REITs擴募與解禁 | 2022六月産業運營服務發展報告

观点指数研究院

2022-06-17 16:55

  • 受益于多部門在5月末集中出台的支持政策,6月上旬REITs市場活躍度明顯提升。(報告期2022.05.16-2022.6.17)

    觀點指數 由于疫情擾動,各地土地出讓有所停滞,近月工業用地出讓指標均維持低位,短期未見回暖。

    主要從事標準廠房建設的聯東集團和萬洋衆創城,再有産業用地入賬。

    除了企業摘得産業用地的動态外,月内繼續錄得多項重大項目簽約,並有數項産業投資有新進展。中電光谷目前已經形成規模的“P+EPC+O”業務再獲拓展,有兩個項目在報告期内實現了簽約。上海臨港則出資認購國策綠色基金新增合夥份額,投資智能駕駛等領域。

    5月份公募REITs市場成交量、成交金額以及日均換手率均有所下降。不過,受益于多部門在5月末集中出台的支持政策,6月頭兩個星期REITs市場活躍度明顯提升。

    另外,值得注意的是,首次9支公募REITs将于6月21日開啟集中解禁,本次解禁份額共21.7億份,對應5月收盤市值106億元,約占目前流通市值的107%,存在一定解禁壓力。

    聯東、萬洋持續摘地,工業用地市場未見顯著回暖

    從月度産業用地獲取情況來看,有多家企業成功拿下了産業用地。其中,重點關注樣本企業聯東集團和萬洋衆創城。

    聯東5月在青島所摘地塊位于青島汽車産業新城範圍内,是青島市确定發展汽車及零部件産業的唯一專業功能區,重點發展汽車整車及零部件的研發、制造和銷售,區内産業資源豐富,對産業載體需求旺盛。

    青島汽車産業新城已引進了一汽-大衆華東生産基地、一汽解放商用車基地、一汽解放新能源輕卡基地、奇瑞汽車青島基地四大整車生産基地,涵蓋底盤繫統、汽車電子等核心配套的産業集群。

    除新摘地塊外,聯東在青島建成和在建項目共9個,另有一個項目剛公示,涵蓋電子信息、人工智能、精密機械、生物醫藥等業态。其中,聯東U谷·青島即墨生命健康城項目于去年8月開工,聯東U谷·青島流亭生态智造港項目則在今年1月底公示。

    萬洋衆創城則繼續深耕珠三角,5月再在清遠佛岡摘得兩塊産業用地。而在此之前,其已在清遠布局有英德(東華)萬洋衆創城和廣東(佛岡)萬洋衆創城兩個項目。

    觀點指數認為,萬洋衆創城在清遠持續擴大布局,一是看中了清遠市目前是粵港澳大灣區未來重要的産業轉移承接地,二是因為清遠出台了鼓勵工業園區建設和使用標準廠房等優惠政策。

    從全國工業用地出讓情況來看,5月份供應土地數量2588宗,環比下跌5.7%,同比下跌11.6%;供應土地規劃建築面積11514.34萬平方米,環比減少18.79%,同比增加8.48%;供應土地起始樓面價271.49元/平方米,環比增加33.13%,同比增加3.47%。

    數據來源:Wind,觀點指數整理

    工業用地成交方面,5月份成交土地2133宗,環比減少925宗,同比減少2875宗;成交土地規劃建築面積13882.77萬平方米,環比上漲1.4%,同比上升19.44%;成交總價304.26億元,環比上升1.16%,同比上升6.78%;成交樓面均價219.7元/平方米,環比下跌0.24%,同比減少10.6%。

    數據來源:Wind,觀點指數整理

    由于疫情影響,各地土地出讓有所停滞。

    近兩月工業用地出讓指標均維持在相對低位,短期未見回暖。今年各地頻繁出台支撐工業用地供應的政策,致力于優化審批流程,提高辦事效率的同時,确保工業用地用于符合區域整體發展的産業。

    中電光谷持續輸出,臨港參投綠色基金

    期内,企業繼續錄得多項重大項目簽約,並有數項産業投資有新進展。

    中電光谷目前已經形成規模的“P+EPC+O”業務再獲拓展,先是與東津國投簽署戰略合作協議,雙方共建東津雲谷智慧園區,随後還與保定高新區簽訂“網信谷”規劃建設合作框架協議。

    “P+EPC+O”業務由策劃咨詢、設計施工總承包和招商運營三個部分構成。該模式下的合作項目由中電光谷負責進行統一規劃、統一建設、統一招商、統一運營,更有利于項目在建成後整合資源,構建當地産業生态。

    上海臨港則通過全資子公司臨港投資作為有限合夥人(LP),出資人民币5000萬元,拟認購上海國策綠色基金部分新增合夥份額。本次交易前,國策綠色基金出資總額為人民币8.81億元,現拟将基金出資總額增加至人民币13.01億元。

    交易完成後,臨港投資将占基金認繳出資總額的3.84%。

    國策綠色基金專注于投資智能駕駛、泛半導體、新能源、新材料、醫療器械、信息技術等科技産業領域,吻合上海臨港新片區部分發展産業,公司參投該基金有助于以産業投資的方式帶動園區産業結構調整和轉型升級。

    REITs擴募規則出台,市場活躍度有所回升

    由于華夏中交REIT在4月份成功上市,因此4月份公募REITs市場迎來了短暫的交投活躍高峰。不過,5月份市場重回常規,成交量、成交金額以及日均換手率均有所下降。5月成交量合計4.62億份,相比4月減少了2.3億份;成交金額為27.2億元,相比4月減少了13.82億元。

    6月份,市場活躍度有了一定回升,12支公募REITs 第二周的成交金額為11.54億元,環比提升41.42%;成交量2.1億份,環比提升46.85%。

    平均來看,6月第一周平均換手率1.36%,成交金額平均值為2.04億元,成交量0.36億份;從最新的6月第二周來看,12支公募REITs平均換手率1.6%,成交金額平均值2.31億元,成交量0.42億份。

    初始發行至上周末,生态環保、園區基礎設施、交通基礎設施以及倉儲物流類公募REITs累計成交金額分别達76.37、161.1、140.58和111.82億元,累計成交量分别為10.12、43.29、13.05和27.81億份。

      

    從交易價格看,6月第二周,除廣河高速REIT下跌0.33%外,其余11支REITs均報上漲。其中,紅土創新鹽田港倉儲物流REIT領漲,收報3.118元,上漲3.93%。 

    市場活躍度回升主要源于多部門在5月末集中出台的支持政策。

    其中,證監會辦公廳與國家發展改革委辦公廳聯合發布了《關于規範做好保障性租賃住房試點發行基礎設施領域不動産投資信托基金(REITs)有關工作的通知》:規範做好保障性租賃租房試點發行REITs工作。

    至5月27日,已有兩單保障房REITs正式申報,為深圳人才安居REITs項目和中金廈門安居保障性租賃住房REITs項目。

    擴募亦立即提上日程。5月31日,上交所及深交所分别發布公募REITs擴募相關規定(上交所83号文)(深交所530号文),明确擴募的各項規定。

    值得注意的是,首批9支公募REITs于近期集中發布公告,披露了場内及場外限售份額基本情況,並提示解除限售。首次集中解禁将于6月21日開啟,本次解禁份額共21.7億份,對應5月的收盤市值106億元,約占目前流通市值的107%,存在一定的解禁壓力。

    撰文:黎浩然    

    審校:歐陽穎



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