不良資産處置與投資，"逆市"中的"生意"

（2022.04.26）如今房企市場處于下行期，債務風險與投資新窗口共存，對于不良資産的投入如同沙里淘金。

2021年，銀行業累計處置不良資産3.13萬億元，再創歷史新高，其龐大的體量考驗各個機構對于繫統性風險的管控。業内人士指出，我國銀行業資産質量總體良好，但部分前期未充分暴露的不良貸款可能延遲于今年暴露出來，預計今年将迎來新一輪處置高峰。

自2020年以來，疫情"黑天鵝"與"三道紅線"的疊加給地産業帶來極大的沖擊，集體性違約信息接踵而至，這為不良資産的投資與處置帶來了誘人的機遇，同時風險也相伴而生。

宏觀層面來看，中國不良資産管理行業已經超過了15個春秋，資産質量得到進一步優化，風險加速出清。為提升地産行業風險抵禦能力和向實體讓利，商業銀行也同時加大了不良貸款核銷力度和撥備計提力度，使得資産質量好于預期。發展歷程中，行業從政策性業務逐步向商業化與市場化前進。

與此同時，參與主體規模也逐步壯大，從最初的四大國有AMC逐步擴增為地方金融管理公司、外資AMC、房企、專門不良資産基金和信托機構等。這些企業與機構在加速化解房企債務風險、助力出清、盤活存量資産、修復行業信用等方面發揮了舉足輕重的作用。

企業層面，部分企業的債務違約性引起了投資者的恐慌，債券融資已然"腰斬"，現金流承受較大壓力。"融資缺口"並同時讓開發商陷入流動性危機與"資不抵債"的困境中。如何在房地産低迷期階段，助力企業化解債務風險，準确歸納不良資産和挖掘剩余價值與投資收益？是各大金融機構與房企重點關注的問題。

當前的不良資産市場 "良莠不齊"，市場很難給予完全精确的估值。對于存在較大升值空間且具備潛在現金流的不良資産。資管公司與房企等機構針對標的選擇最佳的資産重組、重組模式、完善公司治理方式，這些動作的決策整體決定整個項目的收益。具有長期價值的不良資産，當前"債轉股"模式受到青睐。雖然這是傳統類的不良資産處置模式，但同樣具備現實意義。關鍵是如何确保原債權的本息、可觀的現金回報率等？

房地産資本市場的"並購"概念愈加受到關注。據觀點指數不完全統計，自2015年開始，房地産收並購便開始漸成規模，2021年數量超過45起，金額超過370億元。從目前案例來看，收並購市場整體呈現資金狀況表現優異的龍頭企業整合擴速、物企收並購加速的特征。在2021年的房企收並購中，買方集中于頭部企業，如龍湖、萬科、融創、碧桂園等超大型房企。

除此之外，當前近30%的項目是由多家企業合作開發，但當其中一家企業或項目流動性不足，其他參與房企很難"獨善其身"。優質企業是否願意收購出險項目或困難企業成為未知數。因此，下半年或短期内是否會出現大規模並購浪潮？未來並購市場的"藍圖"又會如何？

基于不良資産處置與投資，觀點機構将于5月舉辦線上資本圓桌，将邀請諸多投資機構、業内標杆，聚焦合作與重組，探讨地産金融機構如何助力房企"軟着陸"，實現合作共赢。