輕資産入夏 | 2022六月商辦市場與發展報告

观点指数研究院

2022-06-24 16:52

  • 一線城市辦公租金持續遇冷,上海仍是最受青睐的商辦投資市場。(報告期2022.5.27-2022.6.24)

    觀點指數 報告期内,樣本項目運營情況變動不大,如陸家嘴世紀金融廣場、世紀大都會、廣州太古匯等項目的辦公租金及出租率均無明顯變動。

    觀點指數監測的樣本項目中,平均辦公挂牌租金較上月有所下降,出租率較上月提升1.93%,50%項目租金無明顯變動。

    大宗交易方面,據觀點指數不完全統計,報告期内内地共計錄得4宗商辦資産交易,交易總金額超100億元,交易資産城市分布主要有北京、海南及上海。截至報告期末,上海是内地商辦資産交易宗數及金額最大的城市,仍是大宗交易投資人最青睐的商辦投資市場。

    辦公市場方面,5月一線城市辦公租金表現方面均差于上月,同時北京西城區、上海黃浦區、廣州天河區及深圳福田區四個重點行政區中僅北京西城區辦公租金實現上漲,但北京西城區今年來辦公租金呈現上下波動走勢。

    中海商務輕資産加碼,樣本企業項目運營變動不大

    報告期内,觀點指數監測的12個商辦樣本項目的5月挂牌租金平均單價為11.25元/平方米/天,4月挂牌租金平均單價為11.84元/平方米/天。

    相較而言,5月樣本項目挂牌租金平均單價出現微降。

    來源:觀點指數整理

    具體來看,6個樣本項目陸家嘴世紀金融廣場、世紀大都會、深圳招商局廣場、上海恒隆廣場、廣州太古匯及上海興業太古匯挂牌租金單價無明顯變動。剩余6個項目中僅北京招商局大廈和北京頤堤港項目挂牌租金有所微漲外,其他4個項目租金單價均有所下跌。

    出租率方面,5月樣本項目平均出租率為94.76%,相較4月上漲1.93%。其中5個樣本項目出租率較上月無變動,5個項目出租率實現上漲,而中海廣場及遠洋大廈出租率出現下跌。

    總體來看,樣本企業租金及出租率變動不大,其中北京招商局大廈及北京頤堤港項目實現挂牌租金及出租率雙增長。

    來源:觀點指數整理

    據觀點指數統計,中海商業在管商辦項目及在管商辦面積均位居樣本企業首位。金茂商業的在管商辦規模不大,但重點商辦項目出租率水平較高。據觀點指數了解金茂商業重點寫字樓項目出租率均超90%,同時中化大廈及長沙梅溪湖國際研發中心達到滿租。

    報告期内,中海商業在商辦輕資産化方面有所動作。中海商務上線三維資管解決方案,承接中海集團在售商辦資産,拓展全域資管業務,在原先持有經營的基礎上增加資産銷售、租售服務;同時為不同對象提供全周期、全鍊條、聚合多業态的賦能服務。

    此外,報告期内COOC中海商務與太原小店區人民政府、山西崇康房地産開發有限公司就寫字樓項目合作達成意向簽約,由COOC中海商務太原團隊進行運營管理。

    商辦資産交易總額超300億,遠洋50億出售麗澤商務區寫字樓

    同樣,報告期内遠洋亦有商辦輕資産化相關動作。衆所周知,自持商辦資産容易占用大額資金,所以企業推行商辦輕資産化的趨勢越來越突出。

    報告期内,遠洋集團通過出售位于北京市豐台區麗澤商務區的遠洋銳中心項目讓已持有的商辦重資産變輕,同時繼續運營管理項目,買家為中國平安人壽保險股份有限公司,交易金額50.15億元。交易文件顯示,項目公司34.5%股份的對價為34.18億元,此外,交易還包括15.97億元的債權收購。

    此外,遠洋集團早在今年4月為頤堤港項目引入大股東中國人壽,成功置換近30億元資金。通過做減法,遠洋共套現80億元,同時遠洋商辦輕資産化的路徑亦逐步明晰。

    在房地産市場下行壓力增大階段,出售商辦資産成衆多房企快速回籠資金的重要渠道。同時,據了解,合景泰富正尋求整體出售寫字樓,這可能會籌集55-57億元,用于償還即将到期的債務。

    商辦大宗交易方面,據觀點指數不完全統計,截至報告期末内地共計有17宗商辦資産大宗交易事件,成交總金額為352.58億元(不含北大方正資産包),平均每單商辦資産大宗交易金額為22.04億元。

    來源:觀點指數不完全統計

    (注:交易宗數及交易金額不含北大方正資産包交易)

    年初至報告期末,上海商辦資産交易總數以及成交金額總數均位居全國首位,共計7宗商辦資産交易事件,交易總金額達231.73億元,交易資産主要有上海世紀盛荟廣場、上海綠地創驿大廈A塔樓、上海市瀛通綠地大廈、上海外灘金融中心、上海佳兆業金融中心等等。

    報告期内,内地商辦資産大宗交易共計4宗,交易總金額為102.57億元,相較上個報告期交易總金額35.79億元(不含北大方正資産包成交金額)實現大幅提升,交易資産位于北京、海南及上海,買家主要是力量發展、招商房托、中國平安人壽及中谷物流。

    來源:觀點指數不完全統計

    此外,值得注意的是報告期内招商房托發布公告稱,計劃收購目標公司51%股權,收購完成後将擁有北京招商局航華科貿中心46.41%的權益。

    公告顯示,2022年6月13日,買方Treasure Supreme International Limited(為招商房托的特殊目的投資公司),賣方(Super Alliance Real Estate Partner L.P.)及保證人(瑞嘉投資實業有限公司,招商蛇口全資附屬公司)訂立買賣契約。其中賣方及保證人均為招商蛇口的控股公司。

    交易標的SA Venice I 為招商局航華科貿中心有限公司(下稱“招商局航華”)的間接控股公司,而招商局航華則持有招商局航華科貿中心的發展項目使用權。招商房托收購SA Venice I 51%的股權,相當于收購了招商局航華及其持有物業46.41%的權益。

    交易本質上是招商蛇口将資産注入招商房托。

    招商房托目前的物業組合為一座購物中心、一座甲級寫字樓及三座乙級寫字樓,所持物業主要集中于深圳蛇口。交易完成後,招商房托的資産組合在地域上更加多元化,本次交易的物業均位于北京。

    同時,據了解,在招商房托的IPO發布會上,該公司管理層就曾提到,除了五項底層資産,未來仍将有三項優質潛在物業或将注入,而這類資産以大灣區城市的優質標的為主,其中包括匯港二期、太子港二期以及新時代廣場二期項目。

    另外,報告期内錄得關于内地商辦資産交易取消情況詳情如下:

    來源:觀點指數不完全統計

    北京西城區租金波動大,樣本項目出租率實現上升

    從城市區域租金來看,報告期内(2022年5月),北上廣深四大城市中辦公租金最高的區域分别是北京西城區,辦公租金均價為7.6元/平方米/天,環比上漲4.97%,是唯一一個辦公租金突破7元/平方米/天的行政區;上海黃浦區,均價為5.68元/平方米/天,同時也是上海租金環比降幅最大的行政區域,降幅達12.48%;廣州天河區,均價為3.94元/平方米/天,環比下降3.19%;深圳福田區,均價為4.12元/平方米/天,環比下降5.07%。

    廣州天河區及深圳福田區辦公租金出現連續三月下跌,相較而言,北京西城區是一線城市重點商務行政區中表現最好的一個。

    除北京西城區外,上海、廣州及深圳辦公租金最高的區域租金表現情況均差于上月。

    數據來源:全國房價行情網,觀點指數整理

    環比上看,上海除浦東新區和徐匯區辦公租金較上月出現微漲外,漲幅分别為0.6%和0.81%,其他行政區均出現不同程度的下降,降幅從2.44%到12.48%不等。廣州重點商務區天河、越秀及海珠區均出現不同程度下降,下降幅度分别為3.19%、4.4%以及3.88%,較為偏遠的花都區租金漲幅最大,達10.32%。

    北京重點商務行政區東城區、朝陽區及深圳重點商務行政區福田區均租金單價均有所下降,降幅分别為5.41%、8.65%及5.07%。

    總體而言,北京及廣州行政區的辦公租金變動相對而言較為平穩,租金變動基本上在10%以内。

    來源:觀點指數整理

    此外,觀點指數從北京西城區、朝陽區、上海黃浦區、浦東新區、廣州天河區以及深圳福田區等核心商務區中選取若幹項目作為監測對象。報告期(5月)16個樣本項目平均挂牌租金單價為11.58元/平方米/天,環比上漲4.38%,出租率為92.91%。

    其中北京樣本項目的平均租金單價位居首位,達17.11元/平方米/天,環比上漲5.08%,其中位于北京西城區的凱晨世貿中心項目挂牌租金單價水平最高,達21.29元/平方米/月;其次是上海,達14.93元/平方米/天,較上月有所上漲。

    深圳及廣州樣本項目的平均租金單價分别為7.73元/平方米/天及6.57元/平方米/天,租金單價較上月均出現下降。

    而深圳及廣州8個樣本項目中僅雙子塔東塔、星河中心及平安金融中心租金單價較上月有所上漲外,剩余5個項目均出現不同程度下跌。

    出租率方面,樣本項目平均出租率水平達92.91%,較上月上漲4.9%。而深圳樣本項目平均出租率為89.5%,較上月縮減1.13%,除星河中心出租率出現微漲外,其他三個項目出租率水均出現下降,降幅最大的是皇庭中心,降幅為4.95%。

    北京、上海及廣州樣本項目平均出租率水平均有所上升。

    一線辦公市場持續遇冷,上海商辦銷售表現大幅提升

    從城市整體表現看,報告期内(2022年5月),全國辦公物業出租挂牌量達7.07萬套,環比下降11.4%,一線城市辦公租金平均單價為4.01元/平方米/天,環比下降4.95%,一線城市辦公租金平均單價已連續三月下降。

    數據來源:全國房價行情網,觀點指數整理

    租金單價最高的是北京,達5.26元/平方米/天,是唯一租金平均單價突破5元/平方米/天的城市;其次是上海,平均租金單價為4.52元/平方米/天。

    城市租金環比方面均出現不同程度下跌,跌幅在2.49%到6.9%不等,一線城市辦公市場環比上月出現回落,同時四個城市辦公租金均已連續三月下跌。其中北京跌幅最大,達6.9%。

    來源:同花順,觀點指數整理

    截至今年6月17日,北京寫字樓可售套數為74092套,可售面積為402.69萬平方米;上海寫字樓可售套數為42636套,可售面積為955.77萬平方米;廣州寫字樓可售套數為31718套,可售面積為295.1萬平方米;深圳寫字樓可售套數為11197套,可售面積為140.14萬平方米。目前,北京寫字樓可售套數、上海寫字樓可售面積分别居于一線城市首位。

    從寫字樓存量情況而言,北京、上海比廣州及深圳寫字樓密度程度更高。

    寫字樓銷售方面,6月11日到6月17日一周内,寫字樓銷售套數最多的城市是廣州,達185套,銷售面積為1.22萬平方米;其次是北京,寫字樓銷售套數為38套,銷售面積為0.24萬平方米。

    來源:觀點指數整理

    回顧5月,廣州寫字樓銷售套數及上海寫字樓銷售面積分别位居一線城市首位,廣州銷售套數為1457套,環比上漲27%,銷售面積為9.1萬平方米。上海寫字樓銷售套數不及廣州,為338套,而銷售面積為廣州的兩倍,達18.88萬平方米。由此上海寫字樓平均單個銷售面積要比廣州單個銷售面積大兩倍左右,同時相較4月,上海是寫字樓銷售套數及銷售面積增長最大的城市。

    總體而言,廣州延續寫字樓銷售市場的活躍度,同時上海寫字樓銷售市場出現大幅提升。

    撰文:許偉英    

    審校:歐陽穎



    相關話題讨論



    你可能感興趣的話題

    商業

    商辦