遠洋的資本計算 成立14億美元基金與套現64億之間

观点地产网

2021-10-14 02:04

  • 對遠洋而言,除了項目出表,其更重要的考慮或許以資金敲定規模,從而增強集團的盈利能力。

    觀點地産網 “未來公司銷售規模有相當一部分會來自地産金融”,早在2016年,遠洋集團董事局主席李明就曾如是提到。

    自此之後,遠洋集團的房地産金融業務逐漸浮出水面。

    10月13日晚間,遠洋集團發布一則公告,該公司計劃将旗下一宗地塊及一幢寫字樓售予合資基金公司。

    事實上,遠洋此舉不僅實現了資金的“套現”,更能實現資産負債表的優化。

    具體來看,遠洋集團這一紙公告主要闡述的兩件事情,其一,遠洋集團聯合國際投資人設立寫字樓基金;其二,出售部分資産予合夥基金公司。

    據觀點地産新媒體了解,遠洋集團聯合數家國際投資人(包括全球主權财富基金與機構投資者),共同出資參與設立總規模為14億美元的核心寫字樓基金。

    其中,遠洋集團全資附屬公司新耀環球有限公司擔任保薦推薦合夥人,出資4億美元;遠洋持股49%的騰城有限公司擔任特别有限合夥人,出資1美元;兩名外部有限合夥人各出資4億美元,預期另有一名外部有限合夥人認購出資2億美元。

    上述基金用于投資一線城市核心商圈成熟甲級寫字樓項目。值得注意的是,該基金為半盲池型基金,即一部分資金用于投資特定項目——北京CBDZ6地塊及遠洋光華國際項目,另一部分用于投資其他符合標準的項目。

    成立基金、出售項目看似毫無關聯的兩個事件,卻因相同的標的引起業内關注。

    同日,遠洋集團以64.15億元的代價将全資子公司崇高發展有限公司出售,而接盤方為上述合夥基金公司。

    資料顯示,崇高發展擁有位于北京市朝陽區東三環商務中心區核心區Z6地塊,土地面積1.1萬平方米,該地塊于2010年12月22日競得,彼時由遠洋、香港上海彙豐銀行有限公司和崇高發展有限公司(彼時,崇高發展為Golden Success Profits Limited的間接全資附屬公司及南豐集團成員公司)聯合體以38.07億元的代價競得。

    這也是當時被市場稱為“中服四地塊”中的其中一塊,除了遠洋地産聯合體,剩余三宗地分别由中金和萬通地産等聯合體,中國民生銀行,安邦保險聯合體競得,總價款約達118億元。一時間,北京市場為之轟動。

    觀點地産新媒體了解,直到2020年10月18日,中國民生銀行、大家保險集團、遠洋集團北京CBD核心區Z4、Z5、Z6項目才舉行開工奠基儀式。

    目前,在Z6地塊上正在建造一幢甲級寫字樓。公告中,這幢寫字樓被分作物業A及物業B,前者的代價為62.98億元,並注入了基金資金池當中;後者為1.16億元,由北京遠睿企業管理咨詢有限公司直接購買,該公司法人代表為周嶽,與遠洋資本常務副總經理同名。

    如此看來,遠洋集團聯合其他企業成立了14億美元(約為90億元人民币)的基金,進而通過基金,以64.15億元的代價收購了Z6地塊。

    另外,上述寫字樓基金已訂立協議,“種子項目”除了Z6項目,還涉及遠洋光華國際大樓。該項目于2009年竣工,是位于北京朝陽商務中心區的甲級辦公樓,建築面積約為10.8萬平方米。

    公告並未披露遠洋光華國際大樓的具體收購金額,但從項目盈利情況來看,于2021年上半年,該項目錄的稅前溢利1.14億元,稅後溢利6746.7萬元,于2021年6月30日的未經審核綜合資産淨值約為15.18億元。

    遠洋集團預計,Z6項目出售事項所得款淨額約為64.12億元,集團将用作一般營運資金、償還集團債務及/或投資事項。

    在這場“左手倒右手”的買賣中,遠洋集團以總價64.15億元出售Z6地塊,同時出資4億美元,折合約25.73億元參投合夥基金;粗略計算,前後至少淨套現38億元。

    而假設潛在的遠洋光華國際也注入基金的資産池,僅粗略按資産淨值15.18億元計算,遠洋集團套現的資金量更上一個層級。目前,包括Z6地塊、遠洋光華國際仍在遠洋集團官網的不動産開發運營名單里。

    上述出售完成後,Z6地塊及遠洋光華國際項目将不再與遠洋綜合财務報表綜合入賬,即通過上述退出的方式實現資産出表,從而完成财務負債的優化。

    公告透露,上述基金的期限起計8年,最高可延長2年,而遠洋集團也預計于9年期間内,該公司将因出售事項累計獲得收益約13.15億元。

    事實上,遠洋集團此前也有類似的“套現”操作。2018年12月,遠洋集團全資子公司新耀環球有限公司與工銀國際投資管理有限公司的全資附屬永帆國際有限公司,分别出資人民币9億元的等值美元設立一個基金公司。

    該物業基金設立的目的,同樣是收購遠洋全資子公司迅榮創富有限公司持有的,位于北京市朝陽區CBD核心區的遠洋光華國際。

    彼時的公告顯示,出售事項預期為遠洋帶來約17.95億元(須待審核),該筆資金将用作一般營運需要。

    但對遠洋而言,除了資産出表,其更重要的考慮或許以資金敲定規模,從而增強集團的盈利能力。畢竟在前些年宣布多元化轉型時,李明就公開強調了,未來遠洋集團要成為具有領先産業投資能力的投融資集團。

    于是,成立基金、強化遠洋資本、發展房地産金融成為了遠洋集團近幾年發展重心。其中,遠洋資本的發展速度可見一斑。

    去年11月中旬,遠洋資本1.7億港元重組盛洋投資,不僅擴大了規模,更獲得了一個香港上市的殼平台;今年以來,遠洋資本10.3億獲得紅星企發18%股權;遠洋資本收購紅星美凱龍旗下7家物流地産;遠洋資本戰投中國華融,成為主要股東;

    就在昨天(10月12日),遠洋資本成功收購新加坡REITs,切入新加坡市場。

    李明的“房地産金融”願景一步步在實現,但這個願景能為遠洋集團撬動多大的規模,目前暫未知曉。

    撰文:龔麗欣    

    審校:鐘凱



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