11月中國長租公寓發展報告·觀點月度指數

观点指数研究院

2021-12-16 18:31

  • 為緩解城市住房壓力,保障性租賃住房被頻頻提及;企業層面,自如和樂乎公寓開業積極性有所提升。

    觀點指數 随着城鎮化的推進,城市青年住房高消費與居住環境的矛盾凸顯,加快發展保障性租賃住房和緩解城市住房壓力成為重點工作。

    企業拓店方面,自如、泊寓、樂乎公寓等長租企業有新增項目入市,其中泊寓新增入市大型租賃社區紫金·泊寓,可提供租賃住房2800套。

    而企業新增開業項目布局,以一線城市為主。

    從整體城市租金來看,多地租賃市場降溫持續,租金有所下降,預計12月将繼續降溫,租賃市場逐步進入春節前的租房淡季。

    随着政策端對于資産證券化的支持,未來住房租賃REITs将迎來更大的發展可能。

    盡管重資産住房租賃項目前期資金需求大,盈利周期長,但穩定的現金流、持續的經營能力等優勢可以滿足公募REITs的諸多要求,同時公募REITs可以提供優質的退出渠道。

    加快推進保障性租賃住房建設,非改租陸續落地

    今年來,為緩解城市青年住房壓力,多項租賃住房相關政策争先落地,加快發展保障性租賃住房更是成為住房保障工作及緩解城市住房問題的重中之重。

    來源:各政府官網,公開資料,觀點指數整理

    今年7月頒布的《關于加快發展保障新租賃住房的意見》明确提出,擴大保障性租賃住房供給,緩解住房租賃市場結構供給不足,推進建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度,促進實現全體人民住有所居。

    今年以來,多地積極響應,加快推進保障性租賃住房的落地。

    11月,廣東、上海、山東、海南等地因城施策,落地多項利好政策,加快推進保障性租賃住房發展,主要從多渠道供給、稅收優惠政策、配套公共服務等方面支持保障性租賃住房建設。

    近日各地發布的十四五計劃中,都提出大力發展保障性租賃住房,如廣東提出"十四五"期間籌集建設保障性租賃住房74.05萬套(間);上海提出"十四五"期間建設籌集保障性租賃住房40萬套(間)。

    目前,住建部數據顯示。全國40個城市計劃新籌集保障性租賃住房93.6萬套,1月至9月已開工72萬套,占全年計劃的76.9%,完成投資775億元。南京、無錫、甯波、佛山、長春、南甯等6個城市已完成年度計劃。

    對住房租賃企業而言,未來全流程或模塊化參與到不同城市之間的保障性租賃住房建設管理中,會是企業打破城市依賴性及進入不同城市的機遇及挑戰。

    随着城鎮化推進,大城市的住房問題凸顯,主要體現在住房消費與居住體驗不對等上面。相信随着各地加快推進保障性租賃住房的建設,租賃市場供給增加,能夠有效緩解城市住房壓力,真正響應"讓全體人民實現住有所居"的号召。

    例如,北京印發《關于天竺萬科中心等商業辦公項目改建宿舍型租賃住房的意見》,資料顯示同意天竺萬科中心D座、萬科28街區2#樓商業辦公項目改建宿舍型租賃住房項目。該項目是順義區首批利用閑置商業辦公用房改建宿舍型租賃住房項目,建成後,預計将提供宿舍874間,能較大程度解決周邊職工的居住問題,緩解區域職住平衡壓力。

    事實上,甯波、鄭州、廈門、天津等多個城市已陸續頒布非改居、非改租等相關政策,将商業、辦公、工廠等非住宅存量物業改造成租賃住房。目前已入市的非改租項目有誼·魔方公寓上海吳泾華師大店、虹寓泊寓PLUS、城品·窩趣公寓等。

    随着非改租、非改居政策的推進,能夠促進閑置資産的活化利用,增加住房供給,而存量改造能力是市場化長租企業不可或缺的。

    企業拓店積極性高漲

    11月,企業拓店積極性高漲,自如、泊寓、樂乎、有巢等企業有新增項目落地。其中自如新增開業6個項目,樂乎新增開業4個項目。

    來源:觀點指數整理

    11月,港資企業恒隆地産旗下長租公寓項目--武漢恒隆府成功舉行封頂儀式。武漢恒隆府是恒隆地産旗下的高端服務式寓所品牌推出的首個項目,整個項目由三棟超高層塔樓組成,可提供住房約500套。

    值得注意的是,自如新增開業産品均為自如旗下集中式獨棟産品線--自如寓新入市項目。近期開業的自如寓·青年匯、Funhub自如寓項目均是其集中式産品線項目。

    未來,自如将在集中式與分散式兩端同時發力,在豐富産品線的同時,在集中式與分散式之間形成優勢互補。

    城市分布上,樣本企業新上線項目落地上海最多,其次是北京。企業新增落地項目以一線及新一線城市為主,一線城市仍是企業開拓的首選。

    租賃市場降溫持續

    從租金單價來看,繼畢業季、國慶、中秋租房高峰期過後,多個城市租金單價水平持續降低,租賃市場降溫持續。

    數據來源:全國房價行情網,觀點指數整理

    11月北京租金單價達119.48元/月/平方米,是唯一租金平均單價突破100元/月/平方米的城市,位于全國首位;其次是上海,平均租金單價為94.04元/月/平方米。值得注意的是,上海、杭州、南京、廈門等地租金單間從9月開始一直呈下降走勢。

    同比方面,多個城市較去年同期實現上漲,租賃市場活躍提升。其中,蘇州同比漲幅最大,達37.99%。而廣州、深圳近三月的同比漲幅也不容忽視、廣州、深圳近三月租金同比漲幅在29.69%到43.53%不等。

    環比方面,一線城市除北京實現環比上漲1.2%之外,廣州、深圳、上海均出現下降,其中深圳降幅最大,達4.23%。其他城市除成都、蘇州和福州外,均出現不同程度下降,降幅從0.33%到5.71%不等。

    租房旺季過後,城市租金單價較上月出現不同程度下降,租賃市場降溫持續,預計12月租賃市場将繼續降溫,多地陸續步入春節前租房淡季。

    住房租賃融資渠道多樣

    11月,住房租賃融資企業主要是國企和500強民營企業,如保利、濱江等。住房租賃公司債及資産證券化産品成房企融資的重要方式,融資渠道包括小公募、公司債券、ABS、類REITs。

    來源:觀點指數整理

    目前租賃住房融資渠道主要有三類:股權融資、債券融資、現金流融資,其中現金流融資包括保理融資和資産證券化(ABS、CMBS和類REITs)。随着政策端對于住房租賃REITs的支持,租賃住房類REITs産品關注度不斷升溫。

    其中,月内保利發展拟發行100億租賃住房資産支持證券化産品,底層資産選定廣州天悅養老公寓、長沙麓谷林語、長沙保利國際廣場、重慶林語溪、沈陽溪湖林語、天津大都會、汕尾金町灣、成都198拉斐等項目作為首次資産標的,首期發行規模約10億元。

    而長沙麓谷林語、長沙保利國際廣場、重慶林語溪規劃為辦公,以及沈陽溪湖林語、廣州天悅養老公寓都不是真正意義上的住房租賃項目,相較真正的REITs産品而言,類REITs産品資産囊括的項目更為寬泛,約束更少。

    住房租賃真正意義上的公募REITs還未實現,而穩定現金流是實現住房租賃REITs的重要條件之一。觀察當前重資産租賃住房項目,前期投入大,回籠資金時間長,相關稅收優惠政策需要依靠當地落實的情況而定,要實現穩定現金流對于企業的運營管理能力有很大的要求,住房租賃REITs的真正落地将是長期過程。

    政策端早于2015年就提出推進REITs試點,今年7月,保障性租賃住房被納入公募REITs試點項目。以保障性租賃住房作為住房租賃公募REITs的切入點,為住房租賃資産證券化起引導性作用,加之自持租賃用地供給增加,未來住房租賃REITs将迎來更大發展空間 。

    撰文:許偉英    

    審校:歐陽穎



    相關話題讨論



    你可能感興趣的話題

    租賃

    長租公寓

    租賃REITs

    租賃住房