重磅發布 | 觀點指數·2021年度房地産企業銷售表現

觀點指數 2021年房地産市場表現分化明顯，上半年銷售行情火熱，商品房銷售量價齊升，同比增速維持高位。

下半年，行業調控趨嚴，按揭資源及貸款利率收緊，房企現金流面臨巨大壓力，拿地、投資、開工均處于低位。另外，房地産稅改革試點工作的推進，加大購房者短期觀望情緒。種種因素影響，加快了房地産市場下行的速度。

近期，中央政治局會議強調推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地産業健康發展和良性循環。

人民銀行和銀保監會聯合發布《關于做好重點房地産企業風險處置項目並購金融服務的通知》，明确提出支持房企發行債務融資工具、辦理並購貸款業務，進一步落實房企並購服務，托底房地産行業風險，預期房地預期行業将迎來一定的政策邊際改善。

面臨市場寒冬，房企正在轉變黃金時代的慣性思維方式，通過節衣縮食、區域結構調整等動作，向管理要紅利，向經營要效益。

過去的2021年，觀點指數對市場環境和房企經營動作進行不間斷監測、分析，在即将跨入2022年之際，面向全行業繼續發布“卓越指數·2022房地産年度卓越表現”的前序研究成果--2021年度房地産企業銷售表現，以展現地産行業過去一年的改變與收獲。

企業論衡篇

關鍵詞：銷售失速、行業出清、管理紅利

累計銷售增速首次轉負，44家房企突破千億

觀點指數發布的"2021年1-12月房地産企業銷售金額表現"研究成果顯示，前100房企實現全口徑總銷售金額12.8萬億元，同比減少2.4%，年内累計銷售增速首次轉負。

數據來源：觀點指數整理

12月單月，前100房企實現全口徑總銷售金額11276.5億元，環比增長41.1%，但對比2020年同期減少31.7%，在行業景氣下行的環境下，年底樓市銷售明顯失速。

碧桂園、萬科和融創1-12月錄得全口徑銷售金額7588.2億元、6203億元以及5976億元，同比增速分别為-3.8%、-11.9%以及3.9%。

數據來源：觀點指數整理

觀察2021年全口徑銷售區間分布情況，44家房企突破千億門檻，比2020年減少1家。8家房企銷售規模超過3000億元，與2020年數量持平。全口徑銷售位于2000-3000億元的房企數量由2020年的11家降至7家。

值得注意的是，2021年全口徑銷售突破6000億的房企僅有2家，分别是碧桂園、萬科，比上年減少1家。

數據來源：觀點指數整理

從整體銷售增速來看，前100房企中，33家全口徑銷售金額不及2020年，錄得銷售同比為負。其中，19家房企銷售同比降幅超過10%，6家房企降幅超過20%。

數據來源：觀點指數整理

從2021年各梯次房企銷售情況來看，位于前21-30房企全口徑銷售金額總和同比增長幅度最大，為7.9%。前51-70家房企同比增速最低，為-8%，該梯次的房企銷售位于450億元-900億元之間，基數不低，但融資能力以及抵禦市場風險能力一般，銷售降幅明顯。

超8成房企銷售未達標，市場寒流中逆勢前進

年初，多家房企根據市場預期和樓市研判，制定了年度銷售目標。但自8月以來，樓市銷售急轉直下，金九銀十旺季失色，難以如期完成銷售目標。

數據來源：觀點指數整理

觀點指數以30家發布銷售目標的房企為樣本，計算銷售目標平均完成率為93.3%，遠低于2020年同期104.8%的平均目標完成率。

30家樣本房企中，完成全年銷售目標的僅5家，分别是綠城中國、華潤置地、濱江集團、越秀地産以及首開股份，占比16.7%。16家房企銷售目標完成率位于90%-100%之間；8家房企銷售目標完成率位于80%-90%之間；剩余1家房企銷售目標完成率低于80%。

整體來看，房企年初對于樓市銷售較為樂觀，制定了積極進取的目標，但在下半年市場寒流沖擊下，樓市銷售行情脫離了預期軌道。

部分頭部房企表示将，會根據市場情況調整公司經營計劃和目標。例如在2021年全口徑銷售金額出現較大幅度下滑之後，萬科根據市場的反饋和遵循謹慎研判的原則，下調2022年的最低經營目標。其他頭部房企如保利和融創也在積極準備樓盤推售工作，将每天當成賣房的好日子，沖擊更高的銷售金額和回款目標。

12月，保利發展在廣州推出保利天匯、保利天珺、保利悅公館、保利羅蘭國際等多個項目，預售套數超過 2300套；融創為融創未來金融城、融創悅城等上海項目取得近3000張預售證，預計近期将開盤銷售。

行業出清利好優質房企，管理紅利成未來發力方向

數據來源：觀點指數整理

市占率方面，如觀點指數預計，2021年全國商品房銷售額将達到18.2萬億元，以此計算，前100房企市占率為70.6%，較2020年下降5.3個百分點，前50房企市占率為46%，較2020年下降3.5%個百分點。

當前房地産行業遭遇陣痛期，前100房企首當其沖，銷售下滑明顯，市場集中度出現下降。與此同時，調整還在持續，行業将加速洗牌出清。

考慮到當前房地産行業以穩為主的基調，以及在國民經濟發展中發揮支柱作用不會改變，未來房地産行業市場依舊龐大，行業出清空出的市場份額将由優質房企承接，行業機會向頭部房企集中的趨勢依舊持續。

當前，一些房企已經在組織架構和經營理念上做出改變，将提質增效放在首位，向提升管理效益索取紅利，這在房地産行業土地紅利屬性、金融紅利屬性減弱的當下顯得尤為關鍵。

近期，萬科内部發文，提倡節衣縮食，貫徹花小錢辦大事、費用最優、性價比最高等原則，在出行訂票、公務車使用、會議場地、海報與視頻制作等工作場景提出節省費用的要求。此舉體現了萬科提高費用管控與經營效益的決心。

除了萬科，部分房企如碧桂園、新城控股以及華潤置憑借自身的前瞻意識，通過調整組織架構進行費用管控，提升效益。

來源：觀點指數整理

調整的方向主要分為兩類：區域的合並，即對發展前景較弱的區域進行裁撤或合並，從而達到整合資源、降低管理成本的目的；區域的裂變，即對較大區域進行裂變，能夠縮短管理半徑，增加管理顆粒度，深耕區域市場，提升運營效能。

總結上述房企動作，未來降低管理費用率主要有兩個方向：一是費用把控更加嚴格，管理更加精細化；另一個則是聚焦區域深耕，做大百億銷售區域數量，利用規模效應減少銷售費用支出。

宏觀印象篇

關鍵詞：三條紅線、兩集中、房地産稅、良性循環

2021年，房地産行業整體政策基調依舊是堅持房住不炒，落實房地産長效管理機制，促進房地産市場健康平穩發展。

在此基礎上，調控政策密集出台，包括管控供給端的三條紅線、集中供地、銀行貸款集中管理、監管預售資金等，以及管控需求端的二手房成交指導價、房地産稅等政策。

來源：政府網站，觀點指數整理

10月23日，全國人民代表大會常務委員會做出關于授權國務院在部分地區開展房地産稅改革試點工作的決定。

近年來重要會議及文件中多次提及房地産稅，但相比此前表态，此次決定進一步明确了房地産稅試點的征稅對象、實施路徑以及試點期限等，目的是積極推進房地産稅立法與改革引導住房合理消費和土地資源集約利用，促進房地産市場平穩健康發展。

但另一方面，房地産稅的落地使樓市走向存在不确定性，購房者短期觀望情緒将加大，未來一段時間樓市銷售将可能繼續承壓。

對比往年，2021年房地産調控政策呈現出頻次高、範圍廣、程度深等特點，有效地抑制了房價上升。但與此同時，在調控趨嚴環境下，部分房地産企業面臨較大經營壓力，信用違約風險上升，市場預期受到沖擊，房地産行業進入明顯的下行通道。

來源：觀點指數整理

2021年9月以來，央行、銀保監會等多次舉行房地産相關會議，釋放信号。例如9月27日，央行貨币政策委員會第三季度例會上首次提及"兩個維護"，即"維護房地産市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益"。

10月15日三季度金融統計數據新聞發布會上，央行表示部分金融機構對試點房企"三線四檔"融資管理規則存在誤解等問題，已采取相應措施，指導主要銀行準确把握和執行好房地産金融審慎管理制度，保持房地産信貸平穩有序投放。

12月6日，中央政治局會議進一步強調推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地産業健康發展和良性循環。

來源：政府網站，觀點指數整理

回顧歷年中央政治局會議，"良性循環"概念為首次提出，是針對當前部分房地産企業陷入"評級下降融資受阻-房企資金承壓-購房者擔憂交付問題-銷售回款銳減-評級下降融資受阻"的惡性循環做出的新表述，也是确保房地産行業健康平穩發展的必要表态。

在多方釋放利好信号的前奏下，預計未來房地産行業将迎來一定程度的政策邊際改善。

行業掃描篇

關鍵詞：年中拐點、投資放緩、償債高峰

年中銷售遭遇拐點，全年商品房銷售或突破18萬億

2021年房地産市場銷售可以分為上、下半年兩個階段。

上半年行情火熱，商品房銷售量價齊升，疊加2020年上半年低銷售基數影響，全國商品房銷售同比增速達到38.9%的高位。

下半年，低基數影響不再持續，全國商品房銷售同比增速出現下滑。與此同時，行業調控趨嚴，按揭資源及貸款利率收緊，個别房企出現債務違約，難以按期施工交付，引起購房者的擔憂；另外，房地産稅改革試點工作的推進和落地，改變了市場預期，加大購房者的短期觀望情緒。

種種市場因素影響下，加快了商品房銷售的下行速度。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

國家統計局數據顯示，2021年1-11月，全國商品房銷售金額為16.2萬億元，累計同比增速回落至8.5%；全國商品房銷售面積為15.8億平方米，累計同比回落至7.3%。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

單月來看，自8月開始，商品房銷售金額出現兩位數同比回調，8月、9月、10月、11月分别為-18.7%、-15.8%、-22.7%、-16.3%。如果按照-16.3%的同比增速預測12月銷售數據，那麼2021年全年商品房銷售金額将為18.2萬億，較2020年17.4萬億增長5%。

另外值得關注的指標是銷售均價，下半年資金承壓，部分房企存在降價促銷，快速回籠現金的情況。在當前市場銷售不景氣環境下，商品房降價幅度比預期更大。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

根據國家統計局數據，8月-11月單月商品房銷售均價出現同比下降，增速分别為-3.7%、-3%、-1.3%、-2.7%。

數據來源：觀點指數整理

部分城市如長春、沈陽、唐山、南通、張家口等出台限跌令，維護房價和房地産市場的穩定。

觀點指數統計了15個出台限跌令城市相關數據，計算出商品房價格平均限跌幅度為13%。

開發投資增速放緩，交付硬約束下竣工後期回升

國家統計局數據顯示，2020年1-11月全國房地産開發投資累計完成額為13.7萬億元，累計同比增長6%，較1-10月增速下降1.2百分點。其中住宅開發投資累計完成額為10.4萬億元，累計同比增長8.1%，較1-10月增速下降1.2個百分點。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

開發投資增速放緩的主要原因是房地産融資政策收緊，房企資金承壓，對土地投資和建安投資有所猶豫和謹慎。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

具體來看，1-11月土地購置費為42225.2億元，同比減少0.6%。根據2021年土地成交價款走弱行情，預計土地購置費增速依舊呈現下行趨勢。

建安投資主要受新開工、竣工等因素影響。國家統計局數據顯示，1-11月全國房屋新開工面積為18.3億平方米，累計同比下降9.1%，降幅較1-10月擴大1.4個百分點；1-11月全國房屋竣工面積為6.9億平方米，累計同比增長16.2%，增幅較1-10月回落0.1個百分點。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

單月來看，由于前期土地購置面積減少以及資金充足等因素，房企新開工積極性較低，自4月開始，房屋新開工面積同比已經連續8個月為負，預計後續新開工表現依舊較弱。

竣工方面，房屋竣工面積單月同比增速在6月出現拐點，呈現先升後降的趨勢。主要原因是下半年房企整體資金趨緊，部分項目被迫停工，延緩了竣工交付日程。

但是考慮到交付硬約束，以及當前嚴格執行預售資金監管標準，房企有足夠的動力施工竣工，确保交樓，盤活預售資金。所以盡管竣工面積短期承壓，但觀點指數依舊看好後期的增速回升。

綜合考慮土地購置費、開工以及竣工等因素，觀點指數預期房地産開發投資額增速将進一步放緩。

房企融資受阻，銷售回款動能下降

作為資金密集型的行業，房地産的發展跟融資環境息息相關。

下半年，市場融資通道收縮，房企資金承壓，部分房企出現債務違約事件，市場預期下調，樓市看空情緒增強，住宅銷售銳減，這也進一步加劇了房企的資金壓力。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

從國家統計局公布的數據來看，1-11月份，房地産開發企業到位資金183361.7億元，同比增長7.2%，同比增幅較1-10月縮窄1.6個百分點。

其中，國内貸款、利用外資、自籌資金、個人按揭貸款、定金及預付款、其他到位資金的同比增速分别為-10.8%、-41.7%、4.8%、9.8%、17%、-3.4%。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

單月來看，11月房地産開發企業到位資金16765.1億元，同比減少7%，降幅較1-10月回升2.4個百分點。

主要原因是銀行按揭貸款加速審批，11月個人按揭貸款同比增長10.6%，較10月的增幅擴大9.6個百分點。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

雖然按揭有所好轉，但是受銷售景氣下行影響，房地産行業銷售回款動能（個人按揭貸款+定金及預付款）較年初有所減弱，11月個人按揭貸款以及定金及預付款總和同比增速為-7.9%，遠低于上半年數據表現。

數據來源：Wind，觀點指數整理

從内地A股房地産住宅開發闆塊數據來看，2021年二三季度房企銷售回款同比增速持續下降，其中第三季度房企銷售商品、提供勞務收到的現金同比減少10.5%，降幅接近疫情影響下銷售停擺的2020年第一季度。

數據來源：Wind，觀點指數整理

融資方面，2021年第一季度到第三季度，内地A股房地産住宅開發闆塊取得借款和發行債券流入現金總和同比增速出現下滑，其中第三季度降至-32%的歷史低位，顯示出房地産行業短時間内急速冷凍的融資環境。

預售資金監管加強，受限資金比例增大

2021年9月以來，随着房企負面輿情增多，多地加強預售資金監管，确保項目保留充足資金，順利施工竣工以及交付。

來源：觀點指數整理

根據不同城市預售資金的監管方案，監管口徑可分為預售款和工程造價總額，其中預售款的初始監管資金比例一般為10%-40%，工程造價總額的初始監管資金比例一般為工程造價總額的100%-150%。

監管資金将根據後續項目主體結構1/2、封頂、主體結構驗收、竣工驗收備案等工程進度節點進行提取。

數據來源：企業報告，觀點指數整理

根據部分房地産企業2021年中報披露數據，企業預售監管資金占貨币現金比例的均值為23.3%，其中比例最高的是碧桂園，達到31.9%；最低的為金地集團，比例僅為10.1%。

數據來源：企業報告，觀點指數整理

預售監管資金之外，房企财務報表里還披露其余的受限資金，包括各類保證金及因涉訴被凍結資金等。例如2020年末，花樣年和當代置業披露受限資金分别為37.1億元以及32.7億元，其中預售資金監管占受限資金比例分别為45%、48%，其余各類擔保金等受限資金占比為55%、52%。

除了上述披露的各類受限資金，房企還存在部分受限資金未曾披露，即"與合作方共同監管資金"。

與合作方共管資金主要來源于信托等金融機構在開發項目層面的融資。與房企發行股票、債券直融不同，這部分項目層面的間接融資用途更多地限定在項目本身開發上，不能用于償還整個集團的債務。

因此，從資金的償債能力自由度來看，與合作方共管資金應當歸于受限資金的範疇。目前僅有極少數房企如藍光發展公開披露此類受限資金。

數據來源：企業報告，觀點指數整理

在遭遇經營問題之後，藍光發展加大信息披露情況，積極維護市場信心。

2021年中報，藍光發展提到，貨币資金共有100.3億元，非受限部分3.3億元，受限制部分為97億元，其中受限資金包括預售監管資金64.05億元；與合作方共管資金24.43億元；各類保證金及因涉訴被凍結資金7.42億元以及境外受限資金1.09億元。

以此計算，藍光發展合作方共管資金占貨币資金比例為24.3%。

數據來源：企業2021年中報，觀點指數整理

與合作方共管資金占比跟少數股東權益占比有一定的正向關聯性，截至2021年年中，20家樣本房企少數股東權益占總權益比例平均值為39.7%，藍光發展對應的比例為51.9%。

考慮到近幾年來愈發頻繁的項目合作現象，以及少數股東權益占比均值水平，料房企未披露的與合作方共管資金等受限資金的比例較為可觀。

債務迎來兌付高峰期，房企積極融資緩解流動性風險

由于融資受阻、銷售回款動能減弱、預售資金監管加強等因素，房企資金面臨較大的壓力。此外，過往房地産企業為了撬動規模而發行的債券也将陸續到期，集中兌付壓力的來臨進一步加大房企資金需求。

數據來源：Wind，觀點指數整理

境内信用債方面，2022年共有3535.1億元信用債到期，其中上半年1508.8億元，下半年2026.3億元。

數據來源：Wind，觀點指數整理

美元債方面，2022年共有580.9億美元債到期，其中上半年311.2億美元，下半年267.7億美元。

整體來看，2022年是償債高峰期，尤其是上半年迎來美元債集中兌付，房企面臨較大的償債壓力。

自9月以來，在面臨資金吃緊、債券剛性兌付的情況下，房企積極通過多樣化渠道進行融資。

數據來源：觀點指數整理

其中，中國奧園、融創中國、旭輝控股、新城發展、龍光集團以及世茂集團6家房企通過股權端進行融資共計139.29億元，緩解部分流動性壓力。

數據來源：Wind，觀點指數整理

債權融資方面，一些央企、國企背景房企憑借更好的信用擔保和更低的違約風險，獲得較高的融資發行額度。

自9月以來，招商蛇口、華發股份、華潤置地以及保利發展分别完成發行103億、74.8億元、70億元以及50億元的信用債。

少數優質的民營企業如萬科、龍湖、金科以及寶龍也獲得債券發行的機會，分别完成發行20億元、10億元、18億元以及3億元的信用債。

過去幾年内，這些優質民營房企财務數據表現突出，償債風險可控，在融資環境收緊的環境下優先得到資本市場認可。

雖然民營房企發債金額不多，但相對發債金額，發債本身或許更具有積極意義，這意味着上述民營房企在當下有機會繼續實現"借新還舊"，确保企業的經營支出和正常運轉。

土地觀察篇

關鍵詞：集中供地、先熱後冷、規則調整

土地市場方面，2021年實施集中供地後，土地市場呈現出階段性出讓高峰。由于房企的開發節奏和資金限制等因素，整體土地市場先熱後冷趨勢明顯。

數據來源：Wind，觀點指數整理

觀點指數監測的100個重點城市數據顯示，1-11月成交土地規劃建築面積17.8億平方米，同比減少9.5%；成交總價45111.8億元，同比減少6.8%。

下半年單月成交土地建築面積同比下降趨勢明顯，8月、9月、10月、11月同比增速分别為-30%、-33.2%、-43.8%、-34.4%。

數據來源：觀點指數整理

具體到22個集中供地試點城市，5-6月第一批集中供地中涉及住宅用地902宗，供應建築面積1.2億平方米，成交數量850宗，成交建面1.1億平方米，成交總價10557億元，平均成交樓面價9732元/平方米，平均溢價率和流拍率分别為15.6%和5.8%。

房企出于擴充土儲與轉化年内銷售貨值等多方面需求，第一批集中供地拿地積極性較高。以溢價率作為觀察指標，重慶、深圳、廈門、合肥以及杭州等熱門城市土拍競争激烈，溢價率均高于25%。

集中供地政策的主要目的是引導土地價格趨向合理，從土地端管控傳導到房價和樓市，達到穩地價、穩房價、穩預期的效果。顯然，第一批集中供地出讓結果並沒有達到政策初衷。

根據第一輪集中供地反饋結果，多個試點城市延期出讓土地並調整競拍規則，主要的調整方向包括溢價率限制在15%以内，加強購地資金審查以及嚴禁馬甲公司參拍。

數據來源：觀點指數整理

9月多個城市第二次集中供地重新啟動。從出讓結果來看，第二批集中供地供應住宅用地990宗，成交數量621宗，成交建面7214萬平方米，成交總價6367.4億元，平均成交樓面價8827元/平方米，平均溢價率和撤牌流拍率分别為4.3%和37.3%。

與首輪集中拍地場面不同，第二次集中供地房企拿地積極性較低，底價成交、流拍撤牌成為土拍主旋律。

第二次集中供地整體遇冷，主要原因是三條紅線和銀行貸款集中度管理等調控政策持續發揮作用，行業融資通道縮窄，房企資金壓力驟增，需要嚴控土地投資，開源節流。

來源：觀點指數整理

第三次集中供地依舊沿用限溢價率、限購地資金來源以及限馬甲的出讓規則，但部分城市放寬了一些出讓要求，例如杭州改"競品質為"定品質"，取消現房銷售條款，地塊達到封頂價之後不再競自持或者配建。

蘇州出讓土地保證金比例一律下調30%，首繳土地出讓金比例降低至50%；南京則放寬了對競買企業的限制，不設置報名競買、合作開發和股權轉讓要求，同時下調房企資質要求。

數據來源：觀點指數整理

根據部分試點城市第三次集中供地情況，可以看到杭州、深圳、廣州等多個城市流拍率相對第二次集中供地有明顯回落，但土地市場整體表現依舊疲軟，土地溢價率處于低位，央企國企成為拿地主力，壓艙石意味明顯。

縱觀年内的集中供地政策，各地土拍細則根據市場反饋不斷調整，最終達成一個較為合理的政策區間。

但土地市場能夠順利回暖，還取決于房企的資金充足程度和購買意願。雖然目前融資環境邊際改善的信号陸續釋放，但距離傳導到房企市場主體仍然需要一段時間，預計短時間内土地成交依舊承壓。