原報告 | 深圳國際物流“快慢闆”

觀點指數 近兩年，全球經濟持續籠罩在疫霾之下，經濟復蘇舉步維艱。

深圳國際主要從事物流基礎設施的投資、建設與經營，重點介入收費公路及航空、港口業務，與人員、貨物流通高度相關，在疫情反復、多點散發的現狀下，公司受到的影響較大。

截至2021年末，深圳國際核心業務收入達166.80億港元，同比下跌3%；股東應占盈利35.63億港元，同比下跌11%。其中物流業務（含物流園、物流園服務、港口及相關服務、物流園轉型升級）的收入近54億港元，同比下跌32.1%；股東應占盈利15.77億港元，同比上升33.7%。

深圳國際在2021年成功實施了首個物流園項目資産證券化，對年内物流業務盈利産生較大貢獻。成功經驗值得持續復制，但是“投建管融”的進度有待進一步加快。

作為公司近幾年主要收入和利潤貢獻的物流園轉型業務，從2021年開始減少，該趨勢可能會持續1-2年。

目前推進的項目中，前海一期尚未完全投入運營，辦公部分出租率亦有待提升；前海二期處于建設中，前海三期尚在設計規劃階段，最大體量的華南物流園轉型升級項目還處于規劃的初步階段，距離為公司貢獻收入和利潤尚需時日。

投建融管通道打通，進展有待加快

深圳國際公布的2021年年度報告顯示，物流相關業務（含物流園、物流園服務、港口及相關服務、物流園轉型升級）的收入近54億港元，同比下跌32.1%；股東應占盈利15.77億港元，同比上升33.7%。

數據來源：公司公告，觀點指數整理

總體來看，深圳國際物流相關業務今年來保持穩健提升，而立足于傳統物流園業務上的物流園轉型升級業務自2019年起取得顯著進展，為公司物流業務帶來了可觀的提升空間。

數據來源：公司公告，觀點指數整理

物流園及物流服務收入統稱物流業務，是深圳國際的重要基石。2021年，物流業務錄得收入23.68億港元，同比增長29%；股東應占盈利5.07億港元，同比增長200%。

深圳國際2021年物流業務收入及盈利均逆勢實現大增，觀點指數認為主要原因有兩點：一、物流園投運規模持續擴大，運營效率提升，規模效應開始體現；二、打通“投建管融”通道，年内實現首個物流園項目資産證券化，為物流業務盈利增長帶來較大貢獻。

從物流園投運規模來看，截至2021年末，深圳國際已在全國37個物流節點城市實現布局，投入運營的項目增加至30個，總運營面積較去年同期增加71萬平方米至322萬平方米，綜合出租率91%，總體進入成熟運營階段。

數據來源：公司公告，觀點指數整理

從土地儲備上看，深圳國際已獲取物流園土地面積685萬平方米，規劃土地面積972萬平方米，且2021年兩項土儲指標的增速明顯高于開運營的增速，項目儲備量達到了已運營項目的2-3倍，可确保公司未來數年間穩定擴大運營規模。

物流園的開發拓展對資金需求較大，持續擴張使深圳國際資産負債率有所提升，但總體負債數據仍保持穩定。

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近年來，深圳國際一直致力于拓展“投建管融”的新商業模式，即在項目經營進入成熟期時，将項目權益置入物流基金或REITs，通過資産證券化的方式來實現資金回籠以及項目價值增值。

這種方式能為深圳國際帶來更理想的資金環境，形成自身的投資閉環邏輯。

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不過，深圳國際直至2021年才真正打通這一通道，于去年完成南昌綜合物流港項目置入基金，确認股東應占盈利1.75億港元，帶動物流業務利潤大幅提高。

數據來源：公司公告，觀點指數整理

觀點指數認為，深圳國際經營多年，僅在去年才打通資産證券化的退出通道，進度有待加快，“投建管融”是經過多家國内外物流相關投資機構成功驗證的模式，有待持續推進為股東帶來更多利益。

減慢的物流園轉型，華南物流園靜待佳音

從年報來看，深圳國際近三年來的物流業務收入和利潤貢獻大頭都是物流園轉型收入，指原來在深圳的一些物流園項目通過土地改變性質轉做住宅或商辦等，以達到出售和出租的目的。

數據來源：公司公告，觀點指數整理

得益于深圳城市更新的良好機遇，深圳國際在政策助力下推進旗下相當數量的物流園土地做功能調整與轉型，構建“投建管轉”閉環模式，為公司貢獻了可觀的收入和利潤。

不過需要留意到，目前該轉型業務面臨着國内房地産調控政策持續的沖擊，收入和利潤有較大的下降風險。

2021年，深圳國際物流園轉型升級業務收入較去年同期下降93%至港币3.2億元，主要受梅林關項目交付進度影響。梅林關項目二期“和雅軒”住宅單位于2020年全部售罄並交付買家，當年确認收入46.97億港元，然而去到2021年僅确認二期住宅裝修收入3.09億港元。

為抵禦風險、抗下行周期，並适當修飾期末營收數據，深圳國際選擇在2021年12月21日以27.88億元人民币的對價出售梅林關地塊項目公司35.7%的股權，提前釋放剩余價值。

數據來源：公司公告，觀點指數整理

梅林關項目分三期建設，其中三期住宅部分于2020年12月開啟預售，現已售罄，原來市場預計該項目住宅銷售收入和利潤将于公司2022年的财報中展現，現通過出售項目部分股權提前體現收益。

2021年，深圳國際物流園轉型升級業務貢獻股東應占利潤9.62億港元，同比小幅增長。目前，公司前海項目二期已于2021年3月開工，其中包含住宅部分9.1萬平方米，商業部分已建成但距離滿租還需時日。

另外，前海三期仍在規劃建設中，而體量巨大的華南物流園，距離完成規劃尚遠，尚未轉化，預計可以為公司貢獻收入仍需等待較長時間。

觀點指數判斷，由于建設進度問題，深圳國際的物流園轉型升級業務對公司收入和利潤的貢獻會在近兩年内明顯縮減，公司此時應更快推進轉型業務進度，同時加快旗下物流園資産證券化步伐。

原報告 | 敏于數，追本溯源，解讀地産深層次脈絡。笃于行，揭行業整體發展規律。