷售額同比下降50%，沒有任何人願意看到這個局面，這就已經變成比硬着陸還硬的着陸方式。

我覺得現在的開發商只能是順勢而為，要跟着國家政策走。第二，未來不可能追求那麼快的發展，也不可能有高的杠杆，回到了所謂的本源，得把客戶的事認真解決解決。

即使回到10萬億左右的市場，也足夠大。

觀點新媒體：經濟形勢承壓，對産業園區的影響有多大？

劉愛明：我們現在的園區還有96%、97%出租率，但是如果經濟這樣下去，客戶肯定是受影響。經濟不好誰也好不了，不可能有人好的。

這一行好在從來就有競争，所以實際上倒相對容易。客戶憑什麼就選擇你的園區？中城創立時就要做吸引客戶入駐的東西，英文名字就叫Comp@ss，再去演變就變成專業的服務體繫。

我們從第一天把建立核心競争力作為企業的根本，不斷打造，它越強大，風險就越低。所以能不能研發出一個個服務客戶痛點的工具，把客戶服務好，生意怎麼會差呢？

我比較多的體會，還是慢，要習慣于掙小錢、慢錢，但是它可能是長錢。

現在對我來說，一個園區一年能掙100萬也挺好的，能養活團隊。這種量級開發商可能不喜歡，但小錢能長時間掙也挺好的。

觀點新媒體：中城新産業與華潤置地合作了，似乎還是活得很好。

劉愛明：華潤置地的商業、體育場館運營都是沒什麼人能競争的。我覺得華潤沒有把自己局限在住宅之上，現在長租公寓、産業園都有介入，這些是開發商未來轉型的方向。

至于合作，是華潤選擇了我們。因為雙方原來一路有合作，談判起來更容易，最後自然就水到渠成。此外，我們是做專業園區的運營商，圍繞專業建立一套服務體繫，這一點跟華潤不謀而合。

目前三個闆塊我覺得都有潛力，各自都有清晰的規劃。

潤城未來是有上市的規劃，輕資産需要把規模和管理做上去。華城因為現在有REITs，周轉就快很多。中資産闆塊也想上市，它是現在規模最大的，已經實現盈利。

觀點新媒體：上市時間表是怎樣的？

劉愛明：這個東西不能着急，要慢慢做。我還是這個心态，競争力只要在，就不用擔心。

慢慢跑，跑五年十年，跑十年不可能慢的，怎麼會慢呢？

觀點新媒體：業務架構已經清晰，那您現在的精力主要在哪方面？

劉愛明：其實我現在更多的還是在Comp@ss，因為這是最大的一個核心競争力。Comp@ss的牽頭人是我，然後讓大家去實踐，所有的園區都要不斷實踐，最後出來新東西，總結好了大家再用，然後再有新東西。

我個人興趣也在這，因為我對産業還挺有興趣。

我們在做客戶滿意度調查，今年是第四年，這是我最關注的，每年滿意度調查出來都要分析。滿意度分為綜合服務的滿意度，和專業服務的滿意度，專業服務是中城最核心的競争力，但是要客戶覺得好才是好。

所以對我們來說，核心就是打造一套運營體繫，實際上就是服務，把園區的客戶服務好，服務客戶的主業。並且經過這麼多年，随着服務越來越深，Comp@ss每年都在擡高門檻。