11月廣州房地産市場報告 | 供應放量 新房網簽回升

觀點指數 廣州2021年1-10月經濟運行情況出爐，房地産開發投資同比增長14.5%，增速較去年增加11.7個百分點，較2019年下降2.8個百分點，結合今年房地産行業的發展情況來看，固定資産投資較為平穩，預計短期内市場不會出現太大波動。

市場交易方面，繼續維持行業健康發展和年末各方"沖業績"的背景下，11月廣州新建商品房成交量達到今年6月以來的最高點；同時,企業積極取證、推售，多個項目預售取證超過500套，過千套的項目亦有3個，一改此前一棟樓辦一張預售證的風格。

另外,南沙區兩個新盤近期入市，或助推年末區域新房市場熱度提升。

加快發展租賃住房市場

廣東省人民政府辦公廳日前發布《關于加快發展保障性租賃住房的實施意見》，指出包括廣州、深圳在内的十個城市為發展保障性租賃住房的重點城市，主要解決新市民、青年人等群體的住房困難問題。

實施意見要求，廣州和深圳市單列租賃住房用地在年度住宅用地供應計劃中，占比原則上不低于10%。

這意味着在"房住不炒"的基調下，租賃住房市場将會獲得廣闊的發展空間，而保障性租賃住房的發展空間則相對更大。

根據相關規劃，廣州5年内将籌建保障性租賃住房66萬套，而今年計劃籌集17萬套。

在發力保障性租賃住房的同時，廣州也修訂了《關于印發廣州市發展住房租賃市場獎補實施辦法的通知》，同步發展普通租賃住房市場，鼓勵市場積極參與住房租賃業務。

按照該通知，建設租賃住房、"非住改租"、城中村租賃住房品質化提升等多種情形都有機會獲得住房租賃市場獎補，與修訂前相比，部分情形下的獎補力度有所提升。

此外，還特别提到為環衛工人、公共交通一線從業人員等群體提供租賃住房，在一定條件下可獲得補貼。

根據日前廣州市住房和城鄉建設局發布的項目清單，今年第四期住房租賃市場專項資金拟獎補補貼類項目22個，獎勵類項目43個，獎補資金合計達到1.57億元。

随着獎補實施範圍擴大及力度加大，規模化租賃住房市場有望進一步開拓市場，獲得更充分的發展。 

産業引入與集中供地挂牌

據觀點指數監測，11月廣州成交10宗非住用地，均為底價成交的産業引入地塊，包括今年一直在推地的黃埔和天河金融城，其中金融城今年成功出讓了6宗地塊。

黃埔區本月成功出讓3宗地塊，其中一宗為商務兼容商業用地，由科學城集團競得；兩宗為二類工業用地，由廣汽本田競得。

據了解，今年8月廣汽本田新能源汽車産能擴大建設項目勘察設計進行了招標，項目位置與本次出讓的NP-B2-1地塊所在位置吻合，即廣汽本田擴産項目用地已經完成出讓，該項目預計于2024年竣工，屆時可年産新能源車12萬輛，提升黃埔區新能源汽車産業的發展水平。

金融城方面，鵬瑞地産斥資近50億元拿下一宗綜合體地塊，根據地塊出讓條件，該地塊将開發為總部企業辦公、商業、服務型公寓、五星級酒店等綜合體。該項目或将成為鵬瑞地産在廣州首個獨立操盤的項目，此前鵬瑞曾打造出"深圳灣壹号"等高端項目。 

另外，根據商務部消息，知名便利店品牌羅森已在廣州啟動投資布局粵港澳大灣區總部項目，拟将區域總部設在廣州黃埔。

廣州今年第三批集中供地亦于11月挂牌，供地數量較前兩次明顯減少，僅出讓17宗地，主要是增城區土地出讓比例大幅下降。

另外，中心城區依然供應緊缺，僅海珠區有一個地塊出讓，意味着天河區、越秀區今年宅地"零供應"。

此外番禺、白雲、從化三區共有5個流拍地塊重新挂牌，其中番禺、白雲共3宗地塊起拍價下調，白雲區太和鎮沙亭北路南側地塊降價幅度近21%，而番禺的2宗地塊降價幅度分别為11.5%和14.2%。

城市更新速度放緩

廣州城市更新項目進度趨緩，11月僅監測到3個項目有新動态，分别為增城簡村、荔灣東塱村和黃埔南崗村。

增城簡村曾于10月中旬短暫挂牌，時隔一個月後重新挂牌，主要招商合作條件未作出調整，但在産業上面提出引入北創營廣州信息科技衆創空間、環球商品貿易港直播電商基地、奧特萊斯購物中心、服務式公寓等。

奧園參與的東塱村引入世紀金源成為項目合作方，該項目于今年1月确認奧園為合作企業，将打造集商業和濱水休閑帶為主體的商務辦公集聚區及河岸公園生活區。

供應開閘，成交回升

伴随着房企融資途徑逐漸恢復、年末項目促銷力度加碼、個人房貸放款周期縮短等多重利好因素，11月廣州房地産市場成交上升，同時供應端批準預售套數保持高位，市場去化周期再延長。

據觀點指數監測，11月廣州新建商品住宅網簽9230套，環比上升33.7%；網簽面積97.76萬平方米，環比上升30.5%。

新建商品住房批準預售套數18651套，供應持續放量，連續三個月保持高位；批準預售面積191.39萬平方米，環比下降9.6%。

月内僅天河區無新批準預售，中心城區中越秀區批售了粵海·壹桂府，荔灣區批售了力迅西關雅築、珠江西灣里，海珠區批售了中海觀雲府。

另外，近期單個項目取證套數擴大，上月7個項目取證超500套，其中2項目取證超千套；本月10個項目取證超500套，其中3個項目取證超千套，而此前這種情況比較少見。

推測企業在減少土地購置的同時正在加快發展中項目的施工進度，以配合企業加快銷售、回籠資金的節奏。

 
數據來源：觀點指數整理(統計周期為2021年10月26日-11月25日)

截至11月末，廣州市新建商品住宅可售套數超過10.3萬套，可售面積1109.91萬平方米，去化周期11.4個月，環比增加0.3個月。

分區來看，本月供應不足的天河區和從化區去化周期縮短，另外越秀區、荔灣區、白雲區去化周期亦有不同程度的減少，其余各區除海珠區外去化周期小幅度上升。

房企推新熱情高，橫瀝島再迎新盤 

據觀點指數不完全統計，樣本企業于月内共有11個項目加推，5個項目開盤，共推出約3400套住宅單位，其中僅越秀一家企業就貢獻了3個項目和1個開盤，成為本月推貨主力。

企業推新熱情較高，月内新開盤項目分别為南沙的葛洲壩灣區金融城和陽光城麗景半島、荔灣的力迅西關雅築、增城的合景臻尚溋府以及番禺的越秀星寰。

葛洲壩灣區金融城是橫瀝島尖開盤的第三個項目，此前僅旭輝曜玥灣、美的江上沄啟兩個項目開盤，灣區金融城相比其他兩個項目更接近"橫瀝"地鐵站，但同時亦緊鄰鳳凰二橋，一定程度上環境體驗或會受到影響。

價格方面，灣區金融城與美的江上沄啟接近，比旭輝曜玥灣稍低，首次開盤采用一口價36040元/平方米的方式銷售，去化近5成，由于下半年行情較差，灣區金融城開盤熱度較其他項目要低。

11月開盤熱度最高的項目為力迅西關雅築，該項目位于陳家祠片區，距離"陳家祠"地鐵站約100米，居住價值很高，開盤去化近8成，首推89-107平方米的三房戶型，均價約75000元/平方米。

目前仍有多個大量取證的項目尚未入市，包括富頤華庭、中海觀雲府等，這些項目或許可以為提升廣州樓市的年末行情提供機會。