平安不動産摘得桂冠 | 2021年度商業不動産投資管理機構表現

在這一年里，面對商業未來的機會，並購與調整不斷涌現，創新與合作依舊盛行，誰能在群雄逐鹿的市場中把握商機，成為這片紅海的領跑者，誰又在不斷耕耘中成為備受衆人贊許的行業標杆？

多元創新與未來，一切的未知與激動，屬于商業地産界翹首以顧的荣耀。11月2日，“表現力指數·2021年度商業地産表現”研究成果在2021觀點商業年會現場隆重發布。

以下為表現力指數·2021年度商業不動産投資管理機構表現研究成果名單：

受消費升級和商業地産回暖影響，不少資本在全球資産收益不佳的情況下将目光轉向了中國，商業資産投資競争愈加白熱化。

在此影響下，開發商、投資機構等紛紛尋求合作共赢，合作基金受到行業青睐。

同時，在“三道紅線”等融資政策影響下，降負債成為主旋律，倒逼企業進行輕資産轉型，不少企業拆分商管部門、成立子公司，轉向輕資産賽道。

而REITs也給商業地産發展提供道路，繼越秀房托和招商房托後，寶龍房托成為内地第三家赴港REITs上市的企業。

縱觀前三季度的發展趨勢，輕資産與新經濟成為商業地産行業的主要發展方向。不過随着市場競争逐漸加劇，企業需要對現有資源進行優化組合，以挖掘更大的競争優勢，得到更好的發展。

行業競争白熱化，合作基金受青睐

前三個季度，ESR收購相關業務公司，内地不少資本也聯合設立合作基金，在中國市場進一步擴張。自外資入境後，商業地産行業競争愈加白熱化。相比資本雄厚管理能力強大的境外投資機構，内地投資機構的壓力不小。

同時，在政策管控下，曾經亂象頻生的市場開始成熟，國内機構在努力提升競争力的同時尋求合作，達到資源共享、互利共赢的目的。

從各家企業的合作細節來看，成立合作基金一是為了核心區域的傳統商業不動産項目，二是劍指以物流、數據中心為代表的新經濟産業。

來源：觀點指數整理

輕資産上市潮起，商管、REITs成新賽道

随着融資的不斷收緊以及資産管理水平的提升，輕資産賽道迎來了爆發增長。

對比拆分後的商管公司與母公司數據，前者市盈率遠超後者，可見資本市場對商業管理業務和重資産持有态度差異明顯。不過輕資産並不具有普适性，相較前期需要大量資金但後期可以坐收租金和資産增值收益的重資産路線，輕資産對企業的管理和項目把控力提出更高要求。

與已經占據商業地産半壁江山的商管公司相比，REITs開始逐漸受到中國投資者的關注。除已經上市的越秀房托和招商房托，寶龍房托成為内地赴港上市的第三支REITs。

數據來源：Wind，觀點指數整理（數據截止至2021年9月30日）

政策收緊，多種融資渠道顯現

“三道紅線”對房企債務進行了全方位監管，商業地産也是重資産高杠杆的重災區，不少企業上半年都在盡力降負債。同時，房企商票監管、供應鍊ABS發行限制，以及近期《關于推動公司信用類債券市場改革開放高質量發展的指導意見》的推出，都表明針對企業融資的補丁越來越多。

商務部發布了創建綠色商場的通知，要大力推動節能綠色發展。發行綠色債券也成為較受關注的融資渠道，不過由于要求高，目前規模仍較小。

根據氣候債券倡議組織（CBI）數據顯示，2020年全球綠色債券投向綠色建築的占比約為30%，亞太區占比49%，而在我國卻不到10%，遠低于國際上投向同類建築的占比水平，空間可觀。

來源：觀點指數整理

資産證券化創新産品多發，外資關注大宗交易

今年資産證券化創新産品層出不窮，首個長租類REITs、首單城市更新CMBS、首單碳中和CMBS、首單跨城市能級核心資産CMBS等創新産品引起關注。與往年相比，2021年前三季度房地産資産證券化市場發行質量維持較高水平，金融化創新蓬勃發展。

收並購方面，根據機構數據顯示，今年前三季度，商業地産大宗物業交易金額達到1878億元，同比上升34%，接近2019年的歷史峰值。另外，外資交易占比在第三季度已經回升至25%，並相繼成立基金積極入市，未來外資交易占比可能持續升高。

數據來源：觀點指數整理

商業地産金融化時代加速

總體來看，商業地産金融化已是勢不可擋。一方面，國内資本對商業地産經營越來越得心應手，重視度逐漸提升；另一方面，國外資金也越來越多進入中國，收購一二線核心資産，而市場對商業地産金融産品的接受度也越來越高。

雖然公募REITs尚未推及至商業地産，但各種創新金融産品的誕生讓商業地産逐漸釋放自己的價值。以國外成熟市場的經驗來看，REITs和資産證券化的發展将加速商業地産的擴張，也将推動輕重資産的分離。