11月上海房地産市場報告 | 集中供地收官 樓市供需兩旺

觀點指數 11月，上海房地産新建住宅供需兩旺，第五批次房源供應穩定，月内共有25個項目開盤，其中17盤日光，14盤觸及積分制。

供應上，多數第五批房源取證待開，12月仍有穩定供應，将帶動成交平穩運行。

土地市場方面，月末上海第三批集中供地開拍，本次出讓住宅用地57幅。其中27幅為商品住宅類地塊，9幅租賃住房用地及21幅征收安置房用地。

租賃住房用地及征收安置房用地均于本月29日完成出讓，27宗商品住宅用地于11月29日-12月4日分批出讓，27宗商品住宅用地共摘金467億元。

政策方面，上海加快推進保障性租賃住房統籌工作，指出于"十四五"期間，計劃新增建設籌措保障性租賃住房47萬套(間)以上。

加快推進保障性租賃住房發展 

月内，上海印發《關于加快發展本市保障性租賃住房的實施意見》，指出于"十四五"期間，計劃新增建設籌措保障性租賃住房47萬套(間)以上。

《意見》對保障性租賃住房規劃了多種支持政策，包括土地規劃、稅費、融資、引導國資進入、配套公共服務等，支持保障性住房加快發展。在土地規劃方面指出，今後凡新出讓租賃住房用地和新建商品住房，配建不少于15%的開發企業自持租賃住房，主要用作保障性租賃住房。

 數據來源：觀點指數整理

融資方面，通過長期貸款、發行債券、保障性租賃住房REITs等，拓寬融資渠道；在稅費上對企業采取一定的優惠政策。對于非改住類保障性租賃住房，水、電、氣價格執行民用標準，為租戶落實基本的公共服務，減輕生活成本。

《意見》的落實意味着保障性租賃住房進入發展快車道，有望緩解新市民的住房困難問題。在規劃下，地方國企将更大程度地參與保障性租賃住房的建設工作中。

近幾次集中供地中的租賃地塊拿地主體主要是地方國企，要關注到的是有部分地塊是長租品牌與國資組成子公司共同獲取，未來入市的租賃社區或交由長租品牌方運營管理。未來保障性租賃住房REITs的進一步落地或将為資方提供退出渠道，形成投資閉環。

集中供地：底價托底與一次報價兩極分化

11月29日-12月3日，上海進行第三批集中供地競拍，本次出讓住宅用地57幅。其中27幅為商品住宅類地塊，9幅租賃住房用地及21幅征收安置房用地。

其中，27宗涉宅地塊全部成交，包括24宗普通商品住宅用地，2宗城中村改造商品住宅用地和1宗雙定雙限地塊，共摘金469.19億元。對比全年三個批次的集中供地情況，溢價率呈現逐步降低的趨勢，三個批次的普通商品住宅用地溢價率分别為5.78%、3.86%、3.33%。

 
數據來源：上海土地市場、觀點指數整理

本次拍地體現出底價成交與一次報價成交兩極分化的現象，共有9宗地塊溢價，報價過程均觸及中止價，進入一次報價程序，9宗溢價地塊溢價率最高為9.39%，最低為7.99%。

從流拍撤牌的表現上看，三個批次均無流拍地塊。值得注意的是，二批次供地有7宗遠郊地塊因報名人數不足而撤牌，第三批供地整體熱度實際高于第二批供地。

 
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本批次合計19宗地塊集中于五大新城，占比70%。臨港自貿區有較多地塊供應，本次成交6宗，其中5宗被臨港城投、港城開發、金橋等地方國企摘得，另外1宗被大名城、陝建地産聯合體摘得。

從具體成交來看，本批次集中供地體現出：高熱度地塊一拍即進入一次競價流程；低熱度地塊地方國企托底的特點，上海城投、臨港城投、港城開發、上海金橋等上海地方國企拍得多宗地塊，而高熱度地塊競争激烈，招商蛇口獨立拿下浦東新區高行鎮地塊，聯合象嶼、江蘇海鷗拿下青浦區西虹橋蟠龍路西側地塊。

此外，招商蛇口還聯合南山控股底價拿下嘉定區南翔鎮地塊。本輪集中供地，招商蛇口共參與拿地3宗，涉資105.91億元，金額及數量均位居前列。

此外，本地房企大華參與了位于其大本營寶山的顧村大型居住社區地塊競拍，但在一次報價環節未能取勝，最終地塊由百里控股以21.49億元競得。但其後大華通過一次性報價，以19.48億元競得關注度較高的闵行區華漕鎮MHP0-1403單元67-02地塊，樓面價33475元/平方米，溢價率8.33%。

供需兩旺，内環熱門項目集中入市

11月，上海房地産新建住宅供需兩旺，第五批次房源供應穩定，月内共有25個項目開盤，其中17盤日光，14盤觸及積分制，本月觸及積分制的比例較高，主要由于内環熱門項目集中入市影響。

從項目的去化看，整體去化較好，但仍存在一定的分化。内環熱門闆塊去化較強，本月共有10個均價超10萬/平方米的項目開盤，其中9個項目觸及積分制，僅濱江一品苑去化較差。

前灘兩個熱門項目表現出色，晶鴻名邸入圍積分97.23分，滬籍已婚無房客戶需要219個月社保才能入圍，東方惠雅入圍積分87.44分，需要196個月社保才能入圍。

 
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月内，仁恒有三個項目入市，浦開仁恒世紀金橋、仁恒海上源均觸及積分制，其中前者入圍積分78.06，該項目往期開盤去化表現出色，當日去化率均為100%，其中一期2批次于4月開盤，開盤積分為75.6分，對比往期成交均價，均為70277元/平方米，無明顯波動。而後者則位于東外灘闆塊，月内推售299套，成交均價為11.5萬元/平方米，入圍積分為50.68分，銷售超50億元。

從供應上看，多數第五批房源取證待開，12月仍有穩定供應，将帶動成交平穩運行。但是否有第六批入市房源尚未可知，若新一批集中入市房源較晚公布，則1月或将迎來供應缺口。