2022年1-6月房地産企業銷售表現·觀點月度指數

關于房地産企業銷售表現研究成果指標體繫更新說明：

觀點指數研究院長期跟進研究地産行業市場發展與企業個體成長，在當前行業變化之下，權益銷售更能反映房企的真實銷售水平和回款金額，也貼合當前房企由注重發展規模到注重發展質量的趨勢。因此房地産企業權益銷售金額表現成為銷售表現研究成果的最關鍵測評指標。

環比增加43.9%，前100房企6月銷售復蘇

6月房地産市場迎來半年業績沖刺期，房企積極推出新盤，配合多樣化的營銷政策；同時，北京、上海等地疫情緩和，房地産市場復蘇，助推銷售回暖。

數據來源：觀點指數整理

觀點指數發布的"2022年1-6月房地産企業銷售表現"研究報告顯示，6月份前100房企實現權益總銷售金額5611億元，環比增加43.9%，同比下降46.8%。

1-6月，前100房企累計實現權益總銷售金額24194億元，同比下降52.7%，降幅較1-5月收窄1.5個百分點。

從頭部房企來看，1-6月前三房企碧桂園、保利發展和萬科分别錄得權益銷售金額為1848.6億元、1405億元以及1362.4億元，同比下降39%、31.6%、40.9%。

數據來源：觀點指數整理

從整體銷售情況來看，1-6月前100房企銷售業績較去年同期有較大幅度下滑，權益銷售金額突破1000億的房企共4家，比去年減少8家；突破500億的房企有10家，比去年減少19家。

另外，去年同期權益銷售金額在2000億以上的企業有5家，而今年上半年尚未有企業銷售達到2000億。

1-6月，前20房企實現權益銷售金額14022億元，同比下降50.57%；6月單月實現權益銷售金額為3427.4億元，環比增加50.4%，同比下降42.6%。

數據來源：觀點指數整理

銷售均價方面，上半年前100房企銷售均價呈下降趨勢，但6月随着一線城市銷售復蘇，均價有所上升，錄得總銷售面積為5057萬平方米，銷售均價為1.6萬元/平方米，較上月均價上升7個百分點，同比上升8個百分點。

土地減量近半，22城首批供地分化

數據來源：Wind、觀點指數整理

2022年1-5月一二三線城市供應土地建面96282萬平方米，同比減少21.7%，其中住宅用地供應建面26817萬平方米，同比減少50.4%。

數據來源：Wind、觀點指數整理

2022年1-5月，一二三線城市成交土地建面68372萬平方米，同比減少31.8%，成交總價10350億元，同比下降57.5%；其中住宅用地成交建面16230萬平方米，同比減少59.4%，成交總價7825億元，同比下降61.8%。

随着樓市熱度下降，拿地企業數量減少，土地出讓規模順勢下滑，其中住宅用地供應降幅明顯；成交方面，土地成交量價齊跌，宅地在土地成交總價中占比較高，對市場表現影響更為突出。

集中供地方面，2022年集中供地不少城市繼續放寬參拍條件，包括下調競買保證金或監管資金比例、下調政策性房源配建面積、取消"競自持"環節、取消銷售房價限制等，但土拍條件對集中供地的影響較小，城市間集中供地仍表現分化。

據觀點指數統計，2022年上半年22城首批集中供地挂牌地塊471宗，成交地塊396宗，成交建築面積約3898萬平方米，成交總價4961億元，平均撤牌及流拍率約15.9%。

由于企業參拍積極性下降，疊加集中供地批次增加，北京、青島、廈門、成都、濟南、蘇州、重慶和武漢等多個城市确認今年将會舉行四個批次的集中供地，因此今年首批集中供地土地挂牌數量普遍下降。

北京、廣州、重慶等商品房庫存較為合理的城市在2022年集中供地中縮量保成交，首輪土拍表現相對平穩；南京、長春等城市商品房庫存高企，土地交易市場冷清，在供應縮量情況下成交不太理想；少部分城市一批次供應宅地挂牌數量上升，包括上海、深圳、合肥、成都等，其中深圳表現亮眼，平均溢價率達到15%。

房企到位資金承壓，下半年迎來償債高峰期

2022年上半年，受融資通道收縮和銷售行情下行影響，房地産企業資金承壓。

數據來源：國家統計局、觀點指數整理

國家統計局數據顯示，1-5月房地産開發企業到位資金60404億元，同比減少25.8%，降幅較1-4月擴大2.4pct。5月房企到位資金11882億元，同比減少33.4%,，降幅較4月擴大2.25pct。

從到位資金結構上看，1-5月國内貸款、利用外資、自籌資金、個人按揭貸款和定金及預收款累計值分别為8045、51、21061、9785、19141億元，同比增幅分别為-26%、101%、-7.2%、-27%和-39.7%，增速較1-4月變動分别為-1.6pct、-28.4pct、-2pct、-1.9pct、-2.7pct。

5月，國内貸款、利用外資、自籌資金、個人按揭貸款和定金及預收款分别為1208、12、4789、1748和3784億元，同比增速分别為-34%、45.8%、-13.2%、-34.3%、-48.7%，增速較4月變動分别為-6pct、-377pct、-6.6pct、8pct、4.2pct。

數據來源：國家統計局、觀點指數整理

整體上來看，5月房地産企業國内貸款依舊處于下行态勢，銷售回暖趨勢下個人按揭貸款和定金及預收款出現邊際改善，但對比去年同期下降44.9%，處于低位水平。

後續房地産企業融資環境需要進一步改善，緩解資金壓力和流動性危機。

數據來源：Wind、觀點指數整理，美元債按匯率換算成人民币計值

債務方面，今年下半年，房地産企業共有264支境内信用債到期，存量金額為1961億元；此外還有90支美元債到期，存量金額為1589億元。

整體上看，2022下半年是房地産企業償債高峰期，當前融資通道收縮以及銷售回暖的不确定性給房企帶來較大的償債壓力。

房企嘗試多元化償債，政策觸底反彈

房企流動性壓力未減，資金緊張之下通過展期尋求喘息空間。據統計，今年上半年有不少于12家上市房企開展債務展期工作，展期債務其中包括境外債、境内公司債、資産支持證券等。

在債務獲得展期的同時，企業依然需要積極尋求資金來源，售賣資産成為了企業最直接和有效回籠資金的方式。如1月初世茂資産處置提速，上架上海、北京、杭州等地核心區位的優質資産，合計資産價值超過771億元。

對此，央行亦支持優質房地産企業兼並收購重點房地産企業項目，招商蛇口、華潤置地等企業獲得收並購融資，但由于項目的股權、資金背景、盈利能力等問題需逐一研究，房企普遍對收並購持謹慎态度，更多着眼于合作項目。

如美的置業視並購窗口為調倉的重要時機，收購合作方南京、長沙、重慶、天津等高量級城市項目股權，並退出廣西柳州、湖南嶽陽等低量級城市項目，把握提升項目布局城市能級的機會。

房企之外，AMC等金融機構加入房地産不良資産處置的隊列。公開資料顯示，中國恒大、佳兆業、中南建設、華夏幸福、融創中國、花樣年、陽光城、世茂、奧園等企業均已有AMC介入，或傳項目收購。

另外，中國恒大公告，公司預期将于7月底前公布初步重組方案，出險房企的脫困之路或許已進入下半程。

政策層面，今年上半年各城市陸續出台樓市放松政策，鄭州在三月初發布"鄭19條"，打響樓市松綁的"第一槍"，調控内容包括支持合理住房需求、改善住房市場供給、加大信貸融資支持、推進安置房建設、優化房地産市場環境等。

随後各城市開始加大樓市救市力度，從年初的放寬公積金使用條件的政策改為放松限購、限貸、降低首付比例等。

二三線城市中放松限購及提供公積金支持購房是最為普遍的救市方式，政策具有一定的針對性，但未完全解除限購、限貸等措施。

從貨币需求的角度觀察，救市政策正在逐漸起效，居民購房積極性提高。央行公布數據顯示，4月份住戶中長期貸款減少313億元，5月份則增加1047億元。随着部分城市新一輪救市政策的實施，住戶中長期貸款有望繼續回升。

另外，房貸利率方面迎來利好，根據2022年5月LPR報價，5年期以上LPR為4.45%，下調15個基點；受此影響，一線城市銀行房貸利率全面下調15個BP。

疊加央行、銀保監會支持，首套房利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點，首套房貸款利率最低可至4.25%，将進一步利好房地産市場復蘇。