11月深圳房地産市場報告 | 樓市成交上揚 多項新政面市

觀點指數 月内，深圳對多個房地産市場相關政策征求意見，包括"非住改保"、正式上線二手房交易網簽繫統並發布相關使用的通知，以及鼓勵開發企業探索7天無理由退房機制等，均屬于新制度或新模式的嘗試。

另外，深圳市城市更新和土地整備局發布了《深圳市城市更新項目搬遷補償協議示範文本（征求意見稿）》，推進深圳城市更新實施流程更加流暢，並逐步形成規範。

市場方面，新建商品房成交繼續回暖，二手住宅成交則止跌回彈，表明在個人房貸額度緩解、房地産企業融資邊際寬松的情況下市場信心或有所恢復。

住房供應繼續發力，"非住改保"征求意見

深圳市住房和建設局發布了《關于既有非居住房屋改造保障性租賃住房的通知（征求意見稿）》，提出将閑置和低效利用的商業、辦公、旅館（酒店）、廠房、研發用房、倉庫等非居住存量房屋改造為保障性租賃住房。

一方面，深圳部分非住宅存量房存在空置率高企、利用效率低下的情況，而面對大量的新增人口，租賃住房存在很大的缺口，"城中村"又成為多數人在深圳的落腳地。因此，"非住改保"成為深圳盤活存量土地資源、解決住房問題的方式之一。

另一方面，保障性租賃住房的發展，是在以往鼓勵規模化租賃的基礎上進行了調整。租賃住房的發展存在着改造投入大、回報低的問題，導致市場參與積極性較低，而保障性租賃住房的發展可以獲得更大程度、更完善的政策支持，可行性相對更高。

但目前"非住改保"模式還在探索階段，如何創造發展"非住改保"的有利條件、充分發揮市場作用将是政策完善的重要走向。

從深圳發展保障性住房的整體情況來看，根據相關規劃，深圳全市十四五期間将籌集公共住房40萬套。

寶安區本月發布的政府工作報告中提到，寶安區"十四五"期間将籌集公共住房8萬套以上，即寶安區承擔了深圳公共住房的八分之一，是"十四五"期間承接居住需求的主力區域之一。

市場管理方面，深圳二手房交易網簽繫統于11月19日正式上線，引入單邊代理模式，經紀人從原本的撮合交易變成為委托人争取更高的利益，房地産經紀的業務邏輯将會轉變。

深圳市房地産中介協會在該繫統上線後發布《關于進一步規範發布房源廣告的通知》，要求中介機構及人員向委托人獲取有效房源信息編碼後方可對外發布相應房源信息，但對于經紀人在新模式下的交易規範和服務費用等未有明确規定，因此仍需等待相關的細則出台，才能充分了解單邊代理模式的運行。

此外，深圳龍崗區住房和建設局發布《龍崗區關于房地産項目全周期管理的指導意見（征求意見稿）》。

意見中提到，鼓勵開發企業探索7天無理由退房機制，此舉将有助于保障購房者利益，亦令房地産項目更注重自身的建築質量，謹慎宣傳項目亮點等。

集中供地收官，全年宅地成交158公頃

11月底，深圳完成今年第三批住宅用地集中供應，成功出讓11宗地塊，其中7宗底價成交、4宗封頂價成交，有3宗地進入競配建環節，合計收金368.37億元。

從成交結果來看，深圳地鐵斥資178.51億元拿下5宗地塊成為最大赢家，均為底價成交；深業集團通過競配建拿下光明區、南山區各一宗地塊；深物業亦在多輪競配建面積後拿下光明區龍玉塘道地塊。

本次集中供地中有所收獲的民企分别為鴻荣源和星河控股，前者底價拿下寶安區新安街道地塊，後者則以封頂價收獲龍崗區寶龍街道地塊。

從全年表現來看，深圳今年完成宅地供應157.65公頃，而年初計劃供應面積為149.3公頃，目標完成率105.6%，建築面積合計557.93萬平方米。除集中供地外，今年2月末深圳還成交了一宗龍華區的居住用地。

縱觀全年居住用地供應，鹽田區、羅湖區、大鵬新區缺席，其余8區均有地塊供應，而商品住房用地供應上福田區亦缺席，原因是福田區今年唯一出讓的宅地将建設出售型人才住房。

商品住房貢獻最多的是寶安區，6宗地塊用地面積達到44.66公頃，建築面積超過109萬平方米。

城市更新方面，月内寶安區兩個城市更新項目發布延期公告，項目有效期将延長，此外亦有項目完成立項或進行實施主體公示。

深圳城市更新仍在正常推進中，但對比第三季度，近期公告數量有較大幅度下降，推測在一定程度上是受到"防止大拆大建"的通知影響。

二手成交止跌，一手供應維持放量

年末深圳一手住宅供應維持高位，核心區包括南山區、福田區等多個地區均有數個項目獲得預售許可，令市場熱度出現上升；加上房企融資環境邊際寬松，購房者觀望情緒有所下降，11月深圳房地産市場一二手成交均較10月有所上升。

據觀點指數監測，11月深圳新建商品住宅成交5644套，成交面積55.62萬平方米，環比上升14.5%，同比下降11.3%。成交前三位的區域依次是寶安區、光明區和深汕合作區。

寶安區網簽主力為玺玥華府，光明區為萬豐海岸城、金地峰境瑞府，深汕合作區為半山潤府。

 
數據來源：深圳市房地産信息平台、觀點指數整理

二手商品住宅成交結束長達7個月下跌,11月網簽2211套，環比上升37.8%；成交面積20.92萬平方米，環比上升39.1%，同比下降58.4%。

深圳市房地産信息平台數據顯示，11月全市新批預售商品住房項目20個，共10263套，新批供應面積105.51萬平方米，保持較大供應量。

由于新批準預售保持較高水平，深圳住宅供需壓力短期内緩解。截至11月末，深圳全市新建商品房庫存面積280.51萬平方米，庫存套數27985套，去化周期為5.5個月，較10月上升1個月。

項目方面，11月獲批預售的20個項目有13個于月内上線購房意向登記繫統，另外有4個現售項目開盤。

從意向登記情況來看，登記人數超過加推項目數量的有南山區的深鐵懿府、臨海攬山禦園，福田區的海德園、中洲濱海華府，寶安區的榕江壹号院和光明區的深鐵瑞城；南山區和福田區還分别有中泰印邸和富通上舍開盤，熱度較同區其他項目要低一些，前者是由于所在的南油片區環境較差，居住的舒适度低，而後者則是因為定價偏高。

總體而言，随着供應穩定放量、熱門區域的存量項目逐漸釋放，深圳房地産市場熱度回升，剛需人群的選擇空間擴大，購房者可以更從容地作出選擇。