政策加碼與回暖 | 2022六月物流資産投資運營發展報告

觀點指數 報告期内，倉儲物流行業有較多的股權運作案例。同時，政企、企業間合作也在如火如荼地開展。包括5月26日深圳市坪山區人民政府與深圳國際簽訂戰略合作框架協議，6月初中華電力有限公司、中電源動集團及ESR集團全資附屬公司簽署合作備忘錄。

股權運作方面，6月9日嘉里物流公告稱将購入嘉峰國際貨運余下39%的權益，代價最高達59.24億港元。嘉峰國際貨運在香港及内地從事國際貨運代理、物流等業務。而此前嘉里物流已持有其61%的股權。交易完成後，嘉峰國際貨運将成為嘉里物流的全資子公司。

同時，順豐控股拟将長沙物業置入順豐房托，涉及交易總金額4.93億元；以及安博拟以260億美元的價格收購杜克房地産。

債務融資方面，深業物流23億元公司債“20深業03”和26億 公司債“20深業04”将進行回售。而在6月2日，普洛斯中國發布公告表示，已向香港聯合交易所有限公司提出申請200億港元中期票據計劃。

政策方面，中央出台政策支持物流企業發展，包括物流基金的建設以及再融資；另外，地方政策也積極促進物流企業與當地開展項目合作。從數據上看，行業整體較上月回暖。

普洛斯中國融資進度遲緩，預計二季度經營回暖

6月2日，普洛斯中國發布公告表示，已向香港聯交所提出申請200億港元中期票據計劃，自2022年6月2日起的十二個月内以向專業投資者發行債務證券的方式上市。

目前，普洛斯中國的國内信用債余額約162.24億，一年内将到期30億；海外債大約為24.81億美元。

就在3月份，普洛斯成功發行了10億元公司債，票面利率為4.3%。觀點指數據Wind數據統計，普洛斯中國2021一季度的新增債券融資規模為142.32億元人民币，較今年一季度高出14倍有余。 

一般來說，企業的融資計劃會比較穩定，而像普洛斯中國這種情況有所異常。據普洛斯中國一季度财報顯示，有息負債變動淨額在減少，同比下降72.71%，這意味着債務融資活動同比在減弱。而新增債券規模減少，導致利息也在減少，規模同比下降了42.46%。

利息的減少利好各項短期償債指標，但指標的改善並非是經營擴張收益帶來的，而是呈現出收縮迹象。

流動比率較年初上升7.59%，主要是因為應付款規模的下降，導致流動負債規模的下降。但前者的下降會導致現金流的流出，普洛斯一季度營運資本變動帶來的現金流入下降了79.07%，意味着商業信用的收縮。

其EBITDA同比上升了49.18%，導致EBITDA利息保障倍數同比上升159.26%，但這主要是因為公允價值變動收益增長帶來的EBITDA增長，而公允價值變動收益並不能帶來實際的現金流流入。所以可以看到，經營性現金流淨額利息保障倍數只呈現小幅度的同比上升（1.54%）。

自由現金流大幅度上漲612.5%，導致自由現金流利息保障倍數迅速上升，同比上漲1138.23%至3.87。但這是經營收縮帶來的結果，可以看到投資性房地産支出以及對合聯營公司的注資（資本性支出）均在減少。再加上資産處置現金流入有所上升，所以導致自由現金流大幅度上升。

其自由現金流利息保障倍數為3.87，意味着利息主要靠經營所得償還。而即将在一年内到期的30億元，仍需靠再融資來解決。所以，如果普洛斯的融資計劃較往年有所推遲，或者受阻的話，将會帶來不利影響。

總的來說，一季度普洛斯中國經營呈收縮态勢，但目前倉儲行業整體在回暖，預計二季度普洛斯的數據将呈現回暖态勢。

順豐豐泰長沙物業置入房托，将拉低整體收益率

6月5日，順豐控股公告，旗下子公司順豐豐泰拟将長沙物業置入順豐房托，本次交易完成後，順豐控股2022年實現一次性稅前股權投資收益預計約為人民币0.20至0.25億元，同時回收5億元的應收賬款。

順豐房托的投資性房地産預計将由53.49億元上升至58.89億元，2022年淨利增加0.1128億元至1.5328億元。長沙物業的收益率為2.08%，而順豐房托整體的收益率為2.65%，這次交易預計将拉低順豐房托的整體收益率。

與上述不同的是，安博並購杜克房地産将使得收益有所提高。安博總體的收益率為5.77%，而杜克房地産的比較高，為9.25%。

杜克房地産的投資組合包含美國548處物業，總面積超過1.5億平方英尺，分布在亞特蘭大、芝加哥和哥倫布等地。收購杜克房地産後，安博手中的物業總面積将達到11.7億平方英尺，並獲得557個新客戶。

另外，2021年杜克房地産總收入11億美元，截至2021年底總資産104億美元。該交易預計将通過節省企業一般和行政成本、運營杠杆以及對租賃和債務進行按市價調整，立即增加3.1億至3.7億美元的收入。

政策加大對物流行業的支持，回暖将繼續

5-6月，中央層面出台了一些支持物流企業發展的政策。

5月31日，國務院發布關于印發紮實穩住經濟一攬子政策措施的通知。其中，2022年，中央财政安排50億元左右，支持全國性重點樞紐城市，提升貨物集散、倉儲、中轉運輸、應急保障能力，降低綜合貨運成本。這将有助于緩解因疫情影響物流成本急劇上升的中小物流企業的壓力。

另外，中央财政将安排約25億元支持加快農産品供應鍊體繫建設，約38億元支持實施縣域商業建設行動。這對暢通農産品物流流通，激活縣域物流體量具有一定的促進作用。

同時，國務院強調，加快1000億元交通物流專項再貸款政策落地，支持交通物流等企業融資，加大結構性貨币政策工具對穩定供應鍊的支持。貨币政策的精準放量，有利于物流企業及時獲得經營生産所需資金，保障物流企業的穩定運行。

而在地方政府層面，政策很快得到了落實。6月7日，普洛斯、京東等11家物流頭部企業與北京平谷區簽署項目投資協議，将在馬坊、馬昌營、夏各莊三鎮建設11個項目，總金額達304億元。

此次簽約的11個項目，包括醫療器械倉儲物流中心和智慧城市物流谷等，涵蓋農副産品、醫療醫藥、汽車後市場、電子電器、智能制造、數字農業、家居服飾、電子商務、跨境貿易等諸多領域。這些項目分布于上述三個鎮，總占地面積約2900畝。

報告期内，快遞物流及電商物流均有所回暖。5月份，中國物流與采購聯合會發布的中國快遞物流指數為99.3%，比上月回升6.4個百分點；5月份中國電商物流指數為104.3點，比上月回升2.1個點。中國倉儲指數5月份為50.2%，較上月上升3.7個百分點，整體在回暖。各分項指數中，主營業務成本指數、業務活動預期指數較上月有所回落，其余指數均有不同程度的回升。

5月份，業務量指數為53.0%，較上月上升10.4個百分點，在荣枯線以上，表明疫情影響減弱，行業需求有所回暖，帶來新增的業務量。同時，設施利用率也随着業務量的回升而回升，5月份設施利用率指數回升2.6個百分點至51.5%。

業務量回升也帶來了倉庫租金價格上漲。5月，收費價格指數為51.5%，較上月回升2個百分點，意味着需求也有一定地上漲。