資産並購漸起 | 2022七月住房租賃發展報告

观点指数研究院

2022-07-18 16:38

  • 服務式公寓現大宗交易,資産交易成租賃企業快速搶占市場份額的重要渠道。(報告期2022.6.16-2022.7.18)

    觀點指數 報告期内,冠寓、有巢等租賃企業有新增項目落地,對比上報告期,新增入市房源規模實現大幅增長,其中有巢公寓再度新增租賃大社區項目。

    此外,7月行業資産交易端格外活躍。

    據觀點指數不完全統計,報告期共計錄得3宗資産交易案例,分别是雅詩閣全盤收購奧克伍德全球、城家戰略合並瑞貝庭公寓酒店品牌,以及瓴寓子公司購買上海旭輝純真中心6号樓。

    市場方面,挂牌供給量有所提升,但整體挂牌租金有所下降,一線城市中僅廣州實現微漲。

    租賃社區熱度不減,優家"斷臂求生"

    據觀點指數監測,報告期内共計3個租賃項目開業,新增開業樣本企業主要有冠寓及有巢公寓,開業項目數相較上個報告期略微縮減,但新增入市房源量實現大幅提升。

    有巢公寓新增開業的項目共計為企業增加超2300間的管理規模。

    來源:觀點指數不完全統計

    冠寓新開業的龍湖冠寓福州象峰地鐵站店,是由福州地鐵置業和福州冠寓聯合打造的租賃住房項目,可提供租賃房源298套。項目位于福州市晉安區新店鎮秀峰路戰坂路436号福州地鐵1号線新店車輛基地内,占地面積1756.35平方米,總建築面積24857.72平方米。

    據觀點指數了解,去年年底,福州地鐵置業通過公開招標的方式确認龍湖冠寓為項目的委托運營方。該項目是福建省軌交繫統打造的首個租賃住房項目,也是福州首次由國企采用委托運營模式管理的租賃住房項目,通過國企合作模式,盤活存量資産,實現國有資産的保值增值,同時為租賃房源供給端提供有力支持。

    此外,報告期内有巢公寓新增開業的兩個項目均是大體量以及央地合作項目,分别是有巢國際公寓社區設計之都店及錦江發展·有巢公寓南三環店,可提供房源1500套和832套。

    有巢國際公寓社區産品線是有巢公寓在去年推出的大型租賃社區品牌,在北京、上海等持有多個大型租賃社區項目。而有巢國際公寓社區設計之都店是有巢繼上海泗泾店、上海東部經開區店、北京總部基地店、北京潤棠·瀛海店後,又一投入使用的租賃大社區項目。

    該項目也是有巢在廣州首個集體土地新建的租賃大社區項目,位于白雲新城CBD中北部,總建築面積超5萬平方米,共有三棟租賃住房公寓。作為聚焦白雲區現代産業集群的新建租賃住房項目,有巢國際公寓社區設計之都店入市為粵港澳大灣區提供人才住房保障。

    來源:觀點指數整理

    此外,6月18日優家國際青年北京蘇州橋社區發布《致YOU+國際青年北京蘇州橋社區家友的一封信》,公告中提及因北京優家拖欠租金、物業費、滞納金等相關費用共計1340.14萬元,導致原有的租賃合同終止。

    對此,優家創始人劉洋表示,優家在該項目上投資超4000萬元,近兩年因疫情原因虧損,所以做了"割肉"的準備,而後優家将布局無錫、紹興,北京也有項目正在洽談。

    據觀點指數了解,北京蘇州橋項目是優家在北京的唯一項目,該項目租賃合同的終止也意味着目前優家已從北京市場撤退。

    優家在北京租賃市場的布局可追溯至2015年,當時在北京的蘇州橋社區和上地社區先後開業。2017年因北京冬奧會相關配套項目動遷,優家國際青年社區北京上地社區宣布停止運營,至此宣布從北京最後一個項目蘇州橋社區撤離。

    資産交易頻繁,服務式公寓受青睐

    據觀點指數不完全統計,報告期内行業共計錄得3宗資産交易相關案例,分别是雅詩閣收購奧克伍德全球、城家合並瑞貝庭公寓酒店品牌以及瓴寓子公司購買上海物業。

    來源:觀點指數不完全統計

    7月4日,雅詩閣正式宣布從豐樹産業私人有限公司(Mapletree Investments Pte Ltd.)手中全盤收購奧克伍德全球(Oakwood Worldwide,以下簡稱"奧克伍德")。

      

      

    來源:觀點指數統計(注:含未開業項目)

    據觀點指數統計,目前雅詩閣項目分布在全球約36個國家,其中在中國的項目數最多,達141個,其次是印度尼西亞,達93個。國内雅詩閣項目分布在30余個城市,其中在上海的項目數最多,共計22個租賃項目。

    雅詩閣對奧克伍德的收購将新拓包括韓國清州、中國張家口與青島、孟加拉達卡以及美國華盛頓特區在内的多個租賃市場,全球版圖将再增81家物業,約15000套房源。同時将使雅詩閣在全球39個國家的200多個城市、約900個物業中擁有超過15萬套公寓單元。

    此次交易也将為雅詩閣在國内包括北京、佛山、廣州、杭州、上海、三亞、蘇州、揚州、張家口等地共16個項目實現約3100套房源數量的增長。結合今年上半年在各地新增的11家物業管理合同,預計收購完成後,雅詩閣将在中國41個城市管理超195個項目,約43000套的房源體量。

    該交易預計在2022年第三季度完成,屆時約有8500套奧克伍德在運營單元為雅詩閣帶來持續性的管理收益。

    此外,繼收購遠洋邦舍公寓品牌後,城家再度宣布戰略合並瑞貝庭公寓酒店品牌,合並完成後,城家擁有瑞貝庭品牌所有權及其7棟物業近1000套房源的管理運營權,将快速擴充城家在服務式産品的豐富度。

    據了解,城家在服務式公寓已擁有CitiGO HOUSE歡閣服務公寓,以及和雅詩閣、華住共同運營管理的馨樂庭公寓酒店兩大品牌。

    資産交易為雅詩閣及城家公寓帶來快速的房源補給。據觀點指數不完全統計,今年年初截至報告期末行業共計錄得5宗資産交易案例,交易資産多數為服務式公寓。

    觀察資産購買方,多為實力租賃企業及房企背景企業,行業資産交易頻頻,收並購成為企業擴充市場份額的重要渠道。

    城市整體表現差于上月,廣州住宅租金平穩上升

    報告期内(2022年6月),全國住宅挂牌出租86.4萬套,供給量環比上漲13.39%,普通公寓挂牌出租1.57萬套,環比上漲23.62%。

    數據來源:全國房價行情網,觀點指數整理

    據觀點指數監測,報告期内(6月)多個城市住宅租金呈下降走勢。其中,北京住宅租金平均單價達118.83元/月/平方米,是唯一租金平均單價突破100元/月/平方米的城市;其次是上海,租金單價為98.64元/月/平方米。

    環比方面,廣州是一線城市中唯一實現上漲的,也是連續4個月實現上漲。

    6月,廣州住宅挂牌租金單價為61.64元/月/平方米,環比上漲0.6%,北京、上海及深圳住宅租金單價降幅分别為3.36%、0.03%及2.52%。

    此外,杭州、武漢及成都挂牌租金均出現環比下跌,跌幅從0.72%到2.67%不等,成都租金已連續三月出現下降;而廈門、南京及天津則出現不同幅度的上漲,其中漲幅最大的是南京,漲幅達4.94%。

    從今年上半年一線城市住宅挂牌租金走勢來看,上海、廈門、南京及成都在租金表現方面較為平穩,環比變動幅度均在5%以内;深圳、北京及廣州的租金波動相較大,其中北京1-3月租金持續走低,4-5月份連續兩月租金實現大幅增長,6月再次回落。

    總體而言,觀點指數監測10個城市的6月住宅租賃房源供給量表現優于5月,而租金單價表現稍遜于5月。據統計,10個城市平均租金為66.82元/月/平方米,環比下降0.69%,一線城市平均租金為91.69元/月/平方米,環比下降1.63%。

    先租後售新政推出,保租房發展加速

    回顧報告期内頒布的行業相關文件,主要涉及保租房供給、金融支持保租房建設、租金評估以及先租後售等相關的内容。

    來源:觀點指數不完全統計

    值得注意的是,湖北發布關于保租房先租後售新政《關于加快解決從事基本公共服務人員住房困難問題的實施意見》,是政策端首次在保租房交易層面提出可能。

    《意見》中規定可先租後售的保障性租賃住房或共有産權住房的供給渠道有:

    1、可購買商品住房,作為保障性租賃住房或共有産權住房,允許先租後售;2、可收購符合條件且手續完備、債務清晰的在建工程項目,作為保障性租賃住房或共有産權住房,允許先租後售;3、利用新供應國有建設用地建設保障性租賃住房或共有産權住房,允許在土地出讓時明确可先租後售;4、商品住房項目配建並移交政府持有的保障性租賃住房,允許先租後售;商品住房項目配建開發商自持的保障性租賃住房,允許在土地出讓時明确可先租後售;5、房地産開發企業未售商品住房,自願可納入保障性租賃住房,允許先租後售;

    按照文件内容,滿足上述規定供給的保障性租賃住房可允許先租後售,租賃滿5年後,承租人可申請轉為共有産權住房,購買部分或者全部産權。已交的租金,可以計入購房款。

    此外,上海市房屋管理局發布《關于做好保障性租賃住房項目市場租金評估工作有關事項的通知》。主要規範以及引導保租房的租金管理,同時對各個相關主體的職責做出規範。

    自去年7月開始,一繫列關于保租房的政策陸續推出,保障性租賃住房也從最初的行業"新物種"逐步在籌建、價格、租賃對象等各個流程形成規範化的發展。

    來源:觀點指數不完全統計

    在政策的推動下,保租房REITs亦得到快速發展。

    報告期内,"紅土創新深圳人才安居保障性租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金"項目獲深交所通過,意味着租賃行業離真正實現"投、融、建、管、金融退出"的可持續閉環模式再進一步。

    撰文:許偉英    

    審校:歐陽穎



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