邊際緩和 | 2022七月房地産企業新增土地儲備報告

觀點指數 觀點指數監測一二三線城市數據顯示，報告期内土地供應數量3891宗，環比增加107宗，同比增加31宗；供應土地規劃建築面積環比增加8.3%，同比增加0.8%；供應土地起始樓面價環比上升24.4%，同比上升33.6%。

報告期内，一線城市廣州、上海挂牌第二批集中供地，二線城市供地主力是南京、長沙、重慶、天津、合肥等，土地供應呈現量升價減的特點。

成交方面，報告期内一二三線城市成交土地數量2832宗，環比增加116宗，同比減少660宗；成交土地規劃建築面積環比增加9.8%，同比減少28.2%；成交總價環比增加43.4%，同比減少45.4%；成交樓面均價環比增長30.6%，同比下降23.9%。

前50房企單月擴儲漲88.4%，濱江新增土儲近百萬平米

觀點指數發布的"1-7月房地産企業新增土地儲備報告"顯示，報告期内前50房企新增土地建築面積為5376萬平方米，同比減少81.3%。

其中，中海地産、招商蛇口和保利發展新增全口徑土地儲備分别為438.2萬、429.3萬以及411.8萬平方米，處于領先地位。

數據來源：觀點指數整理

從單月拿地數據來看， 6月前50房企拿地體量環比漲幅較大，同比跌幅收窄，新增土地建築面積為1083萬平方米，環比上升88.4%，同比減少86.9%，較上月收窄3.4個百分點。

六月末進行的杭州第二批集中供地，濱江集團拿地積極，斬獲12宗地塊，涉及拿地權益金額約215.6億元，單月新增土地規劃建面98萬平方米。

早前進行的杭州首批集中供地，濱江集團亦拿下11宗地塊。

另外，報告期内拿地力度較大的企業以央國企為主，包括建發房産、武漢地産、中國鐵建、越秀地産、中建二局、蘇州新高城發等。

土地供應爬升，同比降幅收窄

數據來源：Wind、觀點指數整理

觀點指數監測一二三線城市數據顯示，報告期内土地供應數量3891宗，環比增加107宗，同比增加31宗；供應土地規劃建築面積25723萬平方米，環比增加8.3%，同比增加0.8%；供應土地起始樓面價1986元/平方米，環比上升24.4%，同比上升33.6%。

數據來源：Wind、觀點指數整理

住宅用地方面，報告期内一二三線城市供應住宅用地1046宗，環比增加115宗，同比減少57宗；供應土地規劃建築面積7870萬平方米，環比增加26%，同比減少18%；供應土地起始樓面價5427元/平方米，環比上升26.2%，同比上升82.4%。

分城市能級來看，一線城市廣州、上海公布第二批集中供地地塊信息。其中，廣州第二批集中供地挂牌14宗地塊，總土地面積47.4萬平方米，總建築面積146.6萬平方米，總起價253.1億元，已于7月18日進行出讓。

與首批供應地塊相比，廣州二批次供地體量下降，中心區供地比例上升，天河區時隔一年半再推宅地。

交易規則方面，除海珠一地塊繼續沿用“競地價+競自持+搖号”的規則外，其余宗地采用“限地價+搖号”的方式，取消“競自持”環節，一定程度上将提高企業參拍的積極性。

上海第二批集中供地挂牌34宗涉宅用地，包括2宗城中村舊改用地，總土地面積約1795畝，總建築面積107.1萬平方米，總起價746億元，将于7月25日開拍。

二線城市供應住宅用地256宗，供應土地建築面積為2760萬平方米，環比增加16.5%，同比增加116.3%；供應起始樓面價為6804元/平方米，環比下降19.1%，同比上升152.3%。

南京、長沙、重慶、天津以及合肥是報告期内的主要供地城市，其中南京第二批集中供地推出44宗商品住宅地塊，總起價755.8億元，總出讓面積196.99萬平方米，總建築面積452.36萬平方米。

南京本次挂牌地塊有31幅地塊延續“限房價、定品質、競地價”政策，另外有13幅地塊實行“差異化定房價，按程序報備”政策，即出讓時不設定毛坯限價，在開發企業完成開發後向有關部門報備審核，屬于提升住房品質的一種政策。

天津第二批集中供地挂牌11宗地塊，供應減量明顯，同時，有6宗地塊為首批次未成交地塊重挂，其中僅1宗地塊挂牌價格調整，顯示出天津追求平穩的供地思路。

報告期内，三線城市供應住宅用地742宗，供應土地建築面積為4730萬平方米，環比微漲2.6%，同比減少43.4%；供應起始樓面價為3031元/平方米，環比上升7.2%，同比下降0.5%，主要供地城市包括南通、菏澤、威海以及駐馬店等城市。

整體來看，報告期内多個重點一二線城市集中供地挂牌，推動土地供應量上升，亦拉升整體樓面地價；另外，随着房地産市場政策環境放松，各城市推宅地意願積極，助推宅地供應規模上升，一二三線城市單月住宅用地供應建面同比降幅較上月收窄27個百分點。

宅地成交量價環升，平均溢價漲1.7個百分點

成交方面，6月疫情緩和，助力一二線城市加快土拍進度，土地成交體量環比上升，一二三線城市單月土地成交建面創年内新高。

數據來源：Wind、觀點指數整理

具體而言，一二三線城市成交土地數量2832宗，環比增加116宗，同比減少660宗；成交土地規劃建築面積17910萬平方米，環比增加9.8%，同比減少28.2%；成交總價3650億元，環比增加43.4%，同比減少45.4%；成交樓面均價2038元/平方米，環比增長30.6%，同比下降23.9%。

住宅用地方面，一二三線城市成交住宅用地674宗，成交土地規劃建築面積5276萬平方米，環比增加46.1%，同比減少56.2%；成交總價2996億元，環比增加49.9%，同比減少47.8%；成交樓面均價5678元/平方米，環比增長2.6%，同比增長19.2%。平均溢價率為4.13%，較上月上漲1.7個百分點。

分城市能級來看，出讓地塊的一線城市分别是上海和北京。上海首批集中供地于6月1日恢復出讓，36宗地塊全部成交，總成交額834.7億元，平均溢價率3.31%。

北京第二批集中供地時間橫跨5、6月，5月31日底價成交7宗地塊，成交額218.1億元，次日競價地塊7宗成交，3宗流拍，成交額281.5億元，二批供地總成交額499.6億元，平均溢價率5.35%。

從出讓情況來看，在競拍規則放松、出讓機制優化、地塊質量上升的背景下，一線城市集中供地表現穩健；盡管拿地主力仍為央企或國企，但國資平台托底的情況減少，龍湖、大華等民企露面，集中供地趨勢向好。

二線城市住宅用地成交量升價跌，期内主力土地成交城市包括杭州、合肥、蘇州、西安等，由于舉行集中出讓的城市較多，二線城市宅地成交建面較上月大幅上漲。其中杭州表現突出，挂牌45宗涉宅用地全部出讓，成交總額557.1億元，平均溢價率達4.02%，12宗出讓地塊觸及中止價進入一次性報價階段。

相比之下，其他城市土拍則顯得比較冷清，例如，蘇州市第二輪集中供地共成交20宗地塊，成交總金額271.3億元，平均溢價率為2.2%，溢價地塊3宗，同時，競得者全都為蘇州本土企業，其中蘇高新摘得5宗宅地，其余地塊多數由蘇州地方國企或城投平台公司競得；西安首批集中供地分三輪進行，最終24宗成交、9宗流拍、1宗中止，總成交額245億元。

三線城市土地成交量價齊漲，平均樓面價較上月上升近15%，報告期内主要土地成交城市包括湖州、臨沂、宿遷、泉州等。

以住宅用地成交總價來看，報告期内，上海、杭州、合肥、北京以及蘇州5個城市名列前茅，成交總價分别是834.7億元、557.1億元、292.5億元、281.5億元（北京僅統計6月内成交總價）以及271.3億元。

從涉宅用地成交總價數據來看，期内大額成交地塊主要位于上海與北京，一線城市之外僅杭州一宗地塊入列，而上海有6宗，北京有3宗，競得人以央企國企為主，民企則有濱江集團、惠州奧花置業聯合體、香港置地等。

成交價格最高的是北京朝陽區太陽宮新區D區0210-029地塊，由中建二局以66.8億元加10%政府持有商品住宅産權份額競得，溢價率15%，成交樓面價約88250元/平方米。

據了解，該地塊初步設計方案已經出爐，規劃建設10棟住宅樓，總房源412套，以小高層、高層住宅為主，面積或為163至220平方米的四居室，最早可在9月開盤。

廣州黃埔重啟城更，知識城接手燕塘村

6月3日，廣州市2022年城市更新項目年度計劃公布，列入廣州市2022年城市更新項目年度計劃的舊改項目共計224個，舊村莊項目118個，舊廠房102個，舊城鎮4個。

其中，黃埔區計劃推進92個項目，其中納入實施計劃的項目32個，納入前期計劃的項目60個。6月26日，黃埔區舉行了知識城新鄉村示範帶暨“九佛五村七片”首開區動工，将分區分類、分步、科學平穩有序推進實施城市更新行動，其中包括蓮塘村、蟹莊村、燕塘村、山龍一二社、重崗村等。

經歷了近一年的核查與整改後，黃埔區城市更新正式重啟。

近期，廣州亦發布了《關于進一步明确城市更新（全面改造）項目推進有關管控要求（試行）的通知》，城市更新将在監管和規範中繼續推進。

對于部分已開展工作但合作企業資金流動性存在風險的城更項目，廣州正通過區屬國企的介入解決項目問題，日前，知識城集團接手九佛街燕塘村舊村改造項目，後者目前處于前期計劃階段，簽約率約93%，拆除率約91%。

深圳城市更新亦出現類似情況，日前深圳人才安居集團接手龍華大浪建泰城市更新工改工項目，該項目此前曾确定佳兆業為實施主體。

另外，綠景中國引入萬科開發深圳白石洲舊改項目第三、四期，三、四期規劃體量達270萬平方米，占據了白石洲舊改總體量的75%，按目前周邊在售項目均價以及50%可售面積估算，三、四期項目貨值将在一至兩千億之間。