戴德梁行：廣州房地産市場2022年上半年回顧及展望

廣州，2022年6月30日——戴德梁行今日召開新聞發布會，回顧了2022年上半年廣州房地産市場情況。報告顯示，在疫情反復、外部環境不确定性增加的背景下，廣州甲級寫字樓市場需求有所放緩，但金融業及專業服務業仍帶動市場成交。零售方面，宏觀經濟承壓使得消費者更加追求理性消費，因此也帶動了折扣零售業态的興起。核心商圈保持穩健表現，支撐全市租金平穩發展。在産業地産方面，預制菜産業園及汽車産業聚集區站在了市場的新風口。

甲級寫字樓市場

宏觀經濟承壓，市場需求放緩

2022年上半年，廣州市甲級寫字樓市場錄得33.2萬平方米新增供應，超過去年全年供應量的七成。盡管新增供應持續放量，但由于上半年疫情在國内多個核心城市多發頻發，外部環境的不确定性令企業的租賃決策周期有所延長，新增供應對市場需求的刺激作用有限。一線城市寫字樓租賃需求節奏普遍放緩，上半年廣州市甲級寫字樓市場錄得18.7萬平方米淨吸納量，是去年全年的44.0%。全市空置率延續上升趨勢至9.6%。對此，戴德梁行研究院副院長、華南區研究部董事張曉端表示，盡管市場吸納水平不及預期，但對于廣州而言，在長期維持低空置率的市場環境下，新興商務區持續放量帶來可租賃面積的增加，将為租戶提供更多可租賃面積的選擇，也為未來市場活躍度的復蘇提供良好載體。

金融業及專業服務業引領市場成交

從行業來看，今年上半年行業需求表現出現分化，TMT、房地産及建築業受到行業調整的影響，需求表現謹慎。另一方面，金融業及專業服務業需求活躍並成為租賃成交的主力，與2021年末相比，其成交面積分别擴大6.4和9.8個百分點，占到全市總租賃成交面積的23.6%和22.3%。今年6月，廣州市發布《關于進一步強化金融服務支持疫情防控推動經濟平穩健康發展的通知》，在疫情防控趨嚴的背景下，金融行業對經濟平穩健康運行的支持和保障作用得到強化。從區域的選擇上來看，除了珠江新城之外，琶洲也是這類行業選址的重要考慮，随着新興區域産業集聚效應的擴大，企業對于财稅金融、人力資源、廣告咨詢、法律等各類專業服務的需求也将不斷上升。

數據來源：戴德梁行廣州研究部

新興開發模式成未來商務區招商主流

從區域來看，盡管需求放緩，廣州核心區域的優質甲級辦公物業，仍然受到熱捧，珠江新城與琶洲更是寫字樓大宗交易的熱點區域。其中，琶洲作為近年樓宇交付最密集區域，空置率雖呈現結構性上升，租金水平仍于波動中持續上漲，體現出良好的發展基礎。對此，戴德梁行項目及企業服務部董事汪子浩表示：“相較于由房地産商主導的傳統開發模式，琶洲直接引入産業主體進行開發建設，土地财政不再是首要考慮條件，通過讓利吸引了衆多産業龍頭拍地建設總部型物業，為區域未來的發展奠定了産業發展方向。”事實上，直接引入産業主體進行開發的模式，已逐漸成為各商務區招商主流。如金融城起步區開發之初仍主要引入房地産企業拍地，以致于起步區産業發展不純粹。目前金融城東區開發模式已直接引入尚品宅配、酷狗音樂等龍頭企業拍地，确保區域未來産業發展高度。

招商模式的轉變，對于全流程關聯方，即政府、企業及傳統開發商均提出全新要求。汪子浩對此補充：“從戴德梁行過往參與的案例來看，在當前市場環境下，政府要更了解産業需求，善于相關政策釋放，争取企業實際産業稅收落位。企業則要充分利用招商優惠條款，争取成本相對較低的土地，並将其成功轉化成樓宇資産，以達成‘流量變現’，增加效能。傳統地産開發商需具備核心競争力，做好大片區規劃，重點項目開發、城市綜合體内部業态合理規劃。”

未來展望：粵港澳大灣區的加速建設或将帶來租賃機會

年内預計還将有45.2萬平方米的新增供應投入市場，預計至2026年，廣州甲級寫字樓市場存量或将達到908.6萬平方米。短期來看，市場規模的擴大将促使競争不斷升級，在當前復雜多變的市場環境中，如何避免可能出現的入市計劃延期與去化周期延長将成為業主方面臨的兩大挑戰。而長期來看，疫情的變化和發展或将使得一些跨國機構重新思考産業鍊的布局，而粵港澳大灣區憑借交通、産業基礎、人才儲備、政策支持等多項優勢将成為企業布局的重要選擇。區域建設進度的加快也将推動企業加速釋放對研發、産業、辦公等物業的需求。

優質零售市場

折扣經濟興起，理性消費成為主流

今年前四月，全市社會消費品零售總額同比僅增長0.3%。上半年多點頻發的本土疫情令線下消費活動受到影響，一些新項目的開業計劃也因此受到影響而延期。2022年上半年，廣州優質零售市場共有14.0萬平方米新增供應入市，均位于外圍商圈。宏觀經濟承壓使得消費者更加追求理性消費，因此也帶動了折扣零售業态的興起。在多數品牌方延緩拓店計劃的同時，多家零售折扣店不斷擴張，積極進入購物中心、社區商業等不同的消費場景。例如廣東首家盒馬鮮生奧萊店落地荔灣商圈，廣州首家UR奧特萊斯店進駐5号停機坪，顯示出折扣經濟的興起。

核心商圈支撐全市租金平穩發展

疫情下高端購物中心在承接消費者對于線下消費的環境、服務等升級需求中體現出優勢。以體育中心為代表的核心商圈積極調整最優層的品牌布局並積極引進首店，例如K11陸續新開多家國際美妝品牌，天環廣場引入廣州首家Shake Shack等，布局的調整令核心商圈的平均租金水平保持溫和上漲，帶動全市最優層平均租金水平微升至每月每平方米776.1元。在購物中心品牌輪換及外圍商圈新項目入市的雙重作用下，全市空置率上升至5.7%。考慮到疫情對市場的影響存在滞後性，下半年全市租金及空置率或将雙雙承壓。

未來展望：商業範圍的外擴為品牌提供更多載體

年内廣州計劃還将有五個新項目開業，預計至2026年，全市優質商業存量将達到672萬平方米，商業範圍的擴大主要依靠非核心商圈的增量來得以實現。盡管大多數品牌都更希望進入核心商圈，但是區域内有限的供應難以滿足拓展的需求。随着各項政策措施對消費復蘇與活躍的推動，除了核心商圈的購物中心之外，未來廣州或将需要更多的載體和場景來承接需求。在理性消費與價值消費逐漸成為主流消費行為的轉變下，健康、綠色、新能源、循環經濟等相關消費内容或将迎來發展機遇，成為新的增長點。

産業地産市場

預制菜産業園及汽車産業聚集區站在新風口

在當前雙循環發展格局下，根據海關總署6月9日發布的數據顯示，5月我國外貿進出口總值為5,377.4億美元，同比增長11.1%；其中出口3,082.5億美元，同比增長16.9%，遠超預期；進口2,294.9億美元，同比增長4.1%，與4月持平。在進口端，凍品進口呈現出穩定增長趨勢。對此，戴德梁行産業地産部助理董事張銘光表示：“全球糧食危機的迫近，加之疫情下餐飲習慣的改變，標準化出品的預制菜産業迎來發展風口，進而帶動冷鍊冷庫、中央廚房的載體需求上揚，預制菜産業園晉升投資藍海。賽道雖熱，很多預制菜産業園也還在起步階段，産業載體的精準定位将是未來取勝的關鍵。”

在出口方面，汽車出口的海外增量市場規模持續擴張。張銘光分析：“我國所掌握的核心技術已在國際新能源汽車市場産生号召力，整車及部分核心零部件的全球市占率已站穩腳跟。廣東省汽車産量蟬聯全國第一，廣州市已布局多個整車廠，新能源汽車産業鍊補強是大勢所趨，整車廠聯動片區形成産業聚集是産業升級的必經之路，廣州市各汽車産業聚集區的産業載體将進入多元化發展階段。”