1月産業運營服務發展報告·觀點月度指數

觀點指數 近一個月繼續有多家企業拿下産業用地，從出讓條款來看，各地都嚴格限制套利空間，充分體現了對"去地産化"的決心。

作為北京豐台區未來發展規劃的重要組成部分，北京園博數字經濟産業園在近期開園，以該園區為代表，豐台區未來發展更傾向于為"獨角獸"企業提供政策支持。

上周（2022.1.10-2022.1.14）11只公募REITs活躍度有所回升，但依然較12月第二批REITs發行時有所降低，投資者或在積蓄資金靜待第三批産品的發行。

而從外資對中國的投資動向看，可以觀察到更加關心"新經濟"領域，並且希望以"混改"形式更深度參與中國的經濟發展。

多企業投得産業用地，嚴限套利空間

從月度投資動态看，繼續有多家企業成功拿下産業用地，分别為中新集團、中電光谷和中集産城。

數塊産業用地的出讓都充分體現了地方政府"去地産化"的決心。

從出讓條件中看，大部分設置了嚴格的投資強度要求，對宗地中建設項目也有嚴格規範。如南通出讓的幾塊産業用地，限制企業辦公與服務設施用地比例在7%，並要求受讓人"不得在受讓宗地範圍内建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓中心等非生産性設施"。

而中集産城以2.35億元摘得的東莞東城街道桑園社區第三工業園新型産業類更新單元（桑園更新單元），為東莞中心城區首宗單一主體工改M0項目。作為東莞市M0試點項目、"拓空間"試點項目，相當具有象征性。

該片區的發展規劃可參考2018年出台的《東莞市中心城區近期建設規劃（2016-2020年）》，其中提到東城桑園-溫塘片區的發展，未來會"以傳統産業轉型升級為低能耗低排放的都市産業集聚區"。

而在2019年發布的《東城街道桑園社區第三工業區新型産業類更新單元等10個更新單元劃定方案批前公示》上，就更具現化， "更新方向為産業及居住配套功能，建築總量為44.47萬平方米，包括35.66萬平方米（8.81萬平方米）的新型産業用房（RO建築面積）。"

另外，能看到中新集團和中電光谷所拿地塊都在南通市，中電光谷所摘的M21255地塊總價14771.22萬元，溢價率高達94%，顯示了該區工業用房資源具有相當的稀缺性。

東莞中心城區首單M0出讓，遵循"去地産化"政策邏輯

東莞作為大灣區重要的産業轉移承接地，産業園區開發走過了很多"彎路"，也因此收獲了大量案例，各種政策的變化給其他省市重要參考。

研究東莞産業園區建設的變遷，必須提到一個重要時段，則是在東莞推出M0用地之前，東莞曾一度推動以M1工業用地進行産業園區建設。

2013年，東莞市政府首次發布《東莞市産業轉型升級基地認定和管理試行辦法》，推進建設産業轉型升級基地，即在工業用地上建設以現代工業産業為主要建設内容的産業項目。

政策出台後東莞共批下9個項目，但最終結果不盡如人意，除少數一兩個項目外，其余項目均被認定為拿着便宜的工業用地開發商鋪寫字樓，房地産化嚴重。

為扭轉亂象，東莞市又在2016年出台《東莞市産業轉型升級基地認定和管理實施辦法》，提高産業引入門檻和明确企業稅收要求，依然未能完全好轉，最終東莞決定在2019年将《試行辦法》廢止。

2018年9月，東莞印發國内第一份M0管理辦法--《東莞市新型産業用地（M0）管理暫行辦法》，其後數年間再出多份文件增補條款，但歸根結底都是圍繞"禁止房地産化"的路徑在走，東莞的各種嘗試給之後諸多城市制定自身新型産業用地政策提供了重要參考。

在這種大背景下，依然能夠在東莞拍下中心城區M0的中集産城，值得作為樣本進一步觀察。

該地塊除了嚴格規定了投資強度及每年産值，更對研發投入和知識産權有所要求，文件中明确"每年度研發收入占銷售收入不低于4%"，並要求每年"I類知識産權不低于一件"。

M0之所以受到市場高度關注，原因是地塊允許部分分割銷售，中集這次拿的地塊允許分割轉讓的比例為49%，這對于産業園區投資方的現金流回籠有一定助益。

但從東莞經驗來看，各種限制條款的加碼，實際上将大部分鑽M0銷售套利空子的渠道堵死。

"1+3"格局形成，北京豐台聚焦獨角獸引進

作為國内標準化廠房開發的代表，聯東集團的規模化擴張戰略持續，月内錄得1個醫藥生物龍頭企業入駐，南京雨花經濟開發區項目的"拿地即開工"，以及2個重點合作簽約。

聯東在早前已正式進入産業投資領域，目前已有部分成果體現，旗下園區總體規模龐大，涉及入園企業上萬家，産業投資發展空間較大。

12月開園的北京園博數字經濟産業園是北京豐台區未來發展規劃重要組成部分，也是豐台區未來發展方向的縮影。

根據11月20日北京豐台區發布的《關于支持獨角獸企業在豐台區集聚發展的若幹措施》(又稱"獨角獸八條")，豐台區将構建以北京看丹獨角獸創新基地為引領，園博數字經濟産業園區、南中軸大紅門首都商務新區和麗澤金融商務區為支撐的"1+3"格局，助力企業集聚發展。

豐台區政府預計年投入10億元，在獨角獸企業空間載體、科技創新、成果轉化、上市補貼、高管個稅、固定資産投資等方面給予獎勵和補貼。

中關村豐台園為中關村最早規劃的"一區三園"中的一部分，目前已形成軌道交通、航空航天兩大千億級産業集群，以及新一代信息技術、智能裝備、醫藥健康、新材料四個百億級産業集群。

而以園博數字經濟産業園區為中關村豐台園里的"園中園"，未來規劃更聚焦于服務數字産業、智能制造等領域的獨角獸企業，這會逐漸成為豐台區未來發展的大方向，接下來可以重點關注對"獨角獸"企業的具體優惠政策。

2批REITs發行受追捧，熱度回落靜待下一批

上周（2022.1.10-2022.1.14）11只公募REITs平均換手率1.53%，成交金額平均值1.94億元，成交量0.36億份，活躍度有所回升，但依然較12月上半月第二批REITs發行時活躍度稍低，投資者或在積蓄資金靜待第三批産品的發行。

第二批公募REITs中，中關村産園REIT表現優異，。截至2022年1月14日，中關村産園REIT漲幅達到40.09%，在産權類公募REITs中僅次于鹽田港倉儲物流REIT的43.04%。

中關村産園REIT為北京發行的首單REITs，象征意義甚大，入池資産位于中關村軟件園里，該區域産業聚集性強，為全京産業園空置率最低區域，資産質量有充足保障，租戶穩定性較強。但仍需注意交通擁堵可能帶來的租賃需求外溢。

發行至今，生态環保、園區基礎設施、交通基礎設施以及倉儲物流類公募REITs累計成交金額分别達23.26、49.67、49.66和52.12億元，累計成交量分别為3.13、13.82、4.40、12.36億份。

從數據看，産權類REITs，包括産業園區和物流園區更受到投資者關注，交投活躍度更高。特别是一些市場化程度高、更貼合市場熱點的項目，漲幅會更加明顯，如中關村産園REIT。

蛇口産園REIT估值較低，主要因其資産更似商辦，市場想象空間較少。

外資内卷"新經濟"，參與混改是趨勢

近期産業與物流領域錄得重大合並事件，東久中國（D&J）與新宜中國（NewEase）完成合並，合並後新主體為東久新宜（DNE Group）。

東久和新宜均由孫冬平創立，分别為産業園和物流園平台，兩家企業除了創始人一樣，背後資本也有雷同，均有華平投資的身影。而華平剛剛推動了ESR對ARA的合並，完成了一次"新經濟"資源整合，這次東久新宜的合並再與"新經濟"契合。

除此之外，華平還在12月22日完成了總額為28億美元的亞洲地産基金募集，投資範圍同樣為"新經濟"，投資思路明确。

偏好"新經濟"並不是華平一家的選擇，而是外資普遍偏好。市場對于商辦物業的投資意欲漸低，對産業和物流的關注度則在持續升高。

但純物流領域由于近幾年有大量内外投資者參與，收益已經開始下滑，市場更傳言近期一個大體量物流資産包收購的資本化率已低于5%。除了收益率下降，地方對于物流用地的釋出也越來越少，更傾向于出讓給自帶産業的企業。

東久新宜将産業和物流進行結合可以說是找準了這個時機，以更好地滿足地方政府對物流項目的稅收要求，緊緊抓住了地方政府與投資者的關注點，未來在項目獲取上相信會較其他競争者更有底氣。

除了對"新經濟"資金傾斜外，外資參與混改也是未來一個趨勢。

東久在此前就已與臨港和電子城達成了深度合作，也在臨港參與主導下申報了臨港東久REIT，現已接近發行。

普洛斯作為中國高標倉領域的龍頭，雖然名義上依然是外資，但在中資财團推動的私有化下已形成混合股權結構。再通過與中國郵政、中國供銷集團、上海醫藥等央企、國企的深度合作，為自己創造了更廣闊的業務空間。

顯然，未來外資在中國參與産業園、物流園等"新經濟"領域的投資，是否能參與到國資混改或者在自身股權結構上更加靈活，将更為關鍵。