2021年1-10月房地産企業銷售表現·觀點月度指數

銀十銷售環比微增，銷售均價小幅下滑

房地産市場依舊處于下行趨勢，不過得益于十一黃金周的強勁銷售，10月銷售金額環比小幅增長。

數據來源：觀點指數整理

觀點指數發布的“2021年1-10月房地産企業銷售金額表現”研究顯示，前100房企實現全口徑總銷售金額109458.7億元，同比增長7.3%，增幅進一步放緩，較去年1-9月縮窄6.1個百分點。

10月，前100房企錄得全口徑總銷售額為9160.3億元，較9月環比微增0.3%，但對比去年同期減少32.5%，單月銷售同比增幅連續4個月為負。

其中，碧桂園、萬科和融創分别錄得全口徑銷售6764億元、5191.3億元以及5126億元，處于行業領跑位置。

數據來源：觀點指數整理

縱觀前100房企，1-10月，前10以及前51-70兩個梯次的房企全口徑銷售增幅較小，其中前10房企錄得全口徑銷售金額總和為39587.9億元，在去年基數較大和個别房企銷售下滑的前提下，同比增幅僅為1.5%。

權益銷售方面，2021年1-10月前100房企實現總權益銷售金額77833.4億元，同比增長5%，平均權益比例為71.5%，較去年同期下降1.1個百分點。在三條紅線和融資收緊背景下，預計房企将會繼續實行加大項目合作開發的發展策略。

銷售面積方面，100家房企1-10月實現總銷售面積73755.3萬平方米，同比減少0.5%，銷售均價為14757元/平方米，同比增長7.3%。

10月單月，100家房企實現總銷售面積5943.4萬平方米，銷售均價14563萬元/平方米，環比微降1109元/平方米。

房企開發投資增速放緩，到位資金承壓

國家統計局數據顯示，2021年1-9月，全國商品房銷售金額為13.5萬億元，累計同比增長16.6%；全國商品房銷售面積為13億平方米，累計同比增長11.3%；商品房銷售均價為10342.1元/平方米，較1-8月銷售均價下降0.8%，同比上升4.7%。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

單月來看，全國商品房銷售金額為15748.1億元，環比增長24.8%，同比減少15.8%；全國商品房銷售面積為1.6億平方米，環比增長28.7%，同比減少13.2%；單月商品房均價為9757.8元/平方米，環比下降3%，同比下降3%。

在銷售旺季，單月商品房銷售出現兩位數環比上升，但是仍然不及去年同期水平，已經連續三個月出現同比負增長。主要原因是下半年政策調控影響市場預期，購房積極性有所下降；另一方面多城貸款額度持續緊張，導致放貸周期延長，影響購房能力。倘若第四季度按揭貸款提速，疊加房企年底加速推盤，沖量促銷，銷量可能會有所提升。

投資端上，1-9月全國完成房地産開發投資11.3萬億元，同比增長8.8%，增速較1-8月下降2.1個百分點；單月房地産開發投資1.45萬億元，環比增長10.2%，同比減少3.5%，同比增幅首次轉負。

開發投資增速的放緩，主要是由于單月土地購置和新開工、施工持續負增長，以及單月竣工增速驟降所致。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

具體來看，由于土地購置規模縮減，新開工面積承壓，持續保持低位。1-9月房企累計新開工面積15.3億平方米，同比減少4.5%，增速較1-8月下降1.3個百分點；單月新開工面積1.7億萬平方米，環比增長5.4%，同比減少13.5%。

竣工方面，1-9月房企累計竣工面積5.1億平方米，同比增長23.4%，增速較1-8月下降2.6個百分點；單月竣工面積為4274.1萬平方米，環比減少13.8%，同比增長1%。

自年中以來，單月竣工面積同比增速持續回落，增幅降至個位數水平，主要原因是房企融資通道收縮，資金鍊緊張，償債壓力大，施工竣工的意願有所降低。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

到位資金方面，1-9月房企到位資金15.1萬億元，同比增長11.1%。其中，國内貸款、利用外資、自籌資金、定金及預收款和個人按揭貸款分别為18770、59、47212、56689和24124億元，同比增速分别為-8%、-37%、6%、26%和11%。

從同比增速來看，受貸款集中度和三道紅線的影響，國内貸款降幅持續擴大，累計增速已經連續4個月為負，銷售回款是支撐房企到位資金增長的主要動力。

值得注意的是，由于當前樓市銷售的不景氣，以及信貸收緊，銷售回款動能在逐漸減弱，定金及預收款、個人按揭貸款單月同比連續三個月為負，房企到位資金承壓。

美元債擔憂情緒明顯，房地産稅改革促市場健康發展

三道紅線、貸款集中度管理等融資收緊政策，加上銷售去化的放緩，房企在土地投資上進一步放慢節奏，並且繼續保持謹慎。

數據來源：觀點指數整理

據觀點指數統計，截至10月末，除了甯波、鄭州之外，其余20個試點城市已經完成第二批集中供地，共計出讓土地831宗土地，其中流拍撤牌地塊266宗，占比32%。

剩余成功出讓的565宗土地中，381宗底價成交，底價成交比例約為67%。北京、上海、廣州以及杭州等熱門一二線城市土地成交溢價率不超過5%，底價以及低溢價率成為了土拍的主旋律。

第二次集中供地整體遇冷，反應出當前融資收緊、銷售行情走弱的環境下，房企資金鍊承壓，不得不采取減少土地投資支出的“節流”策略。

另外，由于近期幾起境外美元債券違約事件，標普、穆迪以及惠譽下調國内多家房地産企業的長期主體信用評級，這将會導致房企境外再融資變得困難；更有甚者，信用評級下調将觸發債務違約事項，導致房企境内外融資交叉嚴重受限，陷入流動風險。

數據來源：Wind，觀點指數整理，時間截止至10月26日

截止至10月26日，房地産企業發行585支美元債券尚未到期，債券存量總額為2005.5億美元，其中129支共342億美元債券将于明年年中到期，個别房企如恒大、佳兆業以及綠地面臨集中兌付的壓力。

值得注意的是，房企積極準備到期債券的還款資金時，還需要加深與市場的溝通，可适當公布銷售回款、按揭放款、刨去項目層面之後集團層面的可用資金、離岸賬戶現金等信息，讓外界對公司内部經營和現金流的穩定性有更加清晰的認識，平復投資者對中資地産美元債市場的擔憂情緒。

債券市場波動之外，近期房地産稅的落地，也對房地産市場與房企未來經營狀況帶來不小的影響。

2021年10月23日，全國人民代表大會常務委員會做出關于授權國務院在部分地區開展房地産稅改革試點工作的決定。

近年來重要會議及文件中多次提及房地産稅，但相比此前表态，此次決定進一步明确了房地産稅試點的改革目標、實施路徑、征收對象等。此次房地産稅立法與改革的推進，将引導住房合理消費和土地資源集約利用，促進房地産市場平穩健康發展。

但另一方面，房地産稅授權的試點期限為五年，期間樓市走向存在不确定性，對于購房者而言，短期觀望情緒将加大，未來一段時間樓市銷售将可能維持較低的水平。