2021年1-11月房地産企業銷售表現·觀點月度指數

观点指数研究院

2021-11-30 18:41

  • 金九銀十低潮之後,房企銷售繼續保持低位,11月前100房企全口徑總銷售金額8647.1億元,同比下降34.1%,環比下降2.6%。

    銷售保持低位,累計同比增速回落至2.3%

    資金壓力下,往年的貨值鋪排節奏不再适用,11月房企依舊加大樓盤推售力度,促進現金回籠。

    觀點指數發布的“2021年1-11月房地産企業銷售金額表現”研究成果顯示,前100房企實現全口徑總銷售金額117830.7億元,同比增長2.3%,增速進一步回落。

    數據來源:觀點指數整理

    單月來看,金九銀十低潮之後,房企銷售繼續保持低位,11月前100房企全口徑總銷售金額8647.1億元,同比下降34.1%,環比下降2.6%。

    關注頭部房企,前3分别是碧桂園、萬科和融創,1-11月錄得全口徑銷售金額7293億元、5740.7億元以及5495億元,同比增速分别為-5.3%、-4.7%以及5.6%。

    數據來源:觀點指數整理

    從房企銷售目標完成率來看,截至11月末,30家樣本房企平均銷售目標完成率僅為83.3%。由于9、10月份市場變化,多數房企銷售金額低于預期,預計難以達成年度目標。

    不過少數房企如綠城、濱江、融信和首開憑借經營韌性,推盤和去化表現良好,目標完成率均在90%以上,預計能夠超額完成年内預定的銷售目標。

    權益銷售方面,2021年1-11月前100房企實現總權益銷售金額84141億元,同比增長0.7%,平均權益比例為71.3%,較去年同期下降1.2個百分點。在融資通道收縮、手頭現金緊張的前提條件下,房企們更多地選擇合作開發的方式,共同承擔開發風險,同時分擔資金壓力,但對應地導致權益比例下降,這将會是未來房地産行業的長期趨勢。

    銷售面積方面,1-11月前100房企實現總銷售面積79661.1萬平方米,同比下降5%,銷售均價為14814元/平方米,同比增長7.9%。11月單月,前100房企實現總銷售面積6078.9萬平方米,同比下降37.3%,銷售均價為14526元/平方米,環比下降8.7%,同比增長7.3%。

    單月開發投資增速降至低位,房企到位資金承壓

    國家統計局數據顯示,1-10月,全國累計商品房銷售金額147184.7億元,同比增長11.8%;累計商品房銷售面積143040.7萬平方米,同比增長7.3%;商品房銷售均價為10289.7元/平方米,較1-9月微跌0.5%。

    數據來源:國家統計局,觀點指數整理

    10月單月全國商品房銷售金額12389.7億元,環比下降21.3%,同比下降22.6%;商品房銷售面積12708.9萬平方米,環比下降21.3%,同比下降21.7%;商品房銷售均價為9748.8元/平方米,環比微跌0.09%,同比下跌1.27%。

    由于貸款集中管理一定程度上限制按揭購房需求,疊加房地産稅試點落地帶來了不确定性,加大了市場的觀望情緒,上月商品房銷售降幅明顯,預計年末樓市依舊保持較弱的銷售行情。

    數據來源:國家統計局,觀點指數整理

    1-10月,全國房地産開發投資額124933.6億元,同比增長7.2%,增幅較1-9月縮窄1.6個百分點;10月單月全國房地産開發投資額12365.9億元,環比下降14.8%,同比下降5.4%。

    由于前期土地購置減少,資金壓力下新開工積極性降低,房地産開發投資承壓,累計開發投資同比增速降至年内最低點。考慮到房企短期内流動性不足,同時需要将更多的現金用于償還債務和抵禦風險,我們預計年内開發投資增速仍将繼續下行。

    1-10月房企到位資金166596.6億元,同比增長8.8%,增幅較1-9月縮窄2.3個百分點;其中國内貸款、利用外資、自籌資金、定金及預收款和個人按揭貸款分别為20148、71.9、52617.4、62039.8和26678億元,同比增速分别為-10%、-35.4%、5.1%、21%和9.7%。

    數據來源:國家統計局,觀點指數整理

    10月單月,房企到位資金15111.7億,同比下降9.5%。其中國内貸款、利用外資、自籌資金、定金及預收款和個人按揭貸款分别為1378.2、12.8、5405.6、5350.9以及2553.9億元,同比增速分别為-27.2%、-27.6%、-2.8%、-12.9%和1%。

    從數據上看,房企到位資金單月同比已經連續四個月為負,資金壓力明顯。主要原因是貸款集中度管理政策使房企的銀行借款額度得到明顯控制,此外近期少數債務違約事件導致資本對房地産預期轉弱,融資變得愈發困難。

    另一方面,近幾個月房企銷售下行,來自定金及預收款内生驅動力有所減弱。雖然10月個人按揭貸款單月增速由負轉正,按揭貸款投放有所回暖,但整體上房企到位資金仍在承壓。

    集中供地放寬出讓條件,融資環境邊際改善

    近日,多個城市公布第三批集中供地挂牌公告,包括無錫、廣州、深圳等等城市。

    來源:觀點指數整理

    對比第二批集中供地,多個城市第三集中供地依舊沿用限溢價率、限馬甲、限購地資金來源的出讓規則,但一些其他細則方面出現了一定程度松動。

    例如蘇州出讓土地保證金比例一律下調至30%,第二次集中供地部分地塊為50%;降低首繳土地出讓金比例至50%;取消市場指導價。南京則放寬了對競買企業的限制,不設置報名競買、合作開發和股權轉讓要求,同時下調房企資質要求;合肥的出讓條件要求減少,包括代建要求減少,保障性租賃住房配建比例減低。

    整體來看,這是基于第二次集中供地反饋結果做出的改變,減少房企資金壓力、降低競拍門檻是主要調整方向,各個城市調整力度跟第二批集中供地流拍率以及溢價率相挂鈎,例如廣州第二批集中供地流拍撤牌率高達52.1%,底價成交率82%,體現在此次調整放松幅度上。

    當然,盡管第三次集中供地各個城市放寬出讓規則,但是能否讓土地市場順利回暖,還需要看房企的資金充足程度和購買意願。

    數據來源:Wind,觀點指數整理

    上月,少數房企開始陸陸續續出現債務違約,房地産行業融資驟然萎縮,月内信用債融資總額驟降至192.9億元,環比減少57.4%。多數房企紛紛減少土地投資,留存足夠現金過冬。

    時間來到11月,融資環境有所改善,截至11月23日,房地産行業共完成發行23支信用債,發行總額為252.4億元,其中保利發展發行了45億元中期票據,招商蛇口發行了30億元中期票據和30億元超短期融資券,行業融資出現回暖。

    此外,11月1日,中國人民銀行公布了2021年10月個人住房貸款統計數據,這是央行首次公布個人住房貸款的月度數據,以往是以季度報告的形式披露。

    從數據來看,2021年10月末,個人住房貸款余額37.7萬億元,當月增加3481億元,較9月多增加1013億元。其中,10月居民中長期貸款(主要是房貸)同比多增162億元,結束了連續5個月的同比負增長,自5月份以來首次實現同比多增。

    按揭貸款的增加,表明金融機構在滿足房地産合理資金需求,這在一定程度上緩解房企資金壓力,疊加房企近期增加資金流動性動作,市場對于房地産行業的預期和信心正在逐漸修復。

    撰文:詹興晶    

    審校:歐陽穎



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